ลุ้นรัฐบาลใหม่หนุนอสังหาฯขับเคลื่อนศก.ชี้ปัจจัยลบ"ต้นทุนพุ่ง-ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยยาก" | คมชัดลึก

ราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นทำให้คาดการณ์กันว่าอาจแตะที่ระดับ 150-200 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล ทั้งยังภัยที่เกิดขึ้นจากธรรมชาติ ความกังวลที่เกิดขึ้นทำให้ความเชื่อมั่นในธุรกิจลดลงมากทั้งในด้านยอดขาย การลงทุน ต้นทุนประกอบการ และการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่

 สัญญาณดังกล่าวเริ่มปรากฏผ่านยอดขายในช่วงไตรมาส 1/2554 โดยรวมอยู่ในภาวะที่ "ทรงตัว" แต่มีบางบริษัทยอดลดลงเกือบ 30-40% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลนั้นก็ไม่ดีนัก โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เดือนกุมภาพันธ์ 2554 พบว่า มีปริมาณทั้งหมด 9,615 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมากถึง 30% รวมกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนมกราคม 2554 ที่มีจำนวน 9,292 หน่วย

 จะเห็นว่า 2 เดือนแรกของปีนี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแล้ว 18,907 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 21% ซึ่งคาดว่าเป็นผลมาจากการที่ปีนี้ไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนเมื่อช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

 ผลตามมาจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หวังรัฐบาลใหม่หนุนเป็นหัวจักรฉุดเศรษฐกิจ โดยต่างต้องการเห็นรัฐบาลชุดใหม่ที่จะก้าวขึ้นมาบริหารประเทศให้ความสำคัญกับการมีบ้านหลังแรกของประชาชน และจากปัจจัยลบต่างที่เกิดขึ้นทำให้การที่จะได้บ้านสักหลังของประชาชนนั้นยากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งจากค่าวัสดุก่อสร้าง น้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น อีกทั้งยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น เรื่องภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ

 ดังนั้น รัฐบาลควรทบทวนเรื่องโครงสร้างภาษีที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แม้จะเป็นภาคที่เก็บจากภาคธุรกิจซึ่งถือว่าเป็น "ต้นทุน" อย่างหนึ่ง แต่ก็จะถูกผลักไปอยู่ในราคาขายแล้วเช่นกันรวมถึงค่าธรรมเนียมการโอน 2% แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าต้องจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่จริงๆ แล้วก็ถูกบวกเข้าอยู่ในราคาเช่นเดียวกัน

 เมื่อต้นทุนทั้งทางตรงและทางอ้อมถูกบวกเข้าไปอยู่ในราคาบ้าน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงมองว่ารัฐบาลควรปรับลดอัตราการจัดเก็บดังกล่าวลงเหลือ 0.01% แบบถาวร ไม่ใช่เป็นเพียงมาตรการชั่วคราว

 "ผมว่าบ้านหลังแรกเป็นเรื่องที่รัฐบาลจะต้องให้ความสำคัญ เพื่อสร้างความสมดุลของธุรกิจที่นับวันรายใหญ่จะครองตลาดมากขึ้นๆ" นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความเห็น พร้อมย้ำว่าควรจะประกาศใช้เป็นนโยบายระยาว เหมือนในสหรัฐอเมริกาที่คนซื้อบ้านหลังแรกนั้นจะสนับสนุน แทบไม่ต้องเสียภาษี และเมื่ออยู่อาศัยไปแล้ว 5 ปี หากจะซื้อบ้านหลังใหม่ถึงจะนับเป็นการซื้อบ้านหลังแรกใหม่ แนวทางนี้ จะทำให้ตลาดอสังหาฯ เปิดกว้างมากขึ้น ไม่ได้ผูกขาดเฉพาะกับผู้ประกอบการรายใหญ่เหมือนกับประเทศไทยกำลังจะเป็นอยู่

 พร้อมกันนี้ นายธำรงค์ยังกล่าวด้วยว่า แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้จะไม่หวือหวา แต่ประชาชนยังคงต้องการที่อยู่อาศัยและตลาดใหญ่ที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ฐานลูกค้ากลุ่มนี้ใหญ่มาก และเป็นกลุ่มคนที่เพิ่งทำงาน หรือทำงานมาให้ไม่กี่ปี

 สอดคล้องกับผลการวิเคราะห์ข้อมูลของผู้ลงทะเบียนเข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 24 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่พบ 42% ของผู้ลงทะเบียนชมงานทั้งหมดมีงบประมาณซื้อบ้านระดับ 1.1-2 ล้านบาท และ ประมาณ 24%  มีงบประมาณ 2.1-3 ล้านบาท เงินก้อนหลักที่ใช้ซื้อบ้านประมาณ 78% มาจากการขอกู้เงินสถาบันการเงิน ขณะที่ 21% ใช้เงินออมส่วนตัวเป็นหลัก แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ขอกู้สถาบันการเงิน ทั้งนี้  44% มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนไม่เกิน 1 หมื่นบาท และอีก 38% มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนระหว่าง 10,001-20,000 บาท

 โดย 38% ตั้งใจจะซื้อบ้านภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือน และ 21% ต้องการซื้อในระยะเวลาประมาณ 7-12 เดือนข้างหน้า และ 28% ต้องการซื้อในระยะเวลาประมาณ 1-2 ปีข้างหน้า

จับสัญญาณตลาดบ้าน...สะท้อนภาพแนวราบเริ่มดีดกลับ

 จากการบริการลงทะเบียนผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 24 ซึ่ง 3 สมาคมหลักด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันจัดขึ้น ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ในระหว่างวันที่ 10-13 มีนาคม

 ข้อมูลที่ได้พอสรุปได้ ดังนี้ ประมาณ 59% ของผู้ลงทะเบียนเข้าชมงานมหกรรมครั้งที่ 24 เป็นกลุ่มซึ่งไม่เคยเข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่เคยมีการจัดมาก่อนหน้านี้ หรือมางานครั้งนี้เป็นครั้งแรก ที่เหลืออีก 41% เคยมางานมหกรรมที่จัดมา 23 ครั้งบ้างแล้วในอดีต โดยเฉลี่ยผู้ลงทะเบียนเข้าชมงานแต่ละคนจะมีผู้ติดตามเข้าชมงานด้วยอีก 1.7 หรือผู้ชมงานจะมาเป็นกลุ่มด้วยกันประมาณ 2.7 คน  

 ส่วนใหญ่ 55% มีอาชีพเป็นพนักงานบริษัทเอกชน รองลงเป็นเจ้าของกิจการ มี 15% อาชีพรับราชการ 9%พนักงานรัฐวิสาหกิจ 5% ที่เหลือมีอาชีพอื่นๆ หรือเป็นนิสิต นักศึกษา ด้านรายได้ของครอบครัวต่อเดือน พบว่า ส่วนใหญ่ 32% มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท และอีก 29% มีรายได้ 30,001-50,000 บาท รวมประมาณ 61% มีรายได้ไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อเดือน

 สถานะของบ้านที่อยู่อาศัยในปัจจุบันพบว่า ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่ คือ 70% มีที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร รองลงมา คือ นนทบุรี ประมาณ 6% หากรวมกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑลจะมีประมาณ 85% ลักษณะที่อยู่อาศัยในปัจจุบันส่วนใหญ่ 35% เป็นบ้านเดี่ยว 18% เป็นทาวน์เฮ้าส์ และ 14% เป็นคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ น่าสังเกตว่ามีผู้ที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ หรือหอพักมากถึง 17% ซึ่งเป็นกลุ่มที่อาจมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง

 บ้านที่ต้องการซื้อในอนาคต ประมาณ 44% ของผู้ลงทะเบียนชมงานต้องการซื้อบ้านเดี่ยว อีก 29% ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม และ 18% ต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ ส่วนสาเหตุหลักที่ต้องการซื้อบ้านนั้นพบ 34% ต้องการซื้อเพื่อให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดย 18% ต้องการซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สิน และ 16% ต้องการความสะดวกในการเดินทาง

 ตัวเลขที่ได้จากผลสำรวจบ่งชี้ว่า บ้านแนวราบซึ่งรวมทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ กลับมาได้รับความนิยมอีกครั้ง ขณะที่คอนโดมิเนียมความนิยมลดลงจากปีที่แล้วที่มีสัดส่วนถึง 38% แม้ยังบอกสาเหตุที่แท้จริงไม่ได้ว่าตัวเลขที่ลดลงมาจากเรื่องอะไรก็ตาม

ปรียา เทศนอก