"ธปท."เข้มปล่อยกู้บ้าน-คอนโดมาตรการเบื้องต้นกันไว้ดีกว่าแก้ | คมชัดลึก

 โดยกำหนดสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือคอนโดมิเนียม กำหนด LTV ที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ กำหนด LTV ที่  95% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 

 แต่อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวไม่รวม (ยกเว้น)ข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนและมีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำกว่า ขณะเดียวกัน ไม่ได้หมายความว่าจะห้ามปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกินระดับดังกล่าว แต่หากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเกินระดับที่กำหนด ก็จะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

 ทั้งนี้ มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ได้หมายความว่าเห็นสัญญาณฟองสบู่แล้ว เปรียบได้กับการค้าขายดี เป็นเพราะภาคธุรกิจกำลังผงกหัวขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจดี และการออกมาตรการมานั้น เท่ากับว่าเป็นการเตือนให้ระวังเสมือนฉีดวัคซีนป้องกันไข้ที่อาจเกิดภาวะเสี่ยงได้

 ในมุมของการบริหารเพื่อความมั่นคงทางด้านเศรษฐกิจ ก็ถือว่าดี เพราะการเตือนก่อนเกิดปัญหา ดีกว่า นิ่งเฉย เกิดปัญหาแล้วค่อยมานั่งบอกหรือนั่งแก้ไขกันถึงตอนนั้น อาจเข้าขั้น แย่แล้วก็ได้

 สัณญาณเตือนนี้เป็นมาตรการการใช้ยาเบาๆ แต่หากเห็นสัญญาณร้ายมาถึงเมื่อใด ก็อาจออกประกาศมาตรการที่แรง หรือใช้ยาแรงขึ้นมาคุม ซึ่งเชื่อว่า ธปท.น่าจะเฝ้าระวังหรือจับตามองอยู่ หรือคงมีการพูดคุยกันกับผู้ประกอบการ หรือกับ 3 สมาคมอสังหามากขึ้น ทั้งสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะออกมาตรการ

 แน่นอนว่าทุกๆ ครั้งของการออกมาตรการมาย่อมมีเสียงสะท้อนจากผู้ที่เกี่ยวข้อง ยิ่งถ้ามาตรการใดที่ล่อแหลมหรือส่อเค้าว่าจะกระทบต่อสถานะของธุรกิจทั้งในแง่การตลาด การขาย หรือยอดรับรู้รายได้แล้ว เสียงค้านจากฝั่งผู้ประกอบการก็จะแรงและดัง เพราะมองว่า ภาคธุรกิจอสังหาคือเรียลเซกเตอร์ที่มีบทบาทในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ เพราะเป็นธุรกิจที่พึ่งพาทั้งกำลังซื้อในประเทศ ใช้วัสดุอุปกรณ์ในประเทศทั้งวัสดุก่อสร้าง ของแต่งบ้านและอื่นๆ ทั้งยังเป็นธุรกิจที่ใช้แรงงานในประเทศ แม้แนวโน้มเทคโนโลยีในการก่อสร้างที่ช่วยให้ประหยัดต้นทุนและช่วยร่นระยะเวลาในการก่อสร้างให้สั้นลงจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นก็ตาม

 แต่อย่างไรก็ตาม แม้ ธปท.จะไม่ถอดบ้านจัดสรรแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ตามข้อเสนอของผู้ประกอบการเอกชน แต่การเปิดช่องให้หายใจด้วยการกำหนดกำหนด LTV ที่  95% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ก็ถือว่าเป็นทางออกที่ช่วยผู้ประกอบการอสังหาได้มาก ในการระบายสต็อกสินค้าเก่าที่เป็นบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย พร้อมโอนทันที ดังที่เห็นขึ้นป้ายแคมเปญ เช่น ดาวน์ 0% กู้ได้เต็ม 100% หรือฟรีดาวน์ ฟรีค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง ฟรีดอกเบี้ย 1 ปี เป็นต้น

 การโหมแคมเปญโปรโมชั่น ควบแผนการกระหน่ำจัดอีเวนท์ในช่วงโค้งสุดท้ายปีของผู้ประกอบการอสังหา หรืออาจจะมีผู้ประกอบการบางรายสบช่องนำเกณฑ์ใหม่นี้ไปบอกลูกค้าว่าหากรอจองซื้อคอนโดในปีหน้าก็จะเจอกฎเหล็กแบงก์ชาติ อาจทำให้เข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ยากขึ้น แต่หากลูกค้าตัดสินใจวันนี้ หรือก่อนวันที่ 1 มกราคม 2554 ก็ไม่เข้าข่ายแถมผ่อนชำระดาวน์น้อย ทำให้ลูกค้ามีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองแทนการเช่า

 กำหนดสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือคอนโดมิเนียม กำหนด LTV ที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 โดยไม่รวมยอดขายเก่าที่ทำไว้ก่อนหน้านั้นก็ไม่กระทบต่อการวางแผนการรับรู้รายได้ระยะยาวของผู้ประกอบการเช่นกัน ณ สิ้นไตรมาส 3/2553 มียอดเงินคงค้างราว 80% ของยอดขายบ้านทั้งหมดในตลาด (Presale) 1.03 แสนล้านบาท ที่รอการโอนในอนาคตเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์และเป็นส่วนที่ผู้ประกอบการจะรับรู้รายได้ 2-3 ปีข้างหน้า โดยส่วนที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์

 ด้วยแรงหนุนของการจัดแคมเปญการตลาด บวกกับแรงเหวี่ยงที่เกิดจากนโยบายของหน่วยงานรัฐอย่างธปท.ที่แม้จะออกกฎมาคุมฝั่งธนาคารพาณิชย์นั้นก็เท่ากับว่ากฎเกณฑ์นั้นได้คุมฝั่งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาด้วยเช่นกัน การอาศัยจังหวะดังกล่าวทำการตลาด ทำให้คาดการณ์กันว่ายอดขายรวมเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 14 รายยอดขายรวมในไตรมาส 4/2553 น่าจะไม่น้อยกว่า 4.5 หมื่นล้านบาท และเมื่อรวมยอดขาย ทั้งปีน่าจะไม่น้อยกว่า 1.6 แสนล้านบาท

 ขณะเดียวกัน การผ่อนผันให้บ้านจัดสรรแนวราบถึงปี 2555 นั้น ยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนงานด้านการตลาดและการก่อสร้างในโครงการจัดสรรใหม่ๆ ประเภทแนวราบ ที่ต้องทยอยปรับสูตรการผ่อนดาวน์ให้สอดคล้องกับขีดความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้าระหว่างจ่ายดาวน์กับค่างวดที่ต้องผ่อนชำระแบงก์หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ใกล้เคียงกันเพื่อสร้างความรู้สึกให้ลูกค้าว่าถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นแต่ก็ไม่ทำให้ภาระค่าผ่อนชำระเพิ่มขึ้นมากนัก ซึ่งนั่นเป็นผลในเชิง "จิตวิทยา"
 
 ประกาศที่ออกมานั้นแม้จะไม่ต่างจากการปฏิบัติกันอยู่ การกำหนดกฎเกณฑ์ออกมานั้น เป็นการป้องกันในอนาคตที่อาจเกิดปัญหาได้ จากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่ถึงแม้จะเป็นการปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่การปรับเพิ่มขึ้นนั้นมีผลต่อค่าผ่อนชำระของลูกค้าแน่นอน ซึ่งเชื่อว่าน่าจะเริ่มเห็นในปี 2554 เป็นต้นไป

 เมื่อถึงเวลานั้น ผู้บริโภคที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วด้วยแรงจูงใจดาวน์นิดหน่อย ผ่อนเบาๆ สบายกระเป๋าวันนี้ อาจเผชิญการจ่ายหนักในอนาคตได้ !!!!

 ดังนั้น การซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ล้วนเป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่ การมีวินัยด้านการเงิน ในรูปการออมก่อนซื้อจึงน่าจะปลอดภัยที่สุด

ปรียา เทศนอก.