หนุนแผนโปรโมทไทย"ศูนย์กลาง ROH" ของเอเชีย | คมชัดลึก

 นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า แผนของรัฐบาลในการเสนอสิทธิพิเศษเพิ่มเติมทางด้านภาษีสำหรับบริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคในประเทศไทย ได้รับการตอบรับอย่างดีจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากจะมีส่วนช่วยสร้างให้เกิดดีมานด์หรือความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

 ทั้งนี้ประเทศไทยมีความพร้อมในหลายๆ ด้านสำหรับรองรับบริษัทระหว่างประเทศที่ต้องการเข้ามาเปิดอาร์โอเอช โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ระบบสาธารณูปโภคภายในประเทศได้รับการปรับปรุงพัฒนาให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแรงงานที่มีทักษะมีจำนวนเพิ่มขึ้นมาก นอกจากนี้ประเทศไทยยังเป็นสถานที่น่าอยู่สำหรับครอบครัวของผู้บริหารชาวต่างชาติด้วยหลายๆ ปัจจัย อาทิ ที่พักอาศัยที่มีคุณภาพดี สถานที่บันเทิงและพักผ่อนหย่อนใจ โรงพยาบาลและโรงเรียนนานาชาติที่ได้มาตรฐานสากล ซึ่งมีรองรับและมีให้เลือกอย่างเพียงพอ ที่สำคัญกว่านั้น การอยู่อาศัยและการทำธุรกิจในประเทศไทยมีต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับเมืองศูนย์กลางอาร์โอเอชหลักของเอเชียในขณะนี้ เช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์

 โอกาสออฟฟิศค่าเช่าถูก

  กรุงเทพฯ นับเป็นหนึ่งในเมืองที่มีค่าเช่าออฟฟิศที่ถูกที่สุดในเอเชีย ดังนั้นบริษัทต่างชาติที่เข้ามาเปิดอาร์โอเอชในกรุงเทพฯ จะได้ประโยชน์จากต้นทุนต่ำในการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเพื่อใช้เป็นสถานประกอบการ อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงานให้เลือกอย่างหลากหลาย ทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งและคุณภาพอาคาร

 ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 2.6 ล้าน ตร.ม. และเป็นอาคารที่ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) 1.27 ล้าน ตร.ม. และในจำนวนทั้งหมด 8 ล้าน ตร.ม.นี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 17% หรือ 1.36 ล้าน ตร.ม.

 ส่วนค่าเช่า มีอัตราที่หลากหลายอยู่ในช่วง 300-800 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพของอาคาร โดยรายงานวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ อยู่ที่ 398 บาท/ตร.ม./เดือน แต่หากเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี จะมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 635 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับหลายๆ เมืองในเอเชีย

 ทั้งนี้หากเปรียบเทียบค่าตกแต่งสำนักงานนยังพบว่าต่ำกว่าประเทศอื่นๆ เช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์ 15-40% โดยการออกแบบตกแต่งสำนักงานในประเทศไทย มีต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 23,000-28,000 บาท/ตร.ม.

 นอกจากนี้ต้นทุนต่ำด้านสำนักงานแล้ว บริษัทต่างชาติที่เข้ามาตั้งสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังจะได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่พักอาศัยที่ค่อนข้างถูกกว่าหลายๆ เมืองของเอเชียอีกด้วย ซึ่งหมายถึงการประหยัดค่าสวัสดิการด้านที่พักอาศัยสำหรับผู้บริหารที่เป็นชาวต่างชาติมีที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบเพื่อรองรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจหรือทำงานให้แก่บริษัทระหว่างประเทศ นับตั้งแต่บ้านเดี่ยวระดับหรูที่มีให้เลือกเช่าหลายขนาดและหลายทำเล อาทิ บ้านเดี่ยวขนาด 4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 600 ตร.ม. ในทำเลที่พักอาศัยชั้นดี มีให้เช่าในราคาตั้งแต่ 170,000 บาทไปจนถึง 250,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวก

 ส่วนผู้ที่ชอบการอยู่อาศัยในอาคารสูงในย่านใจกลางเมือง สามารถเลือกเช่าที่พักอาศัยได้หลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งเสนอค่าเช่าในอัตราที่น่าสนใจ อาทิ อพาร์ตเมนต์เกรดเอบวกขนาด 3 ห้องนอน พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ มีให้เลือกเช่าในราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร ทำเล คุณภาพการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้

 สำหรับผู้บริหารชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยเป็นของตนเอง สามารถทำได้ด้วยเช่นกัน เนื่องจาก พ.ร.บ.อาคารชุดพักอาศัยอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดคอนโดมิเนียมได้ โดยกำหนดเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดภายในอาคาร ส่วนราคาซื้อขายแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับคุณภาพโครงการ ที่ตั้งและอายุอาคาร ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมมือหนึ่งในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาเสนอขายอยู่ระหว่าง 90,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมือสองในอาคารที่มีอายุมากกว่า จะมีราคาขายที่ต่ำกว่านี้

 การสัญจร-คุณภาพ"คน"คือจุดที่ต้องแก้

 แม้ประเทศไทยจะมีข้อได้เปรียบในหลายๆ ด้านสำหรับการเป็นศูนย์กลางของอาร์โอเอชในภูมิภาคนี้ แต่ยังมีข้อจำกัดบางประการที่ต้องได้รับการแก้ไข เวลาที่ใช้ในการสัญจรในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นปัญหา ทั้งนี้แม้ระบบขนส่งมวลชนความเร็วสูงจะช่วยบรรเทาปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯ ลงไปได้บ้าง แต่ระบบเหล่านี้ยังครอบคลุมพื้นที่จำกัดและเต็มรูปแบบน้อยกว่าเมื่อเทียบกับเมืองที่พัฒนามากกว่าดังเช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์ และแม้ขณะนี้จะมีระบบขนส่งมวลชนความเร็วสูงใหม่ๆ อยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือวางแผนหลายโครงการ แต่ความคืบหน้าของโครงการเหล่านี้ยังค่อนข้างช้า

 สำหรับธุรกิจบางประเภท พนักงานที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอาจยังขาดแคลน อาทิ บริษัทต่างชาติจำนวนมากยังประสบปัญหาในการรับสมัครพนักงานที่มีความสามารถในการสื่อสารภาษาอังกฤษ แม้ปัญหาเรื่องนี้จะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นในช่วงสิบปีที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะยังต้องอาศัยเวลาอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากเกี่ยวโยงกับโครงสร้างทางการศึกษาของประเทศ ซึ่งอาจไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้เร็วนัก

 ภาครัฐได้พยายามปรับปรุงขั้นตอนต่างๆ ทางกฎหมายและราชการ ดังจะเห็นได้จากการจัดตั้งศูนย์ประสานการบริการด้านการลงทุน One Start, One Stop Investment Center อย่างไรก็ดี ขั้นตอนทางกฎหมายและราชการอาจยังเป็นปัญหาหนักสำหรับบริษัทต่างชาติ อาทิ การขอใบอนุญาตทำงานสำหรับผู้บริหารหรือพนักงานที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งบริษัทต่างชาติมักพบว่ามีความยุ่งยากซับซ้อน

ปรียา เทศนอก