สี่หลุมพรางสกัดผู้ซื้อบ้านปี54 | คมชัดลึก

 ...แต่สำหรับประชาชนที่ต้องการหรือมีความจำเป็นที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือห้องชุดในคอนโดมิเนียมนั้นจะต้องฝ่าด่าน 4 หลุมพรางเป็นอย่างน้อย คือ 1.ภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้นจาก "เงินเฟ้อ" 2."ดอกเบี้ย" ที่อยู่ในช่วงขาขึ้น 3.มาตรการ "เงินดาวน์" ผ่านเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาณถึงแบงก์พาณิชย์ และ 4."ราคา" ที่แพงขึ้น

 การประกาศมาตรการต่างๆ ของรัฐบาล เช่น ลดราคาน้ำมัน มาตรการไฟฟ้าฟรีสำหรับผู้ที่ใช้ไฟฟ้าน้อย หรือการเข้าไปดูแลราคาหมู ไข่ไก่ หรือ ไก่ ให้โปร่งใสและผันผวนลดลงและเพิ่มทางเลือกซื้อไข่เป็นกิโล เป็นต้น ทุกมาตรการที่ออกมาล้วนมีเป้าหมายที่ลดภาระค่าครองชีพของประชาชน ซึ่งสะท้อนกลับไปยังอีกมุมบ่งชี้ถึงความกังวลปัญหา "เงินเฟ้อ" ในปี 2554 ว่าจะสกัดให้อยู่ในกรอบได้แค่ไหนท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงทั้งในประเทศและต่างประเทศ

 ทิศทางของ "ดอกเบี้ย" ขาขึ้นเป็นอีกสัญญาณหนึ่งบ่งชัดว่าปีนี้น่าจะอั้นไม่อยู่ และการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนนโยบายก็เป็นข้อบ่งชัดว่าเป็นอีกทางการสกัดเงินเฟ้อนั่นเอง การขยับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยมีทั้งสองขาคือทั้งเงินฝากและเงินกู้ที่คาดการณ์กันว่าขาเงินกู้เห็นแน่ๆ 0.5-1%

 ในปีนี้ พิสูจน์มนต์ขลัง สินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% ว่าจะ(ไม่) สูญพันธุ์ผ่านการแข่งขันของแบงก์-อสังหาฯ จับคู่ล่อลูกค้า สะท้อนผ่านความเห็นของนายแบงก์ ดีเวลลอปเปอร์ ต่างฟันธงว่า แคมเปญดอกเบี้ย 0% ขาดไม่ได้ ต้องมี ดอกเบี้ย 0% มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ไม่ว่าดอกเบี้ยจะปรับขึ้นหรือลงในธุรกิจอสังหาฯ ยังคงต้องมีแคมเปญนี้ต่อไป ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการและแบงก์จะแบกรับต้นทุนได้มากน้อยแค่ไหน

 แต่ทั้งนี้ การปรับดอกเบี้ยนโยบายก็กดดันในแง่แพ็กเกจแคมเปญที่ต้องมีลูกเล่นมากขึ้น !!!

 แน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ปรับเพิ่มขึ้น 1% ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องผ่อนค่าบ้านเพิ่มขึ้น 7% แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาของสัญญากู้ด้วย ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท สัญญากู้ 20 ปี เดิมต้องผ่อนค่างวดเดือนละ 8,000 บาท ดอกเบี้ยปรับขึ้น 1% ก็ต้องผ่อนเพิ่มอีก 7% ก็เท่ากับ 8,560 บาท โดยแบงก์จะให้คุณผ่อนบ้านแค่ 40% ของรายได้ ดังนั้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มรายได้คุณต้องเพิ่มอีก 1,400 บาทด้วยหากอัตราเงินเดือนคุณอยู่ที่ 20,000 บาท หากคุณต้องการซื้อบ้านราคาเท่าเดิม

 มาตรการเข้ม "เงินดาวน์" ที่ได้เริ่มแล้วตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม สำหรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ 90% สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโด ส่วนผู้ซื้อบ้านจัดสรร (แนวราบ) นั้นเกณฑ์การปล่อยอยู่ที่ 95% ที่แม้จะยังไม่วันที่บังคับ (เริ่มใช้ 1 ม.ค.55) แต่ทางปฏิบัติผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจัดสรรน่าจะใช้แล้ว จะมีบ้างก็เพียงแค่ลูกเล่นการตลาด

 ดังนั้น ผู้ที่ซื้อบ้านในช่วงปี 2554 ควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 2-3 ปี เพราะเวลาอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นอีกจะได้ไม่กระทบต่อการผ่อนชำระ แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยขาลงค่อยใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวในช่วงแรก เพราะวัฏจักรของอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 3 ปี ตอนนี้ย่างเข้าสู่อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในปีที่ 2 แล้วปี 2555 ก็ยังเป็นอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นอีก

 สำหรับทิศทางตลาดบ้านในปี 2554 นี้ น่าจะเติบโต 4-5% เพราะตลาดเข้าสู่ภาวะซื้อขายปกติ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นและจีดีพีประมาณการว่าจะเติบโตอยู่ที่ 4-4.5% ขณะที่ปี 2553 ที่ผ่านมามีมาตรการลดหย่อนภาษีที่หมดอายุไปแล้วมาเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการเร่งขายเร่งโอนทำให้ตลาดโต

 อย่างไรก็ตาม แม้อัตราดอกเบี้ยอยู่ช่วงขาขึ้นแต่เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ในตลาดรับได้เพราะไม่ได้ขึ้นไปเป็นเลขสองหลักเหมือนช่วงวิกฤติปี 2540 แต่ความสามารถในการซื้ออาจลดลง เช่น บ้านเดิมสามารถซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาทได้ก็เหลือเป็น 9 แสนบาทหากอัตราเงินเดือนไม่เพิ่มตาม

 ทิศทางอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่เริ่มขยับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ไม่เพียงทำให้ผู้ซื้อบ้านมีภาระต้องผ่อนชำระค่างวดบ้านเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันบ้าน-คอนโด ที่ซื้อ "ราคา" เพิ่มขึ้นเช่นกัน เห็นได้จากการบอกตลาดล่วงหน้าของผู้ประกอบการในช่วงปลายปีก่อนว่าราคาบ้านในปี 2554 คงอั้นไม่อยู่ ขยับขึ้นแน่ 5-7% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

 อย่างไรก็ดี เมื่อรัฐบาล "คิกออฟ" นโยบายประชาวิวัฒน์ออกมาปฏิรูปประเทศไทยแล้ว เชื่อว่าคงเห็นแอ็กชั่นของหน่วยงานรัฐวิสาหกิจตามมา ซึ่งน่าจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของประชาชนคนรายได้ต่ำอยากมีบ้านเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ล่าสุดได้ประกาศนโยบายในปี 2554 ว่าธนาคารเตรียมปล่อยสินเชื่อตามนโยบายประชาวิวัฒน์ของรัฐบาลให้แก่ผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 10,000 บาท/เดือน เพื่อนำไปซื้อบ้านที่อยู่อาศัย คาดว่าจะมีผู้ที่ได้ประโยชน์ประมาณ 80,000-100,000 คน

 เบื้องต้นวงเงินสินเชื่อคาดว่าจะสามารถนำไปใช้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเอื้ออาทร บ้านมั่นคงได้ ซึ่งในปีนี้จะต้องปรับโครงการให้มีความทันสมัย หลากหลาย อยู่ในย่านเดินทางสะดวกมากขึ้น หรือจะปล่อยสินเชื่อเพื่อไปซื้อห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ย 3-5 แสนบาทต่อห้องโดยกำลังพิจารณาอยู่

ปรียา เทศนอก