ปฏิบัติการชี้นำปรับราคา"บ้าน" | คมชัดลึก

ไปยังผู้บริโภคผ่านราคาขาย สะท้อนภาพจากการออกมาชี้ชัดในเชิงแนะให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อ เวลายังพอมี เพราะบ้านที่ขาย หรือที่จะว่าจ้างปลูกสร้างนั้นส่วนใหญ่ยังเป็นต้นทุนเก่า หลังจากนี้เมื่ออั้นต้นทุนไม่อยู่แนวโน้มมีโอกาสจะปรับสูงขึ้นเฉลี่ยตั้งแต่ 3-5% ขึ้นไป 

 ไม่ว่าผู้ประกอบการน้อย-ใหญ่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ทำบ้านจัดสรร-คอนโดขาย รวมไปถึงผู้ประกอบการรับสร้างบ้านต่างดาหน้าออกมาประสานเสียงไปในทางเดี่ยวกันว่า ราคา "บ้าน" จะต้องขยับแน่นอน ส่วนจะขยับมาก-น้อยแค่ไหน และขยับเมื่อไหร่ โซนไหน ทำเลใดที่สามารถขยับมากสุดคงต้องดูจังหวะ

 การประกาศเป้ายอดขายเป็นอีกหนึ่งเป้าหมายของธุรกิจทั้งด้านการสร้างรายได้-กำไร แต่ในอีกมุมหนึ่งก็เป็นการการันตีถึงยอดขายวัสดุที่มีจำนวนมากพอที่ผู้ค้า หรือซัพพลายเออร์วัสดุจะยอมให้เครดิต หรือให้ส่วนลด

 อำนาจการ "ต่อรอง" ด้านเครดิตซื้อของ(วัสดุ-อุปกรณ์)ได้ถูกแค่ไหนระหว่างผู้ประกอบการกับซัพพลายเออร์วัสดุนั้นแตกต่างกันไป !!! แต่ที่แน่ๆ การล็อกต้นทุนไว้ล่วงหน้านั้นหากผู้ประกอบการเจ้าของสินค้า "บ้าน" ขายได้ดี และการก่อสร้างได้เร็ว 4 เดือน 6 เดือนสร้างเสร็จส่งมอบได้ตามกำหนดผู้ประกอบการบางรายแทบไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าวัสดุ เพราะเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ผู้บริโภคส่วนใหญ่ล้วนพึ่งเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์

 ผู้ประกอบการรายไหน ปรับราคาขึ้นแบบตรงๆ ได้ก็ปรับ ส่วนรายไหน ปรับราคาขึ้นตรงๆ ไม่ได้ก็จะใช้วิธีการปรับลดพื้นที่ใช้สอยลงกดให้อยู่ในเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด เพื่อให้ราคาขายต่อหน่วยนั้นเท่าเดิม ทั้งๆ ที่ในความจริงแล้วแต่ราคาขายต่อตารางเมตรเฉลี่ยเท่าเดิมหรืออาจสูงขึ้น ซึ่งมักพบกับสินค้าประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียม
 
 "สปีดในการสร้างของพฤกษานั้นเร็วมาก เทคโนโลยีก่อสร้างเราพร้อมเมื่อเราสร้างเร็ว โอนให้ลูกค้าเร็ว รอบหมุนของเงินก็มากรอบตาม ส่วนวัสดุที่คาดว่าราคาต้องปรับแน่นอนนั้น เราก็ล็อกราคาไว้แล้ว" ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าว พร้อมกับระบุว่าการปรับขึ้นราคาบ้านของพฤกษา เกิดจากโมเดลธุรกิจใหม่ หรือสินค้าใหม่ๆ และเชื่อว่าทั้งกำไรขั้นต้น รวมถึงกำไรสุทธิน่าจะรักษาระดับได้ดีเหมือนที่ผ่านๆ มา

 อย่างไรก็ตามในมุมของผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างเห็นว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีปัจจัยที่คาดว่าจะมีผลกระทบ คือ อัตราดอกเบี้ยที่มีทิศทางขาขึ้น โดยคาดว่าทั้งปีจะปรับขึ้นประมาณ 0.75% ซึ่งจะกระทบต้นทุนผู้ประกอบการ และอำนาจของผู้ซื้อ ส่วนปัจจัยด้านอัตราเงินเฟ้อก็มีทิศทางเร่งตัวขึ้น และราคาน้ำมันคาดว่าจะมีราคาเฉลี่ยที่ 90-95 ดอลลาร์สหรัฐ/บาร์เรล อีกทั้งการที่ต้นทุนเพิ่ม ส่งผลให้วัสดุและค่าแรงงานปรับเพิ่มขึ้นด้วย โดยวัสดุก่อสร้างหลักๆ มีการปรับราคาขายขึ้นล่วงหน้าไป

 ทั้งนี้ ยอมรับว่าปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวได้กดทับธุรกิจ แต่ด้วยเป้าหมายที่ต้อง "เติบโต" ทำให้ต้องปรับตัว โดย อดิศร ธนนันท์นราพูล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH เปิดเผยว่า แลนด์แอนด์เฮ้าส์ตั้งเป้าคงอัตรากำไรขั้นต้นให้ได้ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 32.5% ทำให้ต้องวางแผนรองรับทั้งต้นทุนด้านการเงินและต้นทุนก่อสร้าง โดยต้นทุนก่อสร้างนั้นจะควบคุมไม่ให้เพิ่มขึ้นเกิน 3% ต่ำกว่าต้นทุนโดยรวมของตลาด โดยบริษัทได้ใช้วิธีการล็อกประเภทวัสดุและราคาวัสดุก่อสร้างหลักไว้ล่วงหน้า 1 ปี ถึง 50% ของวัสดุที่ต้องใช้ทั้งหมด และอีก 50% ล็อกราคาล่วงหน้าไว้ประมาณ 6 เดือน

 อดิศรกล่าวพร้อมย้ำว่า การปรับราคาขายนั้นคงต้องขึ้นอยู่กับตลาดรับได้แค่ไหน และคงไม่ปรับขึ้นหมดทันทีแต่จะเป็นการทยอยปรับตามความเหมาะสมในแต่ละช่วง หากมีการปรับก็น่าจะอยู่ 4-5% โดยในปีนี้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 2.5 หมื่นล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 25% โดยในปี 2553 มียอดขายรวม 2 หมื่นล้านบาทที่เติบโตจากปี 2552 ประมาณ 19.5% สำหรับสัดส่วนรายได้ของปีนี้ที่ตั้งเป้าเติบโต 30% เป็นเป้าที่มากสูดในรอบ 5 ปีส่วนจะ เป็นเท่าไหร่นั้นยังระบุไม่ได้

 วิบูล จันทรดิลกรัตน์ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) กล่าวว่า นับตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส 4 ที่ผ่านมาถึงปัจจุบันพบว่า ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยหลักมาจาก 2 ส่วน คือ 1.ค่าจ้างแรงงาน 2.ราคาวัสดุก่อสร้าง กรณีค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น เป็นผลมาจากเมื่อวันที่ 1 มกราคม ที่ผ่านมา รัฐบาลได้ประกาศใช้ค่าแรงขั้นต่ำอัตราใหม่พร้อมกันทั่วประเทศ เฉลี่ยปรับขึ้นประมาณ 8-17บาท/คน/วัน แต่สำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านแม้ว่าส่วนใหญ่มีการให้ค่าจ้าง ทั้งการว่าจ้างผู้รับเหมาช่วง และว่าจ้างคนงานก่อสร้างแบบกินค่าแรงรายวันประจำในอัตราที่สูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำตามที่กฎหมายกำหนดอยู่แล้ว แต่ภายหลังจากค่าแรงขั้นต่ำอัตราใหม่มีผลบังคับใช้ บริษัทรับสร้างบ้านก็จำเป็นจะต้องปรับขึ้นค่าแรงขึ้นไปอีก เพื่อให้สอดรับกับการปรับขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำของภาครัฐ

 ส่วนกรณีราคาวัสดุก่อสร้างนั้นพบว่า หลายชนิดมีการทยอยปรับขึ้นราคาไปบ้างแล้ว เฉลี่ยปรับขึ้นจากเดิมอยู่ในอัตราประมาณตั้งแต่ 3-5% อาทิ ปูนซีเมนต์ถุง คอนกรีตผสมเสร็จ กระเบื้องหลังคา สีทาบ้าน ไม้ ฯลฯ จากการปรับขึ้นราคาดังกล่าวมีผลให้การก่อสร้างบ้านมีต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นทันที ซึ่งโดยเฉลี่ยราคาวัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนหลักของการก่อสร้างบ้านหนึ่งหลัง เฉลี่ยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60-70% ของต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน

 ดังนั้น เมื่อค่าแรงและวัสดุก่อสร้าง มีการปรับขึ้น ก็มีแนวโน้มว่า การก่อสร้างบ้าน อาจจะต้องมีการปรับขึ้นราคาในเร็วๆ นี้ เฉลี่ยตั้งแต่ 3% ขึ้นไป เนื่องจากในการปลูกสร้างบ้าน จะต้องมีขั้นตอนในการพูดคุยแก้ไขแบบกับลูกค้า เฉลี่ยประมาณ 1-3 เดือน กว่าที่ลูกค้าจะตัดสินใจเซ็นสัญญา และเริ่มลงมือก่อสร้างบ้านได้ ขณะที่ขั้นตอนการก่อสร้างบ้าน 1 หลังที่มีพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 250-300 ตารางเมตร ก็จะต้องใช้ระยะเวลาเฉลี่ยอีกประมาณ 8-10 เดือน ในส่วนของผู้ประกอบการจึงจำเป็นจะต้องคาดการแนวโน้มและเผื่อราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง เพื่อรับงานในอนาคต

 เมื่อพิจารณาจากราคาค่าก่อสร้างบ้านที่มีแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นในช่วงนี้หรือช่วงต่อไปก็ตาม ในขณะนี้จึงถือเป็นระยะเวลาที่เหมาะสม ที่ผู้บริโภคจะรีบตัดสินใจปลูกสร้างบ้านในเวลานี้ เช่น กรณีปลูกสร้างบ้านราคา 3 ล้านบาท หากมีการปรับราคาขึ้นอีก 3% ก็จะทำให้ผู้บริโภคต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นอีกประมาณเกือบ 1 แสนบาท โดยเร็วๆ นี้สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านจะมีการจัดงาน “รับสร้างบ้าน FOCUS  2011” ภายในวันที่ 4-6 มีนาคม 2554 นี้ ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งในงานนี้จะมีบริษัทรับสร้างบ้านเข้าร่วมงานออกบูธ พร้อมนำแบบบ้าน รุ่นใหม่ มาจัดแสดงและมีโปรโมชั่น รวมทั้งส่วนลดพิเศษมาให้แก่ผู้ที่ตัดสินใจจองปลูกสร้างบ้าน ในงานนี้ ซึ่งถือเป็นช่วงระยะเวลาที่เหมาะสมต่อการตัดสินใจมีบ้านใหม่ก่อนที่จะมีการปรับราคาบ้านขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้าง ที่เพิ่มสูงขึ้น

ปรียา เทศนอก