อสังหาฯรอจังหวะฟื้นครึ่งหลังปี53ทุกทำเลยังเปิดทางรายกลางแทรก | คมชัดลึก

ที่จำเป็นต้องบริการและจัดการให้ถูกช่วงถูกจังหวะ ป้องกันความเสี่ยงต่อธุรกิจ ซึ่งหากมองมาที่ตลาดอาคารชุดจะเห็นได้ว่าในปี 2552 เป็นตลาดที่มีความต้องการมากเป็นอันดับ 1 โดยมีสัดส่วนความต้องการในการอยู่อาศัยถึง 49% หรือ 42,425 หน่วย ขณะที่บ้านเดี่ยวความต้องการลดลงมาอยู่ที่ 20% และความต้องการทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 26% ส่วนบ้านแฝดเพียง 5% เท่านั้น

 นอกจากนั้นข้อมูลยังระบุว่าความต้องการคอนโดอยู่อาศัยในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาทมีสูง โดยมีสัดส่วน 46% หรือประมาณ 58,884 หน่วย ซึ่งหากซื้อที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทหาได้ยากมากแล้ว ส่วนบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทแทบไม่มี ดังนั้นคอนโดจึงเป็นสินค้าตัวเดียวที่ตอบสนองความต้องการของคนที่มีกำลังซื้อบ้านในกลุ่มกลางซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่

 เมื่อพิจารณาจากทำเลคอนโดระดับราคา 1-3 ล้านบาท ทำเลที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับสองคือสุขุมวิทตอนปลาย ทั้งนี้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงดูดซับได้ดี สามารถเปลี่ยนมือได้ง่าย เพราะความต้องการอยู่อาศัยในเมืองยังคงมีความต่อเนื่อง จึงเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวยังไม่เข้าสู่สภาวะล้นตลาด

 ส่วนสินค้าที่พัฒนาออกสู่ตลาด ถือว่าผู้ประกอบการสามารถพัฒนาได้สอดคล้องต่อความต้องการซื้อ โดยในปีนี้บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีถึง 29% ซึ่งน่าจะเป็นผลจากบ้านบีโอไอ

 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงการปรับกลยุทธ์เพิ่มพอร์ตโครงการต่ำกว่า 3 ล้านบาท ของผู้เล่นรายใหญ่เพื่อเพิ่มโอกาสในการเติบโตปี 2554 ก็เชื่อว่าจะส่งผลให้ตลาดมีการแข่งขันกันพอสมควร เช่น บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่เพิ่มพอร์ตหันมาเจาะตลาด 2-3 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ The Trust จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 2,200 ล้านบาท เปิดขายในไตรมาส 4/2553

 แม้ภาพที่ปรากฏวันนี้ตลาดจะเป็นของผู้เล่นรายใหญ่ แต่ในความเป็นจริงแล้วอสังหาฯ ขนาดกลางที่พัฒนาโครงการขนาดมูลค่า 200-300 ล้านบาท ก็ยังมีโอกาสในธุรกิจแทบทุกทำเล เพียงแต่มองทำเลให้ออก จับตลาดให้ถูก ซึ่งในความเป็นจริงแม้ทำเลที่เลือกขึ้นโครงการจะเข้าไปในซอยหน่อย หรือไม่ติดถนนใหญ่เหมือนกับรายใหญ่ แต่ด้วยยูนิตไซส์ที่ออกมาสอดรับกับแพ็กเกจราคาสุดท้ายที่ไม่สูงเกินกว่าจะจ่ายไหว เชื่อว่าผู้บริโภคก็พร้อมที่จะซื้ออยู่อาศัย

 นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงโครงการ The Link สุขุมวิท 64 เป็นคอนโดที่พัฒนาโดยบริษัทในกลุ่มคือ ธารารมณ์เอสเตท นั้นก็เพื่อรองรับกำลังซื้อใหญ่ที่สุดในตลาดคอนโด ในราคาเริ่มต้นเพียง 1.98 ล้านบาทต่อยูนิต ที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ 29.9 ตร.ม. เป็นคอนโดขนาดความสูง 8 ชั้น บนพื้นที่ 387 ตร.ว. จำนวนเพียง 122 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. มีมูลค่าการขายทั้งหมด 320 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายมาตั้งแต่ไตรมาส 1/2553 ปัจจุบันมียอดพรีเซลส์แล้ว 30%

 ราคาขายเริ่มต้นที่เปิดนั้นถือว่าเป็นการเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคซื้อได้ในราคาไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับห้องชุดที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงที่ติดถนนใหญ่ที่เคาะราคาขายแตะระดับ 1 แสนบาท/ตร.ม ทั้งยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงิน โดยโครงการดังกล่าวได้ร่วมมือกับธนาคารกสิกรไทยกระตุ้นการขายโดยผ่อนดาวน์เริ่มต้น 9,800 บาท และฟรีดอกเบี้ย 0% นาน 4 เดือน ในส่วนของเงินทำสัญญาเมื่อชำระผ่านบัตรเครดิตธนาคารกสิกรไทยจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2553 นอกจากนั้นเมื่อผ่านการพิจารณายังได้รับบัตรเครดิตและสินเชื่อบุคคล อีกทั้งได้รับสินเชื่อตกแต่งบ้านอีก 10%

 ระดับราคาและอัตราการผ่อนชำระดังกล่าวนั้น กลุ่มผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นชายหรือหญิง อายุ 30-40 ปี มีรายได้ครอบครัวประมาณ 4 หมื่นบาทต่อเดือนขึ้นไป ก็สามารถเป็นเจ้าของห้องชุดดังกล่าวได้

 "ผมยอมรับว่ารายใหญ่ได้เปรียบรายกลาง รายเล็ก แต่ก็ใช่ว่าโอกาสของอสังหาฯ ขนาดกลางจะไม่มีหากรายกลางรายนั้นมีประวัติในการทำธุรกิจดี มีโครงการขึ้นต่อเนื่อง แม้จำนวนโครงการที่เปิดจะไม่มากเหมือนรายใหญ่ แต่หากแบงก์ดูแล้วโครงการที่ขอวงเงินสนับสนุนตั้งอยู่ในทำเลที่ดี จำนวนห้องที่ขายไม่มากเกินไป มีดีมานด์มากพอที่จะปิดการขายได้ ผมว่าแบงก์ก็พร้อมที่จะให้สินเชื่อ" นายวสันต์ กล่าว

 ครบ 4 ปัจจัยแบงก์พร้อมปล่อยกู้

 ด้านนายชาติชาย พยยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในการปล่อยสินเชื่อโครงการนั้น แบกง์คงพิจารณาเข้มขึ้น โดยหลักเกณฑ์ที่แบงก์พิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการจะมีอยู่ 4 ปัจจัยที่ต้องพิจารณา ดังนี้ 1.ประสบการณ์ 2.สัดส่วนหนี้สินต่อทุน(เงินทุน) 3.ทำเล และ 4.รายละเอียดโครงการ ต้องสอดรับกับตลาด คือมีโอกาสทางการตลาด

 ที่อยู่อาศัยในเมืองยังมีโอกาสที่จะไปต่อได้ จากข้อมูลการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ในขณะนี้มีสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้านประเภทอาคารชุดมากขึ้น โดยยังไม่พบว่าอาคารชุดในเมืองมีสัญญาณของการโอเวอร์ซับพลาย (Over supply) หรือล้นตลาด และตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.5-3.5 ล้านบาทเป็นที่นิยมของตลาด

ปรียา เทศนอก