'ตลาดอสังหาฯ'​ เริ่มฟื้นตัว​ ต่างชาติแห่ซื้อ​ 'คอนโด'​ 'เมืองท่องเที่ยว'​ | คมชัดลึก

9​ มีนาคม​ 2566​ หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ​ สื่อธุรกิจอันดับ 1 ของประเทศไทย​  ได้รวมนักธุรกิจ​ "ตลาดอสังหาฯ" ​ ร่วมในเวทีสัมมนา "Property Focus : Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย" โดยมีรัฐมนตรีกระทรวงการคลังนายอาคม​ เติมพินิจไพสิฐ เป็นประธาน​ พร้อมปาฐกถาพิเศษ "เศรษฐกิจกับโอกาสภาคอสังหาริมทรัพย์"

นายอาคม​ กล่าวความสั้นๆ​ ตอนหนึ่งว่า​  สำหรับโอกาสและความท้าทายใน​ "ตลาดอสังหาฯ" การดีไซต์บ้านพักต้องมีการคำนึงถึงสถานการณ์ต่างๆ ที่ปรับเปลี่ยนไป การออกแบบการทำโครงการต่างๆ ต้องคำนึงถึง 3 ประเด็น คือ​ ดิจิทัล เพราะปัจจุบันเครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ต่างๆ ปรับเปลี่ยนไปสู่ดิจิทัล มีการสั่งการผ่านแอปพลิเคชั่นได้ ซึ่งอนาคตหากไม่เรียนรู้ดิจิทัล ก็จะอยู่ลำบาก

สภาพภูมิอากาศ เป็นอเจนด้าที่เซ็ตไว้ในการประชุมรมว.คลังอาเซียน และเอเปค เป็นคำถามว่าบ้านของท่านออกแบบมาเพื่อประหยัดพลังงานหรือไม่ และสามารถนำไปลดให้กับผู้บริโภคหรือไม่ ซึ่งโซล่าลูฟท็อฟ ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องเกี่ยวกับการประหยัดพลังงาน

การออกแบบบ้านคำนึงถึงสังคมผู้สูงวัยปัจจุบันนี้ส่วนใหญ่ประชาชนมีการโยกย้ายถิ่นฐาน ไปอยู่ต่างจังหวัดมากขึ้น ซึ่งเราเห็นรถไฟฟ้าเกิดขึ้น "คอนโด" จะไปตามรถไฟฟ้า โดยข้อมูลจากโครงการบ้านล้านหลัง พบว่า​ ร้อยละ 40​ ขอสินเชื่อสำหรับอาศัยในพื้นที่กทม. ส่วนอีกร้อยละ 60 อยู่ต่างจังหวัด

"ฝากให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูดีมานด์ และซัพพลายด้วย รวมทั้งบ้านเก่าที่ถูกยึดช่วงโควิดยังตกค้างอยู่เยอะ และในส่วนของโรงแรมจะต้องมีการดูในส่วนนี้"  นายอาคม​ กล่าว

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวม​ "ตลาดอสังหาฯ" ​ยังต้องใช้เวลาในการปรับเปลี่ยน และต้องใช้เวลาค่อนข้างนาน หรือต้องใช้เวลา 2-3 ปี ในการที่จะกลับมาฟื้นตัวได้เหมือนก่อนที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด19 

ทั้งมองว่าปัจจัยที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น คืออำนาจการซื้อของผู้บริโภค ซึ่งถ้ามองในอนาคต ต้องดูกำลังซื้อ การสนับสนุนจากภาครัฐ ในระยะสั้น ๆ ที่จะช่วยให้ภาคประชาชนสามารถมีการจับจ่ายใช้สอยได้มากน้อยเพียงใด
 

สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศยังชะลอตัว บ้างกลุ่มปรับตัวดีขึ้น จากกำลังซื้อดี ตลาดบางแห่งเติบโตดีมาก อย่างไรก็ตามการไม่ต่อมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่จะซื้อหรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มหลักในช่วงที่ผ่านมาจะหายไปอย่างแน่นอน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดจะลดลงติดลบถึงร้อยละ​ 20

"สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือเรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) อันเป็นผลกระทบจากช่วงการระบาดของโควิด19 ที่กำลังกลายเป็นปัญหาเกิดขึ้น ซึ่งขณะนี้ไม่สามารถอั้นได้อีกต่อไปแล้ว และคงต้องเฝ้าติดตามว่าหลังจากธปท.ได้เริ่มให้ธนาคารพิจารณาเรื่องจัดชั้นหนี้แล้ว จากเดิมที่ผ่อนปรนนโยบายเรื่องเกณฑ์การจัดชั้นหนี้กับลูกหนี้ที่ประสบวิกฤตจากโควิด19 ทำให้ในช่วงนั้นตัวเลข NPLในระบบไม่ได้ถูกสะท้อนออกมา"  นายมีศักดิ์  กล่าว
 

นายวสันต์ เคียงสิริ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมแนวราบในปีที่ผ่านมายังทรงตัว ซึ่งป็นการสโลว์ดาวน์ ติดลบมา 4 เดือนแล้ว ปีที่แล้วเหมือนจะดีขึ้น ปีนี้ปัจจัยลบค่อนข้างเยอะ อาทิเช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว เงินเฟ้อยังสูง  มาตรการ LTV ซึ่งเสนอว่ารัฐควรขยายเวลาออกไป 1-2 ปี ซึ่งตอนนั้นเศรษฐกิจจะดี ด้านการประเมินราคาของกรมธนารักษ์ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 9​ ขณะที่ปัจจัยบวกแต่ไม่ค่อยมีเนื่องจากยังมีปัจจัยต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจนมาถึงปีนี้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดแนวราบยังมีความเสี่ยงอยู่ ผู้ประกอบการต้องการระมัดระวัง
 

ในส่วนของเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลไกไม่สอดคล้องต่อรายได้ที่เกิดขึ้น ในบางตัวขึ้นมาเยอะมาก และส่งผลกระทบในวงกว้าง ทางด้านการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นเรื่องละเอียดอ่อน มีหลายฝ่ายกังวลอยู่​

สมาคมจึงได้มีการขอเสนอวิธีคลายความกังวลให้เป็นการเช่าอยู่ระยะ 30 ปี หรือ 50 ปี เพราะต้องมีการแก้ไข พ.ร.บ. ในส่วนของการเช่าอยู่ ปัจจุบันยังไม่ได้รับการตอบรับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องรอดูท่าที่ของรัฐบาลใหม่​ ทั้งนี้​ มองว่ากำลังเปลี่ยนโครงสร้างทางธุรกิจต้องมีการแก้ไขเพื่อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้ภาพรวม "คอนโด" จะกลับมาหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด19 คลี่คลาย ซึ่งคาดว่าจะเติบโตไม่น้อยกว่าร้อยละ​ 30​ ใกล้เคียงก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิดในช่วงปี 2562 โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตจากซิตี้คอนโดฯ และกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติที่เปลี่ยนพฤติกรรมจากการเช่าอยู่มาซื้อคอนโดมิเนียมแทน​ 

จะเห็นได้จากยอดเช่าดีขึ้นมาก อัตราการเข้าพัก "คอนโด" มีมากขึ้นถึงร้อยละ 70-80​ ตอนนี้เริ่มเห็นคนกลับมาทำงานกันมากขึ้น เห็นได้จากจำนวนคนที่ใช้บริการรถไฟฟ้า​ และคนเข้ามาทำงานในออฟฟิศในเมืองหลังจากที่เลิกงานก็นั่งรถไฟฟ้ากลับออกนอกเมือง​
 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 ก็มีการเปิดตัวมากขึ้นด้วยเช่นกันอยู่ที่ประมาณ 20% เมื่อเปรียบเทียบจากปีที่ผ่านมา ยอดขายมีการฟื้นตัวค่อนข้างมาก ก่อนหน้านี้เปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย สำหรับปัจจัยที่หนุนของภาพรวมตลาด "คอนโด" มิเนียมมาจากการเปิดประเทศและการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนรวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการหลบปัญหาเรื่องภัยสงคราม และด้วยดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลพลอยได้ให้กับคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตามสมาคมฯ มองว่าการไม่ผ่อนคลายเรื่อง LTV จะเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตจึงเห็นพ้องกับสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการขยายเวลาออกไป 1-2 ปี อีกทั้งในเรื่องการตรวจสอบความสมารถในการกู้สินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน มีวิธีการคัดกรองลูกค้าอยู่แล้ว หากหนี้มากว่ารายได้ ธนาคารอาจจะมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ

ในส่วนเรื่องของการซื้อโครงการ​ "คอนโด" ของชาวต่างชาติ เริ่มกลับมาซื้อ ความต้องการซื้อเริ่มฟื้นตัว คนมาเที่ยวเริ่มสนใจในการซื้อที่เมืองไทย โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว แหล่งท่องเที่ยว เช่นที่​ "ภูเก็ต" "พัทยา" ​ เพราะไทยมีจุดขายในหลากหลายด้านที่ทำให้คนต่างชาติเดินทางมาซื้อสังหาฯ​ อย่างไรก็ตาม​ มองว่าภาครัฐควรกระจายความเจริญไปยังภูมิภาคหรือจังหวัดอื่นๆ ที่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น