เพิ่มเงินดาวน์-ขึ้นดอกเบี้ยตัวแปรคนตัดสินใจซื้อบ้านปี'54 | คมชัดลึก

 ข่าวนี้ประกาศออกมาเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2553 สร้างความตื่นตระหนกกับผู้เกี่ยวข้อง ทั้งผู้ประกอบการ และลูกค้าผู้ซื้อบ้านอย่างเห็นได้ชัด ในส่วนของผู้ประกอบการ และคนทำธุรกิจภาพสะท้อนทันที จากราคาหุ้นของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พร้อมใจกันร่วงทั้งกระดาน ขณะที่เสียงสะท้อน และข้อแคลงใจจากลูกค้าผู้ซื้อบ้าน มีคำถามเข้ามาไม่หยุดหย่อนว่า...ดอกเบี้ยบ้านจะปรับขึ้นแล้วหรือปรับเท่าไร จะทำให้ค่างวดต่อเดือนเพิ่มขึ้นเพียงใด 

 คำถามเหล่านี้ก็ยังไม่มีคำตอบชัดเจน ต้องรอดูการปรับขึ้นจริงของธนาคารพาณิชย์ ว่าจะปรับขึ้นรวดตามดอกเบี้ยนโยบายหรือไม่

 แต่ท่ามกลางความวิตกกังวลนี้ ยังมีอีกมุมด้านตลาดที่น่าสนใจคือ ภาวะปัจจุบันที่สถาบันการเงินต่างแข่งขันกันปล่อยสินเชื่ออย่างรุนแรง โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน ซึ่งข้อเสนอที่ใช้ในการช่วงชิงลูกค้าขณะนี้ ถึงขั้นจัดแคมเปญ ดอกเบี้ย 0% คงที่ 1 ปี จากนั้นจึงปรับขึ้นตามตลาดที่เอ็มแอลอาร์ ลบ 1% หรือเอ็มอาร์อาร์ ลบ 1.6% หรือบางธนาคารจัดแพ็กเกจเป็นลำดับขั้นการขึ้นดอกเบี้ย เช่นคงที่ 2 ปีแรก ที่ 2.5% จากนั้นในปีที่สามเป็น 4.5% และปีที่สี่ เป็นเอ็มแอลอาร์ ลบ 1% เป็นต้น

 แบงก์แข่งดุลดแรงดอกเบี้ยขาขึ้น 

 การแข่งขันปล่อยสินเชื่อด้วยข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำ ยังคงมีให้เห็นในตลาด จากธนาคารพาณิชย์อันดับต้นๆ ไม่ว่าจะเป็น ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด ธนาคารนครหลวงไทย แม้กระทั่งธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งปกติจะไม่เล่นแคมเปญดอกเบี้ยต่ำ ลงมาแข่งขันกับธนาคารพาณิชย์ ด้วยเหตุผลว่าต้นทุนการเงินสูงกว่า และติดขัดระเบียบในฐานะธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ แต่ล่าสุดธอส.ลงมาจัดแคมเปญดอกเบี้ยต่ำอีกราย เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา จัดสินเชื่อดอกบี้ย 0% คงที่ 1 ปี สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านในกลุ่มข้าราชการ และรัฐวิสาหกิจ ก่อนจะปล่อยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามตลาดที่เอ็มแอลอาร์ -0.5-1% เช่นกัน

 มุมมองนี้สอดคล้องกับ อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่มองว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้ เป็นไปตามสภาวะเศรษฐกิจ ไม่ได้เหนือความคาดหมาย ซึ่งไม่น่าจะมีผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะหลังจากกนง.ปรับดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 3 ครั้ง แต่ดอกเบี้ยในตลาดขยับขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ประมาณ 25%

 โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ยังคงแข่งขันกันอย่างรุนแรง "ภาระของผู้ซื้อและผ่อนบ้าน คงจะเพิ่มขึ้นบ้างจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยทั้ง 3 ครั้ง (โดยดอกเบี้ยขึ้น 1% ค่างวดผ่อนบ้านจะเพิ่มขึ้น 7-8%)

 อย่างไรก็ดีในปี 2554 ดอกเบี้ยจะยังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ถ้าหากเป็นการปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตลาดก็จะสามารถปรับตัวได้" อิสระ กล่าว

 แต่แม้จะมองว่าความแรงของการขึ้นดอกเบี้ยคงมีไม่มาก แต่ผู้ประกอบการหลายคนก็ยังคงกังวลว่า อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นนี้ ถึงอย่างไรก็ต้องกระทบกับผู้ซื้อบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

 ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า การที่กนง.ปรับขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคแน่นอน แต่เขาเชื่อว่าปัจจัยเรื่องดอกเบี้ย จะไม่ได้เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจอาคารชุดชะลอตัวลง เพราะเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับปัญหาเศรษฐกิจโดยรวม โดยคาดว่า ธุรกิจอาคารชุดปี 2553 จะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 10% ขณะที่ปี 2554 จะเริ่มชะลอตัวและอัตราขยายตัวเชื่อว่าจะไม่เกิน 10%

 2 แรงต้านเพิ่มดาวน์-ดอกเบี้ยขาขึ้น

 ไม่เพียงแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นเท่านั้น ที่จะเป็นปัจจัยส่งผลโดยตรงกับผู้ซื้อบ้าน ยังมีอีกมาตรการที่ออกมาก่อนหน้านี้คือ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อบ้านต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio หรือ LTV) โดยกำหนดเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ในสัดส่วน 90% ทำให้ต้องวางเงินดาวน์ 10% และแนวราบ (บ้านจัดสรร) ที่ 95% ทำให้ต้องวางเงินดาวน์ 5% ของราคาซื้อขาย มีผลกับสัญญาจะซื้อจะขาย ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 และวันที่ 1 มกราคม 2555 ตามลำดับ จะเป็นอีกตัวแปร ที่ผู้บริโภคต้องหันมาให้ความสำคัญ

 แต่มุมมองของผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง อนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เห็นว่าปัจจัยทั้งสองส่วนนี้ คือตัวแปรที่จะกระทบกับผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ในปี 2554 ทั้งเพิ่มภาระให้ลูกค้าที่จะซื้อบ้านต้องเตรียมเงินทุนในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้น และในส่วนผู้ประกอบการ ต้องรับแรงกระเพื่อมจากการชะลอกำลังซื้อในตลาด

 เขายังตั้งข้อสังเกตด้วยว่า มาตรการสกัดการขยายตัวอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาฯ คงไม่หยุดลงแค่สองมาตรการนี้แน่นอน คาดว่าจะมีมาตรการที่สามและสี่ตามมา และความเป็นไปได้อีกอย่างคือ ในอนาคตอันใกล้การซื้อบ้าน-คอนโดฯ ลูกค้าอาจต้องกลับมาใช้เงื่อนไขเดิม คือการจ่ายเงินดาวน์ 15-20% เหมือนในอดีต สิ่งที่จะตามมาคือการเติบโตของตลาดแบบก้าวกระโดดคงลดน้อยลงไปกว่า 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งก็เป็นผลดีในการป้องกันปัญหาหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ

 แต่ในแง่ผู้ซื้อแล้ว สองมาตรการที่ออกมา จะเป็นตัวแปรให้ลูกค้าต้องวางแผนรัดกุม ระมัดระวังและรอบคอบมากขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ

ปรียา เทศนอก