ส่องตลาดคอนโดผ่านดัชนีราคาห้องชุด | คมชัดลึก

 ตลาดที่พักอาศัยแนวสูงประเภท "คอนโด" วันนี้ ดัชนี "ราคา" เป็นตัวชี้วัดตัวหนึ่งที่สะท้อนได้ทั้งฟากฝั่งซัพพลายไซส์ และฟากฝั่งดีมานด์ไซส์ สำหรับผู้บริโภคท่านใดที่ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริงคงไม่ต้องคิดมาก แต่สำหรับคนที่ซื้อเพื่อการอื่นๆ คงต้องคิด !!!

 ถึงแม้ดัชนีความคาดหวังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพ/ปริมณฑล ทั้งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ในอีก 6 เดือนข้างหน้า (ก.ค.-ธ.ค.2553) ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำขึ้นประจำไตรมาส 2/2553 มีค่าเท่ากับ 68.9 ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1/2553 ที่มีค่าเท่ากับ 63.4 ขณะที่ไตรมาสที่ 2/2552 มีค่าเท่ากับ 62.2

 อย่างไรก็ตาม ถึงคำตอบจากแบบสอบถามจะเพิ่มขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นของความคาดหวังนั้นอยู่บนความเปราะบางของเศรษฐกิจที่เผชิญแรงกดทับจากเศรษฐกิจโลก ที่กังวลกันว่าเศรษฐกิจยุโรปจะเผชิญภาวะวิกฤติใหญ่อีกรอบในช่วงปลายปี 2553 ขณะที่เศรษฐกิจของสหรัฐก็ยังไม่ฟื้นตัว ซ้ำยังเผชิญกับแรงกดทับจากการเมืองภายในประเทศ สัญญาณเหล่านี้ล้วนกระทบต่อเศรษฐกิจ ธุรกิจ กำลังซื้อ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศทั้งสิ้น

 ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบความเสี่ยงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระหว่างแนวสูงกับแนวราบแล้วจะพบว่า แนวสูง "คอนโดมิเนียม" จะเสี่ยงกว่า โครงการจัดสรรแนวราบ แต่ด้วยเพราะธุรกิจยังต้องเดินหน้า ประกอบกับห้องชุดในคอนโดมิเนียม ก็เป็นอีกหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็น ทั้งในขณะนี้พฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคก็หันมาให้ความสนใจซื้อ ห้องชุดในคอนโดมิเนียมมากขึ้น 

 ปัจจัยบวกเหล่านี้ยังคงทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยดังกล่าวถูกผลักออกมาสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผู้เล่นรายใหญ่ ที่มีแบรนด์ มีความแข็งแกร่งด้านฐานะการเงิน ทีมผู้บริหารมีประสบการณ์ผ่านช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ประกอบกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่จะปล่อยกู้ให้ลูกค้านั้น คงไม่เกิดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ ง่ายๆ

 ในครึ่งปีหลัง คอนโดตามแนวรถไฟฟ้ายังสามารถเติบโตได้ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่อั้นเปิดตัวในครึ่งแรกก็มาเร่งเปิดในครึ่งหลังปี 2553 ส่วนที่ว่าความกังวลด้านต้นทุนวัสดุก่อสร้างหลักๆ โดยเฉพาะเหล็ก คอนกรีต นั้นขณะนี้ราคายังอ่อนตัว จะมีปรับเพิ่มขึ้นบ้างคืออุปกรณ์งานระบบ วัสดุตกแต่งบางประเภท ซึ่งนั่นถือว่ายังเป็นโอกาสทองของผู้ประกอบการที่ยังมีกำไร ขณะที่ผู้ซื้อก็ซื้อสินค้าได้ในราคาที่ไม่สูงนัก

 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน และแรงงานขั้นต่ำที่ยังไม่เปลี่ยนแปลง ราคาคอนโดที่ขายใหม่ราคาต่อตารางเมตรจึงปรับขึ้นไม่มาก นอกจากนั้นจำนวนซัพพลายที่อั้นมาเปิดตัวโครงการในครึ่งปีหลังจะส่งผลให้ตลาดเกิดการแข่งขันที่สูงเพื่อดึงกำลังซื้อเข้ามาชดเชยในส่วนที่หายไปในช่วงที่มีปัญหาความรุนแรงทางการเมืองจึงทำให้ผู้ซื้อได้ประโยชน์ทั้งในเรื่องของสินเชื่อบ้าน แคมเปญ ลด แลก แจก แถม ต่างๆ ที่ผู้ประกอบการมีให้

 ในส่วนของการซื้อเพื่อลงทุนก็พบว่าห้องชุดที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จราคาขายต่อจะมีการขยับ 15-20% และบางทำเลที่มีความต้องการสูงแต่จำนวนห้องชุดในตลาดมีน้อยราคาอาจปรับขึ้นมากกว่านี้ แม้แต่โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหากมีการขายต่อราคาก็จะขยับขึ้นเช่นกันตามงวดงานก่อสร้าง แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นกับดีมานด์และซัพพลายในทำเลนั้นๆด้วย

 โดยดัชนี ราคาห้องชุดรวมทุกระดับราคา ที่จัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สำหรับครึ่งปีแรก 2553 มีค่าดัชนีเท่ากับ 101.43 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.43 % ในรอบครึ่งปีจากงวดครึ่งหลังของปี 2552 โดยห้องชุดที่มีระดับต่ำกว่า 5 หมื่น บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 101.47 หรือปรับเพิ่มขึ้น 1.47% ในรอบครึ่งปีจากครึ่งหลังของปี 2552 และห้องชุดที่มีระดับราคา 50,000-79,999 บาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 103.42 หรือปรับเพิ่มขึ้น 3.42% ในรอบครึ่งปีจากครึ่งหลังของปี 2552 สำหรับห้องชุดที่มีระดับราคาตั้งแต่ 8 หมื่นบาท/ตร.ม.ขึ้นไป มีค่าดัชนีเท่ากับ 99.71 หรือปรับลดลง 0.29% ในรอบครึ่งปีจากครึ่งหลังของปี 2552

 โดยภาพรวม ราคาห้องชุดคอนโดขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2552 โดยแม้จะมีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง แต่เนื่องจากเกิดสถานการณ์ชุมนุมทางการเมืองส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายห้องชุด โดยห้องชุดในระดับราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็นตลาดระดับล่างที่ผู้ซื้อมีความอ่อนไหวต่อราคาสูงกว่ากลุ่มอื่นๆ และมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้มากนัก และห้องชุดในโครงการระดับราคาปานกลาง ระหว่าง 50,000-79,999 บาท/ตร.ม. มีการปรับราคาสูงขึ้นมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่ และอยู่ในพื้นที่ที่การแข่งขันไม่สูงมาก เป็นตลาดที่มีสัดส่วนผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมากกว่าเพื่อลงทุนให้เช่า

 สำหรับห้องชุดในโครงการระดับบน ราคาไม่ต่ำกว่า 8 หมื่นบาท/ตร.ม. มีค่าดัชนีลดลง เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในบริเวณใกล้เคียงพื้นที่มีการชุมนุมทางการเมือง ประกอบกับมีโครงการใหม่เกิดขึ้นค่อนข้างมาก ทำให้บางโครงการต้องปรับลดราคาขายลง โดยใช้วิธีการให้ส่วนลดเงินสดหรือแถมเฟอร์นิเจอร์เพื่อกระตุ้นยอดขาย

 ดัชนีราคาดังกล่าว เป็นอีกเครื่องมือสะท้อนภาพธุรกิจของตลาดคอนโดอาจมีการโอเวอร์ซัพพลายหรือล้นตลาดในบางทำเล ในขณะที่บางทำเลยังพบว่ามีดีมานด์มาก ดังนั้น การพิจารณาการซื้อที่ดินหรือการเปิดตัวโครงการในแต่ละครั้งเชื่อว่าผู้ประกอบการเจ้าของโครงการคงต้องศึกษาดีมานด์และซัพพลายในทำเลนั้นๆแล้วค่อนข้างดี