ส่อง!ภาระผู้ซื้อบ้านผ่านการส่งสัญญาณขึ้นดบ.นโยบายคุมเงินเฟ้อ | คมชัดลึก

เหตุเพราะต้องพึ่งพาการบริโภคในประเทศทั้งทางตรงและทางอ้อมที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมอื่นๆ หลายคนกังวลว่า หากอสังหาฯ มีจุดเสี่ยง ....นั่นหมายความว่า "จุดเสี่ยง" ของประเทศไทยก็น่ากังวล เพราะป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อภาคการเงินเพราะมีมูลค่าธุรกิจมหาศาล ซึ่งจะส่งผลต่อสภาพคล่องของระบบการเงินอย่างสำคัญยิ่ง

 ถึงวันนี้ต้องมองไปอีกอย่างน้อย 6 เดือนข้างหน้าว่าจะเกิดอะไรขึ้นภาคธุรกิจประเภทนี้ พบว่ามีปัจจัยเสี่ยงหลักๆ 1.คือ ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก เช่น อเมริกา วิกฤติหนี้กรีก และไอซ์แลนด์ ที่อาจลุกลามไปยังประเทศโปรตุเกสและสเปน 2.วิกฤติน้ำมันที่มีแนวโน้มสูงขึ้น 3.ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และ 4.ปัญหาการเมืองในประเทศที่จะเป็นตัวชี้เศรษฐกิจ ซึ่งรัฐบาลต้องเตรียมตัวรับมือปัญหาการส่งออกที่น้อยลง เมื่อค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น โดยมีความจำเป็นที่จะต้องหาอุตสาหกรรมอื่นมาทดแทน เนื่องจากการส่งออกมีมูลค่าสูงคิดเป็นสัดส่วน 75% ของจีดีพี

 การเลือกที่จะดูแลอัตราเงินเฟ้อให้อยู่ในกรอบที่ไม่เสี่ยงมากนักคือ 3-3.5% แลกกับการยอมให้ค่าบาทแข็งค่าผ่านการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่มีมติให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก 0.25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 1.75% เพิ่มเป็น 2.00% และมีผลทันทีเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2553 เป็นการส่งสัญญาณในเชิงนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อให้อยู่ในกรอบที่กำหนด ซึ่งหากอัตราเงินเฟ้อขยับเพิ่มขึ้น กล่าวคือ ควบคุมไม่ได้บวกกับแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นในปี 2554 นั้น มีผลกระทบต่อทุกภาคส่วน ทั้งภาคธุรกิจและภาคประชาชนที่ภาระค่าใช้จ่ายประจำวันต้องเพิ่มขึ้น ทำให้ขีดความสามารถในการซื้อลดลง

 "เงินเฟ้อ" มาค่าใช้จ่ายพุ่ง ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับภาคธุรกิจอสังหาฯ มองได้ทั้งฝั่งผู้ประกอบการและฝั่งผู้บริโภค

 ในส่วนของผู้ประกอบการนั้น ต้นทุนการก่อสร้างจะต้องสูงขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม ผลกระทบที่เกิดขึ้นน่าจะเห็นผลจากนี้ไปอีก 6 เดือน จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ต้องมีการปรับตัว ทบทวนแผนการดำเนินงานเพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ง่ายและผ่อนชำระต่องวดให้น้อยที่สุด ซึ่งจะต้องมีการวางแผนล่วงหน้าให้ยาวขึ้น เพราะจากนี้ไปก็คงเข้าสูตรเงินเฟ้อมา ราคาบ้านแพงขึ้นแน่นอน เพราะอย่างไรเสียผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องผลักภาระของต้นทุนที่เพิ่มมาสู่ราคาขายที่ผู้บริโภคต้องแบกรับแน่นอน ส่วนที่ว่าการผลักภาระให้ผู้บริโภคจะได้มากได้น้อยอย่างไรขึ้นอยู่กับขีดความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจ ที่จะต้องมีคำนึงถึงว่า "ราคา" ขายต่อหน่วยนั้นผู้บริโภครับได้หรือไม่ อย่างไร ขณะเดียวกันก็ต้องบริหารค่าใช้จ่ายและต้นทุนต่างๆ ควบคู่กันด้วย และสิ่งที่เห็นก็คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้เข้าไปเจรจาซื้อวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้าในลักษณะบิ๊กลอต รวมถึงคุมเข้มด้านค่าใช้จ่ายด้านการตลาด

 เมื่อภาระค่าใช้จ่ายประจำวันของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการซื้อบ้าน หรือซื้อที่อยู่อาศัยแน่นอน ความจำเป็นในการซื้อยังมี แต่จะซื้อได้ในราคาถูกลง และภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระจะต้องไม่หนักมาก และยิ่งที่ ธปท.ได้ส่งสัญญาณไปธนาคารพาณิชย์ให้ปรับเกณฑ์สินเชื่อต่อหลักประกัน หรือ แอลทีวี สำหรับคอนโดมิเนียมจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 ที่ปล่อยสินเชื่อได้ในสัดส่วน 90% ขณที่ที่อยู่อาศัยเริ่มนับหนึ่งในปี 2555 ปล่อยสินเชื่อได้ในสัดส่วน 95% ผลพวงดังกล่าวกระทบในเชิงจิตวิทยาพอสมควร นอกจากนั้นหากพบว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่สองแบงก์ยังปล่อยสินเชื่อน้อยลงด้วย

 ทุกตลาดกระทบหมดรวมถึงในตลาดสินค้าระดับกลาง-ล่าง โดยจำนวนห้องชุดที่มีมากขึ้นในตลาดส่งผลให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกมากขึ้น ผนวกกับมาตรการแอลทีวี ที่ออกมาส่งผลด้านจิตวิทยาจึงทำให้ผู้บริโภคเกิดการรอ ยอดขายจึงช้าลง ส่วนตลาดบนไปอย่างช้าอยู่แล้วเพราะกำลังซื้อต่างชาติหายไป

 ด้วยเหตุผลต่างๆ ที่มีผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมที่คาดการณ์กันล่วงหน้าได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้านในอีก 6 เดือน หรือ 12 เดือนข้างหน้า ทำให้ทุกฝ่ายยังพอมีเวลาปรับตัว การปรับเปลี่ยนการดาวน์ใหม่ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพื่อให้ภาระผู้บริโภคลดลงเมื่อถึงคราต้องผ่อนชำระกับธนาคาร จึงน่าจะเป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งผู้ประกอบการจะต้องคิดหาช่องทางการใช้กลยุทธ์การตลาดผ่านแพ็กเกจที่มีการกำหนดช่วงเวลาของการขาย เพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น จาก 10% เป็น 15% หรือเป็น 20% การกำหนดดังกล่าวจะช่วยลดความเสี่ยงในการขอสินเชื่อเงินกู้จากสถาบันการเงิน แต่อย่างไรก็ตาม คงต้องศึกษาตลาดผู้บริโภคก่อนว่าจะตอบรับเงื่อนไขต่างๆ ได้หรือไม่

ปรียา เทศนอก