'ต่างชาติซื้อบ้าน' ในไทย เปิดข้อกฎหมาย ใครได้ประโยชน์กันแน่

“ทุนจีน” กว้านซื้อที่ดินสร้างหมู่บ้านจัดสรร มูลค่าสูงนับพันล้านบาท ทั้ง โรงแรม-ร้านอาหาร ในตัวเมืองเชียงใหม่กว่า 100แห่ง ถูกซื้อกิจการเพียบ เป็นข่าวล่าสุด ที่ถูกเปิดโปงออกมา ถึงแม้ว่าจะฝังรากมานานหลายปีแล้วก็ตาม ไม่นับรวม ที่มีการกว้านซื้อบ้านหรู ย่านลาซาล 50 หลัง เกือบทั้งหมู่บ้าน โยงใยเครือข่าย “ตู้ห่าว”

 

ถึงแม้ว่าประเทศไทยจะเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อที่ดิน” ได้ แต่ข้อกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจนว่า "ต่างชาติซื้อบ้าน" ในประเทศไทยไม่ได้ แล้วทำไมเราถึงเห็นชาวจีน ถือครองบ้าน และสร้างหมู่บ้านจัดสรร กันทั่วประเทศ

 

"ต่างชาติซื้อบ้าน" และ ถือครองที่ดินในไทยได้ดังนี้ 

 

1. ซื้อคอนโดมีเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในแต่ละอาคาร เช่น คอนโด A อาคาร 1 มีจำนวน 1,000 ยูนิต จะขายให้ชาวต่างชาติได้ 490 ยูนิต หากชาวต่างชาติจะมาเกร็งกำไรกว้านซื้อ 1,000 ยูนิต ไม่สามารถทำได้
2. ไม่สามารถมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่สามารถตั้งบริษัทไทยตามกฎหมายไทย เพื่อถือครองที่ดินในนามนิติบุคคลแทน แต่ที่ดินจะเป็นของบริษัทเท่านั้น ไม่ใช่ของชาวต่างชาติ
3. เป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ แต่สามารถเช่าที่ดิน เพื่อสร้างบ้านได้ โดยชาวต่างชาติจะป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านเท่านั้น โดยการขออนุญาตสร้างบ้านตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร 

 

ต่างชาติถือครองที่ดิน ได้ในกรณีดังต่อไปนี้เท่านั้น

 

• ได้มรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ซึ่งรับได้ 2 กรณี สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับอุตสาหกรรมและเกษตรกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
• ลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในกิจการที่รัฐบาลกำหนด ระยะเวลาต่อเนื่องอย่างน้อย 3 ปี ถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่สำหรับอยู่อาศัย
• รับโอนที่ดินผ่านกฎหมายอื่นที่ส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทย

ทั้งนี้ ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. ได้เพิ่มเติมหลักการในส่วนประเภทการลงทุน และระยะเวลาการดำรงการลงทุน (จาก 5 ปี ลดเหลือ 3 ปี) แตกต่างไปจากกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่มีผลใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน

 

สำหรับร่างกฎหมายฉบับเพิ่มเติมนี้ ยังอยู่ในระหว่างการนำกลับไปทบทวนรายละเอียดอีกครั้ง หลังจากมีหลายฝ่ายกังวลว่า จะเอื้อต่อต่างชาติมากเกินไป จนส่งผลต่อคนไทยในอนาคต

ชาวจีนโอนกรรมสิทธิห้องชุดสูงสุด

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในช่วง 9 เดือน ปี 2565 พบว่า มีจำนวน 7,290 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.0% มูลค่า 36,986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3% โดยชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ จำนวน 3,562 หน่วย สัดส่วนสูงถึง 48.9% ของหน่วยทั้งหมด มูลค่าโอน17,943 ล้านบาท สูงถึง 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด

 

หากดูข้อมูล 5 ปี ระหว่างช่วงปี 2561-2565 คนต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยไปแล้วรวม 50,000 หน่วย มีมูลค่ากว่า 230,329 ล้านบาท โดยลูกค้าชาวจีน มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิสูงกว่า 124,000 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาดห้องชุดถึง 50% ขณะที่จังหวัดที่มีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่

 

1. กรุงเทพฯ
2. ชลบุรี
3. ภูเก็ต
4. สมุทรปราการ
5. เชียงใหม่

 

ทุนจีนรุกเชียงใหม่

 

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์สกุล นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ภาคเหนือ เปิดเผยว่า กระแสชาวจีนเข้ามาซื้อบ้าน ในจังหวัดเชียงใหม่มีมานานกว่า 10 ปีแล้ว จนถึงปัจจุบันนี้ คาดว่าน่าจะมีชาวจีนเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรมากกว่า 1,000 ยูนิต ราคาขั้นต่ำยูนิตละ 3 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าไม่น่าจะต่ำกว่า 3,000-5,000 ล้านบาท โดยกระจายไปยังโครงการต่างๆ ในย่านถนนวงแหวนรอบ 2 และถนนวงแหวนรอบ 3 ในพื้นที่อำเภอหางดง, อำเภอสันกำแพง, อำเภอสันทราย และอำเภอแม่ริม ซึ่งยังไม่รวมกับคอนโดมิเนียมอีกนับพันยูนิต ที่ถูกชาวจีนกว้านซื้อไปแล้วจำนวนมาก

เสียงที่สะท้อนออกมาพบว่า การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ของชาวจีนนั้น ร้อยละ 90 แทบจะไม่ได้คืนผลประโยชน์กลับมาให้กับภาครัฐ ทำให้สูญเสียรายได้ที่ควรจะได้รับจำนวนมหาศาล เพราะชาวจีนจะใช้วิธีการชำระเงินที่ต้นทาง ที่สาธารณรัฐประชาชนจีน ไม่ได้นำเงินมาชำระในประเทศไทย โดยนิยมจะซื้อผ่านโปรกเกอร์ชาวจีนทางออนไลน์ ไม่ต้องเดินทางเข้ามาดูโครงการ ซึ่งที่ผ่านมามักจะมีการซื้อขายผ่านรูปแบบต่างๆ เช่น ผ่านนอมินีที่เป็นคนไทยที่ไว้ใจได้, ผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์, ผ่านการทำธุรกิจลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท, ผ่านการจัดตั้งบริษัท, และผ่านการจดทะเบียนสมรสกับคนไทย จึงเป็นคำถามว่า "แล้วใครได้ประโยชน์"