คอลัมนิสต์

ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ออกโฉนดไม่ได้ : ใครรับผิด

เกาะติดข่าวสาร >> คมชัดลึก ออนไลน์
logoline

คอลัมน์... เรื่องน่ารู้ว่านนี้...กับคดีปกครอง โดย... นายปกครอง

 

 

 

          เอกสารสิทธิในที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก) ที่เปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินแล้ว 


          มีผลให้หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก) ฉบับเดิม ถูกยกเลิกไป ซึ่งกรมที่ดินได้กำหนดแนวปฏิบัติให้เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องหมายเหตุในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับเดิม พร้อมขีดคร่อมด้วยข้อความว่า “นส. 3 ก ฉบับนี้ยกเลิกเพราะได้ออกโฉนดที่ดินเลขที่...ตั้งแต่วันที่...” พร้อมกับลงชื่อกำกับไว้เป็นหลักฐาน และแจ้งนายอำเภอหรือปลัดอำเภอ เพื่อหมายเหตุในฉบับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่เก็บไว้ ณ สำนักงานที่ดินให้ตรงกัน เพื่อเป็นการป้องกันการทุจริตนำเอกสารสิทธิในที่ดินฉบับที่ถูกยกเลิก ไปขายหรือประกันเงินกู้ หรือออกเอกสารสิทธิซ้ำ

 

 

          เรื่องน่ารู้วันนี้... เป็นกรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ได้ดำเนินการตามแนวปฏิบัติดังกล่าว เป็นเหตุให้ไม่มีผู้ใดทราบว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก) แปลงพิพาทได้ถูกยกเลิกไปแล้ว และเมื่อศาลสั่งยึดที่ดินเพื่อขายทอดตลาด โดยสำนักงานบังคับคดีได้มีหนังสือแจ้งการยึดอสังหาริมทรัพย์และขอทราบราคาประเมินไปยังสำนักงานที่ดิน รวมทั้งเมื่อผู้ประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลอดได้ไปขอจดทะเบียนโอนเป็นชื่อของตน เจ้าพนักงานที่ดินก็มิได้ทักท้วง จนกระทั่งผู้ซื้อได้ขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก) และต่อมาได้นำใบแทนไปขอออกโฉนดที่ดิน จึงทราบว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงดังกล่าว ได้ถูกยกเลิกไปแล้วตามมาตรา 59 เบญจ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินเดิมได้ขอออกโฉนดที่ดินไปแล้ว


          ผู้ซื้อที่ดิน เห็นว่า การที่ตนไม่สามารถขอออกโฉนดที่ดินและเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดิน นส.3 ก ที่ซื้อมาได้ เนื่องจากเจ้าพนักงานที่ดินไม่บันทึกหมายเหตุในสารบบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน นส.3 ก ว่ามีการออกโฉนดที่ดินแล้ว จึงยื่นฟ้องกรมที่ดินต่อศาลปกครองขอให้มีคำพิพากษาให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนและให้ชำระดอกเบี้ยให้แก่ผู้ฟ้องคดี

 

 

          กรณีนี้... เจ้าพนักงานที่ดินอ้างว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้เข้าไปตรวจสอบความถูกต้องของที่ตั้งที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมถึงรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินซึ่งเป็นการผิดปกติวิสัยของบุคคลทั่วไป พฤติการณ์ถือเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและถือเป็นการยอมเสี่ยงภัยของผู้ฟ้องคดีเอง




          ประเด็นที่พิจารณาคือ พฤติกรรมของผู้ฟ้องคดี ถือว่าประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงหรือไม่? และกรมที่ดินได้กระทำละเมิดผู้ฟ้องคดีจากการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ในสังกัดหรือไม่?


          ศาลปกครองสูงสุด วินิจฉัยว่า เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดที่ดินฉบับพิพาทให้เจ้าของที่ดินเดิม โดยมิได้หมายเหตุยกเลิกในหนังสือแสดงสิทธิที่ดิน นส.3 ก ฉบับเดิม รวมทั้งในสารบบที่ดิน และทะเบียนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 ก) โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นส.8) ว่าเอกสารสิทธิดังกล่าวได้มีการออกโฉนดที่ดินแล้วตามแนวปฏิบัติของผู้ถูกฟ้องคดี เป็นเหตุให้มีการออกใบแทน นส.3 ก และขายที่ดินให้แก่ผู้ฟ้องคดีซึ่งซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด


          ทั้งนี้หากเจ้าหน้าที่ของผู้ถูกฟ้องคดี ได้ใช้ความระมัดระวังหรือความรอบคอบในการปฏิบัติหน้าที่ โดยการหมายเหตุในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเดิมว่ามีการออกโฉนดที่ดินไปแล้ว ก็จะทำให้มีการตรวจสอบความถูกต้องของการออกเอกสารสิทธิได้โดยง่าย อีกทั้งเมื่อเจ้าของที่ดินเดิมไม่ส่งมอบ นส.3 ก ฉบับผู้ถือให้แก่ศูนย์อำนวยการสำรวจฯ โดยอ้างว่าจะขอเก็บไว้เอง เจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบก็มิได้ทักท้วงหรือทวงถาม นส.3 ก ฉบับผู้ถือมาเก็บไว้ เมื่อผู้ฟ้องคดีซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด แต่ไม่สามารถนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน นส.3 ก ไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินและเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ ความเสียหายดังกล่าวจึงเป็นผลโดยตรงจากการที่เจ้าหน้าที่ของผู้ถูกฟ้องคดีปฏิบัติหน้าที่โดยมิได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแก่พฤติการณ์ และไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย ระเบียบและแนวปฏิบัติของผู้ถูกฟ้องคดีที่กำหนดไว้ จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้ฟ้องคดี 


          และมิได้เกิดจากความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของผู้ฟ้องคดี เพราะแม้ผู้ฟ้องคดีจะตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินก่อนจะซื้อขายก็ไม่อาจจะทราบได้ ผู้ถูกฟ้องคดีซึ่งเป็นหน่วยงานต้นสังกัดของเจ้าหน้าที่จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้ฟ้องคดีตามจำนวนที่จ่ายจริง พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย


          คดีนี้ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยวางแนวทางในการปฏิบัติราชการที่ดี... สำหรับหน่วยงานทางปกครองและเจ้าหน้าที่ของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการรับรองและออกเอกสารสิทธิของราชการ โดยเฉพาะเอกสารสิทธิในที่ดินซึ่งเป็นการรับรองคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินของบุคคล อันถือเป็นเรื่องสำคัญและมีมูลค่าสูง 


          ฉะนั้นในการดำเนินการใดๆ เกี่ยวกับเอกสารสิทธิในที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบเอกสารหลักฐานด้วยความรอบคอบระมัดระวัง และต้องปฏิบัติตามขั้นตอนรวมถึงวิธีการที่กฎหมาย ระเบียบที่เกี่ยวข้องและแนวปฏิบัติที่หน่วยงานได้กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด เช่น การหมายเหตุยกเลิกในเอกสารสิทธิ นส.3 ก ที่ได้เปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินแล้ว หากเจ้าหน้าที่ไม่ปฏิบัติตามและก่อให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลภายนอกผู้สุจริตดังเช่นคดีนี้ หน่วยงานของรัฐต้นสังกัดของเจ้าหน้าที่ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ตามพระราชบัญญัติความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ พ.ศ.2539 นอกจากนี้เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติหน้าที่อาจถูกสอบสวนความรับผิดทางละเมิดด้วย


          (ผู้ที่สนใจสามารถอ่านรายละเอียดของคดีได้จากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 70/2560 และปรึกษาคดีปกครองได้ที่สายด่วนศาลปกครอง 1355 รวมทั้งสืบค้นเรื่องอื่นๆ ได้จาก www.admincourt.go.th เมนูวิชาการ เมนูย่อยอุทาหรณ์จากคดีปกครอง)

logoline

ข่าวที่น่าสนใจ