ห่วงทาวน์เฮ้าส์-บ้านเดี่ยวล้นตลาดเห็นสัญญาณบ้านบีโอไอจ่อเข้าตลาดอื้อ | คมชัดลึก

ก่อนจะประกาศขึ้นโครงการขายต้องศึกษาตลาดในแต่ละทำเลให้ดี เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการขายช้า

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า ในรอบปี 2552 คาดว่ามีปริมาณบ้าน คอนโด จดทะเบียนใหม่ทั้งสิ้น 72,536 หน่วย มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ/ปริมณฑลทั้งสิ้น 283 โครงการมีมูลค่ารวมกว่า 182,994 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 57,604 หน่วยซึ่งน้อยกว่าปี 2551ประมาณ 15%

แต่หากมองในเชิงมูลค่ารวมในปี 2552 ใกล้เคียงกับช่วง 2-3 ที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนภาพได้ว่าราคาที่ขายนั้นเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยในปี 2550 ราคาอยู่ที่ 2.28 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.71 ล้านบาทในปี 2551 และมาอยู่ที่ราคา 3.17 ล้านบาทในปี 2552 และคาดว่าในปี 2553 ราคาบ้านโดยเฉลี่ยก็น่าจะปรับเพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ หากพิจารณาเป็นรายสินค้าแล้วจะพบว่า เป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในปี 2552 จำนวน 24,000 หน่วย ขายได้ทั้งสิ้น 17,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 65% จากจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2552 เมื่อรวมกับจำนวนหน่วยที่เหลือขายก่อนหน้านี้ทำให้มีหน่วยเหลือขายสะสม ณ สิ้นปี 2552 ประมาณ 28,000 หน่วย ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับปี 2551 ที่พบว่ามีหน่วยที่เหลือขายประมาณ 32,000 หน่วย อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมปริมาณการขายที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมตลอดปี 2552 พบว่าใกล้เคียงกับปี 2551 ที่มีจำนวนหน่วยที่ขายได้ทั้งสิ้นกว่า 28,000 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนหน่วยที่เหลือขายมากสุดอยู่ย่านเมืองทองธานี สุขุมวิทตอนปลาย บางนา-ตราด ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายจำนวน 1,200 หน่วย

“จริงอยู่แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 53 ยังไม่มีสัญญาณฟองสบู่เหมือนที่หลายประเทศในเอเชียกำลังกังวลอยู่ แต่ต้องยอมรับว่ามีบางตลาดที่น่าเป็นห่วง คือ ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว” นายโสภณ กล่าว

 หวั่น "บ้านบีโอไอ” ทะลักตลาด

เนื่องจากในปีนี้จะมีโครงการบ้านบีโอไอ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม ระดับราคา 1 ล้านบาท เข้ามาชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจำนวนมาก จะส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในบางตลาด และบางทำเล อาจต้องเผชิญกับภาวะล้นตลาด โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 5 แสนบาท-1 ล้านบาท ซึ่งหากมีเข้ามามากเกินไปก็จะทำให้เกิดปัญหาซัพพลายมากกว่าดีมานด์

พร้อมกันนี้ เขายังได้ฉายภาพของที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ดังกล่าวทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์นั้น พบว่ามีอัตราการขายค่อนข้างช้าเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยบ้านเดี่ยวที่เปิดใหม่ในปี 2552 มีจำนวน 11,000 หน่วย สามารถขายได้ 3,100 หน่วย และเมื่อรวมกับจำนวนหน่วยที่เหลือขายเดิมจะทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมทั้งตลาดประมาณ 34,500 หน่วยลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับยอดเหลือขายสะสมในปี 2551 ที่มีอยู่ประมาณ 35,000 หน่วย

 ในจำนวนหน่วยที่เหลือขายดังกล่าวใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 2 ปี 8 เดือน โดยบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนหน่วยที่เหลือขายมากสุดอยู่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ประมาณ 1,200 หน่วย ขณะที่ทำเลย่านราชพฤกษ์นั้นบ้านที่เหลือขายมากสุดเป็นระดับราคา 5-10 ล้านบาท เป็นต้น

ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดขายใหม่ในปี 2552 มีจำนวน 19,000 หน่วย สามารถขายได้ 6,000 หน่วยหรือประมาณ 23%แต่หากรวมปริมาณการขายรวมทั้งปี 2552 ของตลาดบ้านทาวน์เฮ้าส์ขายได้รวม14,000 หน่วย ทั้งนี้จากจำนวนหน่วยที่เหลือขายของทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดใหม่ในปี 2552 รวมจำนวนหน่วยที่เหลือขายในก่อนหน้านี้จะทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมประมาณ 34,000 หน่วย คาดใช้เวลาในการขาย 36 เดือน ทาวน์เฮ้าส์ที่ปริมาณเหลือขายมากสุดคือระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่เหลือขายมากย่านบางปู, รังสิตคลอง 1-7 เป็นต้น

จากจำนวนหน่วยที่เหลือขายสะสมเมื่อรวมกับสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2553 ที่คาดว่าจะมีโครงการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุน หรือบ้านบีโอไอ ที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้ชาวบ้านซื้อบ้านของรัฐบาล อาจกลายเป็นการตีฟองสบู่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการฟุบของฟองสบู่  เกิดความยุ่งยากในอนาคตจากการระดมซื้อบ้านเพื่อการเก็งกำไรได้ ทุกฝ่ายจึงพึงระมัดระวัง

พร้อมกันนี้ นายโสภณคาดว่า ในปี 2553 จะมีโครงการบ้านเปิดใหม่ประมาณ 136 โครงการ แต่จะมีจำนวนหน่วยเท่าใดต้องรอการตัดสินใจของภาคเอกชน แต่ในสัดส่วนดังกล่าวเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 60% สำหรับแนวโน้มราคาบ้านในปีนี้คงไม่ปรับสูงขึ้นมากนักโดยยังทรงตัวใกล้เคียงปี 2552 เนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ทั้งเหล็ก ค่าก่อสร้าง ค่าแรง ไม่ได้ปรับสูงมากเกินไป แต่ในปีนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่กระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย คือปัญหาการเมือง ซึ่งจะเริ่มมีความรุนแรงมากขึ้น ราคาน้ำมันยังมีความผันผวน การระวังพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม รวมทั้งแผ่นดินทรุดในบางพื้นที่

 นอกจากนี้ การมีคู่แข่งต่างชาติเข้ามาแข่งขัน ปริมาณคอนโดมิเนียมล้นตลาดจากมาตรการส่งเสริมการลงทุนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ประมาณ 5 หมื่นล้านหน่วย และการสร้างบ้านของเอกชนอีกประมาณ 5 หมื่นหน่วย รวมเป็น 1 แสนหน่วย อาจมีปัญหาล้นตลาดได้ อาจทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในปี 2553-2554 ได้ จึงต้องระวังปัญหาดังกล่าวด้วยเช่นกัน

ปรียา เทศนอก