อสังหาฯปี54ลดความร้อนแรงตลาดคอนโดยังรุ่ง-รายใหญ่ลุยแนวราบ | คมชัดลึก

 ทั้งยังคาดการณ์กันว่า การเติบของธุรกิจที่อยู่อาศัยน่าจะทรงตัวจากปีก่อนในระดับมูลค่ารวมกว่า 2 แสนล้านบาท เป็นการเติบโตตามทิศทางเศรษฐกิจที่กูรูต่างคาดการณ์ว่า น่าจะเติบโตที่ 4-5% ชะลอตัวจากปี 2553 ที่คาดการณ์ว่าจีดีพีของเศรษฐกิจน่าจะเติบโตที่ระดับ 7%

 เหตุผลการลดลงของความร้อนแรงในปี 2554 ไม่คึกคักเหมือนในช่วงปี 2553 ที่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งยังมีแรงกดดันจากอุปทานที่ทยอยแล้วเสร็จค่อนข้างมาก รวมทั้งการแข่งขันในตลาดค่อนข้างสูงในตลาดที่อยู่อาศัยบางประเภท ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ขาขึ้น ประกอบกับการติดตามและดูแลปัจจัยเสี่ยงฟองสบู่ในสินทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งอาจมีผลทางจิตวิทยาและกำลังซื้อของผู้บริโภค

 แม้ว่าความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยอาจเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่คงต้องติดตามการเปิดตัวโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในแนวสูง ซึ่งจะช่วยสะท้อนทิศทางบางส่วนของการก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยในปีถัดไป

ฟันธงคอนโด ปีกระต่ายแรงยังดี

 แม้ว่าหลายฝ่ายจะมีความกังวลว่าตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะก้าวเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เพราะในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียมระดับล่าง ระดับกลาง และระดับบน เฉลี่ยที่ตารางเมตรละ 3 หมื่นบาทขึ้นไป จนถึงมากกว่า 1.2 แสนบาท จนทำให้พื้นที่เกือบทุกแห่งในเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าทั้งใต้ดิน บนดิน รวมถึงส่วนต่อขยาย และในย่านชุมชนเก่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งในจำนวนนี้ส่วนใหญ่จะมียอดขายในเกณฑ์ดี และยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่

 ทั้งนี้ หากมองถึงผู้ประกอบการที่มี "คอนโด" เป็นสินค้าพระเอกหลักๆ นั้น ก็มี บมจ.แสนสิริ, บมจ.โนเบิล, บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ฯ, บมจ.ศุภาลัย และบมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ โดยนายธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโนเบิล กล่าวว่า ยังคงมั่นใจว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะทำเลในเมือง โดยปี 2554 บริษัทมีแผนเปิด 4 โครงการมูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ที่มีหนึ่งโปรเจกท์สำคัญในการพัฒนาที่ดินมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท โดยที่ดินแปลงเพลินจิตจำนวน 9 ไร่ จะพัฒนาเป็นที่พักอาศัย คงเป็นคอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น และสำนักงานให้เช่า ประมาณ 1-1.5 หมื่นตารางเมตร ส่วนหนึ่งเป็นออฟฟิศของบริษัท น่าจะใช้เวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จ 4 ปีนับจากนี้ โดยเริ่มก่อสร้างช่วงปี 2555 มูลค่าโครงการคงจะมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท การพัฒนาคงจะแบ่งเป็นเฟส เฟสแรกคงจะพัฒนาคอนโดมิเนียมก่อน ส่วนในรายละเอียดจะมีการเปิดตัวอีกครั้งช่วงปลายไตรมาส 1 ปี 2554 ราคาขายคงไม่ต่ำกว่า 1.3-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร 

 ส่วนโครงการที่เหลือปัจจุบันมีที่ดินแล้ว 2 แปลง แปลงแรกอยู่ในย่านสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเดิม ที่บริษัทพัฒนา และอีกแปลงประมาณไร่ครึ่งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสแห่งใหม่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสสุรศักดิ์  คาดว่าจะพัฒนาเป็นตึกสูง 25-27 ชั้น จำนวน 220-240 ยูนิต ราคาขาย 1-1.5 แสนตารางเมตร ขนาด 35-60 ตารางเมตร น่าจะเปิดตัวโครงการได้ในไตรมาส 2 ส่วนอีกโครงการอยู่ระหว่างการเจรจาหาซื้อที่ดิน
 
 ด้าน นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอพี ให้ความเห็นว่า แม้ ธปท.จะออกมาตรการมาสกัดภาวะฟองสบู่ ซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคต่อการขายคอนโดมิเนียม แต่เชื่อว่ากำลังซื้อยังมีอีกมาก อีกทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการ จะส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง ทำให้บริษัทมั่นใจว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มที่ดี และเชื่อว่าจะไม่เกิดภาวะฟองสบู่

 "ตลาดยังมีดีมานด์ แต่การขายจะไปเรื่อยๆ ประเภทเปิดแล้วหมดภายใน 30 นาทีหรือชั่วโมงเหมือนอดีตคงยาก" นายอนุพงษ์ กล่าว พร้อมกับระบุว่า บริษัทเชื่อว่าภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2554 จะยังเติบโตได้ดีตามอัตราการเติบโตของจีดีพี ที่คาดว่าจะเติบโตที่ประมาณ 4-5% ในปี 2554 หรือใกล้เคียงกับปี 2553 โดยสัดส่วนการลงทุนของผู้ประกอบการจะเน้นไปยังสินค้าทุกระดับ

 นับจากนี้ไป การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมจะกดดันให้ผู้ประกอบการรายเล็กหายไปจากตลาด เหลือแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ที่มีศักยภาพในการลงทุนและการแข่งขัน โดยปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการรายเล็ก คือ การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ข้อกำหนดในการพัฒนาและสัดส่วนในการขายที่ธนาคารกำหนดไว้จึงจะปล่อยสินเชื่อให้ รวมถึงต้นทุนการเงินจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถระดมเงินทุนต้นทุนต่ำจากตลาดทุนอื่นๆ ได้ อีกทั้งธนาคารยังให้สินเชื่อในอัตราที่ต่ำกว่าลูกค้ารายเล็ก รวมถึงความเชื่อมั่นในแบรนด์สินค้าและตัวผู้ประกอบการของผู้บริโภค

จัดสรรแนวราบปรับพอร์ตลุย

 ด้วยเพราะสินค้าคอนโดค่อนข้างใช้เวลาในการพัฒนา ขาย สร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าค่อนข้างนาน 2-3 ปี สะท้อนภาพได้จากหลายบริษัทเริ่มปรับพอร์ตสินค้าลงสู่จัดสรรแนวราบมากขึ้นตั้งแต่กลางปี 2553 ภาพนี้เห็นได้จากจำนวนหน่วยที่เปิดขาย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2553 ซึ่งพบว่าบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเปิดขายประมาณ 13,369 หน่วย เพิ่มขึ้น 13% จากปี 2552 ทั้งปีที่เปิดขายที่ 10,003 หน่วย ขณะที่บ้านแฝด ในปี 2553 มีหน่วยเปิดขายใหม่ที่ 2,111 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ทั้งปีที่มีจำนวนเปิดทั้งสิ้น 1,664 หน่วย ส่วนทาวน์เฮ้าส์ เปิดใหม่ในปี 2553 ประมาณ 23,755 หน่วย เพิ่มขึ้น 23.68% จากปี 2552 ทั้งปีเปิดขายที่ 12,233 หน่วย เป็นต้น

 นอกจากนี้ ตามแผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2554 ยังพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ทุกรายยังเน้นลงทุนโครงการจัดสรรแนวราบ และเจาะตลาดทุกระดับ ทั้งยังกระจายการลงทุนตามภูมิศาสตร์ที่ขยายสู่ตลาดต่างจังหวัด เพิ่มโอกาสทางธุรกิจ ซึ่งถึงแม้ว่าภาครัฐโดย ธปท.จะออกมาแตะเบรกธุรกิจผ่านมาตรการซึ่งมีผลด้านจิตวิทยาต่อลูกค้าที่ชะลอการตัดสินใจ ทำให้ผู้ประกอบการบางราย โดยเฉพาะรายกลาง-เล็กมองว่า เกิดภาวะเสี่ยงไม่กล้าที่จะเปิดโครงการใหม่ สวนทางกับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมด้านการเงิน มีการโหมการซื้อที่ดินใหม่ๆ เข้ามาพร้อมที่จะฉวยโอกาสดังกล่าวเปิดโครงการใหม่รองรับแรงซื้อทันที

 การโหมลุยจัดสรรแนวราบของผู้เล่นรายใหญ่ยังเป็นอีกหนึ่งสะท้อนภาพธุรกิจโดยรวม และวัดฝีมือด้านการบริหาร เมื่อยามใดที่เศรษฐกิจโดยรวมส่อเค้าว่ามีความ "เสี่ยง" การทำโครงการจัดสรรแนวราบปลอดภัยกว่าแนวสูง เพราะแนวราบใช้เวลาสั้น กระแสเงินสดหมุนเข้ามาสู่บริษัทเร็วกว่า ลดความเสี่ยงชดเชยรายได้แนวสูงที่ใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 ปี ซึ่งจากนี้ไปรายได้จะเข้ามาก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าเท่านั้น

ปรียา เทศนอก