เบรกฟองสบู่คอนโดต่ำ3ล้านกระทบผู้ซื้ออยู่จริง-เข้าถึงเงินกู้ยาก | คมชัดลึก

 และผู้บริโภคที่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมไปแล้วจะทำอย่างไร โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมแล้วกำหนดที่ต้องดาวน์ 10% เมื่อถึงกำหนดโอนแล้วต้องเจอกับข้อกำหนดว่าธนาคารปล่อยกู้ให้เพียง 80-85% เท่านั้น ส่วนต่างที่เหลือจะทำอย่างไร

 ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มักไม่มีเงินพอที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสด จึงมักจะต้องกู้เงินและส่วนใหญ่ชอบที่จะกู้ 100% เพราะสามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องดาวน์ ปัจจุบันการซื้อบ้านแทบจะไม่ต้องดาวน์ หรือดาวน์พอเป็นพิธี ที่เหลือกู้สถาบันการเงินหมด เพราะการแข่งขันสูง โดยภาพรวมการให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน (LTV = Loanto Collateral Value) แก่ซื้อบ้านทั่วไปสถาบันการเงินเสนอให้กู้สูง 85%-90% และการซื้อบ้านจากโครงการจัดสรรเสนอ กู้สูงถึง 95%-120% โดยให้กู้เกินราคาซื้อขายเพื่อตกแต่งภายใน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือสินค้าอุปโภค

 "ผมมองในมุมของผู้บริโภค ผมว่ากระทบแน่ เพราะมียอดขายรอโอนอีกจำนวนมากที่ครบกำหนดโอนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า จะต้องโดน 2 เด้ง 3 เด้ง คือถูกเบรกเรื่องหลักประกันการปล่อยกู้ แถมดอกเบี้ยขยับ ค่าใช้จ่ายในการครองชีพสูงขึ้น ผมว่าการที่จะออกมาตรการใดๆ มาต้องคิดและสรุปหรือหาข้อมูลให้ชัดก่อนแล้วค่อยพูด" นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวให้ความเห็น

 พร้อมกันนี้ ยังได้ตั้งข้อสังเกตด้วยว่า หากมีการกำหนดหลักประกันปล่อยกู้ใหม่ ผู้บริโภคที่ครบกำหนดโอนแล้วคงต้องหาผู้กู้ร่วมใหม่เพิ่มขึ้น หรือไม่ก็ต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างที่เหลือ ในกรณีที่ผู้บริโภคที่มีเงินออมมากพอก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร แต่หากเกิดกรณีฉุกเฉินหรืออะไรขึ้นมาสักอย่างถึงเวลากู้แล้วกู้ไม่ได้ เงินดาวน์ที่ดาวน์ไปแล้วก่อนหน้าจะทำอย่างไร

 โดยในวันที่ 10 พฤศจิกายนนี้ ทางสมาคมอาคารชุดไทย และผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้นัดประชุมร่วมกับผู้บริหารของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ถึงรายละเอียด ข้อมูลถึงสภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งมองว่าไม่มีสัญญาณที่จะเกิดปัญหาก่อฟองสบู่

 แนะปล่อยไปตามกลไกตลาด

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หาก ธปท.มีนโยบายรื้อหลักประกันการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 3 ล้านบาทจริงๆ จะกระทบต่อกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงแน่นอน เพราะทำให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้เข้าถึงแหล่งเงินกู้ให้ยากยิ่งขึ้น

 "ทุกตลาดรวมถึงคอนโดบีโอไอกระทบหมด ตกลงรัฐมีนโยบายอย่างไรต่อการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน การที่ ธปท.ออกมาพูดเช่นนี้ต้องดูข้อมูลที่แท้จริงก่อนว่ามันอันตรายแค่ไหนและตอนนี้แบงก์เองก็เข้มเรื่องปล่อยกู้โครงการ ผมว่าวันนี้ กลไกของธุรกิจ กลไกของตลาดจะเป็นตัวกำหนดเอง" นายประเสริฐกล่าวพร้อมระบุว่า ไม่มีธนาคารใดปล่อยกู้ลูกค้ามากเกินขีดความสามารถในการผ่อนชำระ ทั้งในขณะนี้ธนาคารมีระบบตรวจสอบเครดิตลูกค้าที่ดีและมีประสิทธิภาพอยู่แล้ว เนื่องจากเงินกู้ที่อยู่อาศัยมีวงเงินที่สูง จึงนับเป็นเงินกู้ระยะยาว ที่มีระยะเวลาการชำระหนี้คืนนานกว่าสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นทั้งหมด ธนาคารทุกแห่งจะให้กู้นานถึง 25-30 ปี เพื่อให้ผู้กู้มีความสามารถเพียงพอในการชำระเงินงวดรายเดือนได้

 ทั้งนี้ ประเด็นเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถูกกล่าวถึงมากขึ้นในช่วงเวลานี้ โดยพุ่งเป่าสําคัญไปที่ตลาดคอนโดมิเนียม และหากมีการควบคุมโครงการที่เกิดใหม่ผ่านกลไกใดกลไกหนึ่งนั้นเท่ากับว่าปิดประตูผู้ประกอบการขนาดกลางเข้ามาสู่ธุรกิจนี้ได้ยากขึ้น หรือไม่ได้เลย ซึ่งหากเปรียบราคาขายระหว่างผู้ประกอบการรายกลางกับผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดแล้ว จะเห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยของรายกลางนั้นถูกกว่ารายใหญ่ หรือหากพิจารณาอีกมุมหนึ่งเท่ากับเปิดทางให้ผู้เล่นรายใหญ่คุมตลาดแบบเบ็ดเสร็จ

 การเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงเวลานี้ ในมุมมองเชื่อว่าฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ยังไม่ได้เกิดขี้นในช่วงเวลานี้ เริ่มจากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในงวด 8 เดือนของปี 2553 พบว่าเติบโตเพียง 1% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่หากพิจารณาถึงโครงสร้างของสินค้าแล้วมีการเปลี่ยนแปลง เห็นได้จากยอดบ้านจดทะเบียนใหม่ที่ 59,487 หน?วยนั้น สินค้าที่เป็นคอนโดมิเนียมสูงถึง 48% แต่หากเปรียบเทียบปีต่อปีจํานวนคอนโดที่จดทะเบียนใหม่ลดลง 9% ส่วนการที่สัดส่วนของคอนโดอยู่ที่ระดับสูงเป็นผลมาจากการปรับเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ (Life Style) ของผู้บริโภคเพื่อรองรับระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นมาใหม่และราคาน้ำมันที่สูงขึ้น

 สําหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เห็นมากในช่วงเวลานี้ยังเป็นภาวะปกติ สะท้อนภาพจากข้อมูลการวิจัยของบริษัทหลักทรัพย์เอเชีย พลัส ระบุว่า 14 บริษัทอสังหาฯ ใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในงวดครึ่งแรกของปี 2553 การเปิดตัวโครงการใหม่มีเพียง 82 โครงการ แยกเป็นคอนโด 20 โครงการ ซึ่งหากประเมินจากแผนงานของผู้ประกอบการแล้วคิดเป็นมูลค่าเพียง 32% ของเป่าหมายการเปิดตัวทั้งปี ที่มีจำนวน 199 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 2. 4 แสนล้านบาท ทําให้ส่วนที่เหลือต้องมาเร่งเปิดตัวในงวดครึ่งหลังของปี 2553

 นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนโครงสร?างของอุตสาหกรรมที่ปริมาณธุรกิจกระจุกตัวในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีขีดความสามารถในการสร้างแคมเปญส่งเสริมการขาย ทําให้กระแสการเปิดตัวดูรุนแรงมากยิ่งขึ้น อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจคือการเคลื่อนไหวของราคาคอนโดในตลาดพบว่าในช่วงเวลาจากต้นปี 2553 จนถึงปัจจุบันไม่ได้มีการปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสําคัญ

ปรียา เทศนอก