เหลียวหลังแลหน้าอสังหาฯปี53ศูนย์ข้อมูลฯชี้ได้แรงหนุนโครงการรัฐ | คมชัดลึก

  ทำให้ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าที่อื่น สร้างความมั่งคั่งแก่นักลงทุน ทำให้สามารถพยุงกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ อีกทั้งเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจจำนวนมหาศาลของจีนและอีกนานาประเทศ รวมทั้งของไทยเอง ทำให้เกิดการลงทุนและการบริโภคในภูมิภาคมากขึ้น สามารถปิดท้ายปีได้ดีกว่าความคาดหมายเมื่อต้นปี

 สำหรับปี 2553 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า ยังมีแนวโน้มว่าจะมีเม็ดเงินลงทุนไหลเข้ามาในภูมิภาคอีกมาก โดยเฉพาะในตลาดขนาดใหญ่ เช่น จีน เม็ดเงินส่วนหนึ่งจะไหลเข้าสู่ประเทศไทยด้วย แต่อาจเป็นการลงทุนระยะสั้นมากกว่าระยะยาว เพราะนักลงทุนต่างชาติยังมองประเทศไทยว่ามีปัจจัยความเสี่ยงทางการเมืองและความเสี่ยงในการลงทุนจากกรณีมาบตาพุด

 เริ่มต้นปี 2553 ราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกปรับตัวสูงขึ้นยืนเหนือกว่าบาร์เรลละ 80 เหรียญ ทำให้ราคาน้ำมันในประเทศเพิ่มขึ้นทันที หากราคาน้ำมันยังคงเพิ่มขึ้นอีกจะนำไปสู่การปรับขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขนส่งและราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราเงินเฟ้อในประเทศจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสแรก ทำให้มีความเป็นไปได้สูงที่จะมีการดำเนินนโยบายการเงิน โดยปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสองหรือสาม แต่กรอบการเพิ่มขึ้นน่าจะค่อยเป็นค่อยไปและไม่มาก จึงไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะกระทบภาคที่อยู่อาศัยมากนักในปีนี้

 โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้รับการบรรจุเป็นโครงการที่มีความพร้อมที่จะดำเนินการได้ตามแผนปฏิบัติการไทยเข้มแข็งปี 2553 โดยจะเริ่มดำเนินการในช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ และตามแผนงานจะดำเนินการทั้งสายเสร็จสิ้นในเวลาประมาณ 5 ปี คาดว่าเมื่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคสามารถเห็นการก่อสร้างที่เป็นรูปธรรมแล้ว จะให้ความสนใจโครงการที่อยู่อาศัยตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากขึ้นอีก ทำให้อาจเห็นการปรับตัวของราคาที่ดิน และผู้ประกอบการจะมีการออกโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นอีก โดยเฉพาะในจุดที่ใกล้ทางขึ้น-ลงสถานีตลอดเส้นทาง

 นอกจากนี้ ในปี 2553 จะมีการเปิดเดินรถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ตลิงก์ (Airport Link) และซิตี้ไลน์ (City Line) โดยสมบูรณ์ ซึ่งผู้โดยสารสามารถเดินทางเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าลอยฟ้าสาย บีทีเอส ที่สถานีพญาไท และเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินสาย เอ็มอาร์ที ที่สถานีมักกะสัน-เพชรบุรี เป็นการเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน รวมทั้งคงจะมีการเปิดใช้ส่วนต่อขยายสายอ่อนนุช-แบริ่ง หลังจากที่รอคอยกันมานานมากแล้ว นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครยังจะเปิดการเดินรถโดยสารช่องทางพิเศษ บีอาร์ที อีกด้วย

 โครงข่ายที่เริ่มเชื่อมต่อกันและขยายวงกว้างออกไปเหล่านี้ น่าจะทำให้มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชนมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียม

 เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลประกาศว่าต้องการดำเนินการปฏิรูประบบการเดินรถไฟของประเทศซึ่งล้าหลังประเทศเพื่อนบ้านที่มีการพัฒนาใหม่ๆ รวมทั้งมีความเห็นจากบางภาคส่วนต้องการให้ย้ายสถานีรถไฟหัวลำโพงออกไปสู่ชานเมือง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เห็นว่า รัฐบาลควรย้ายชุมทางรถไฟปกติเส้นที่เดินทางสู่ภูมิภาคต่างๆ ออกไปสู่ชานเมืองคล้ายกับกรณีของสถานีรถโดยสาร ดำเนินการปรับปรุงสถานีรถไฟและขบวนรถไฟตั้งแต่ชานเมืองถึงในเมืองทั้งหมดให้มีความสะอาด สะดวก และทันสมัย เพื่อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเดินทางและการอยู่อาศัยของประชาชน อีกทั้งดำรงสถานีหัวลำโพงไว้เป็นเอกลักษณ์และมรดกทางสถาปัตยกรรมของกรุงเทพฯ

 นอกเหนือไปจากการใช้เป็นสถานีหลักเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจัยบวกสำหรับปี 2553 นอกจากความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้าบางเส้นทางแล้ว เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจะช่วยให้สถาบันการเงินมีสภาพคล่อง แต่สถาบันการเงินยังมีความกังวลต่อการปล่อยสินเชื่อภาคธุรกิจ จึงอาจทำให้สถาบันการเงินหันมาเน้นการปล่อยสินเชื่อผู้บริโภคมากขึ้นในปี 2553 โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกันและมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อผู้บริโภคประเภทอื่นๆ

 ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2553 จะเป็นปีของที่อยู่อาศัยราคาขนาดย่อมเยาไม่เกินล้านบาทมากนัก เพราะนอกจากจะมีที่อยู่อาศัยในตลาดล่างที่ผู้ประกอบการบางรายมีความเชี่ยวชาญในการผลิตขายแล้ว ยังมีที่อยู่อาศัยราคาถูกอีกประมาณหมื่นกว่าหน่วยที่ผู้ประกอบการสร้างขายตามโครงการของบีโอไอ เพื่อแลกกับสิทธิประโยชน์ทางภาษี นอกจากนี้ยังมีบ้านตามโครงการเอื้ออาทรที่ยังก่อสร้างอยู่อีกประมาณ 40,000-50,000 หน่วยสุดท้ายทยอยออกมาในปีนี้ และคาดว่าส่วนใหญ่มากกว่าร้อยละ 80 ของที่อยู่อาศัยในตลาดล่างดังกล่าวนี้ จะเป็นประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียม

 เป็นที่น่าสังเกตว่า แนวโน้มคนไทยมีบ้านมากกว่าหนึ่งหลังเริ่มมีมากขึ้น โดยอาจใช้หลังที่สองสำหรับบุตรหลานอยู่ใกล้สถาบันการศึกษาหรือเพื่อการพักผ่อนหรือบางกรณีใช้เป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่มูลค่าต่อหน่วยในการซื้อบ้านหลังที่สองอาจไม่สูงเท่าบ้านหลังแรกและมักเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ ห้องชุดคอนโดมิเนียมยังเป็นทางเลือกใหม่ในการเป็นบ้านหลังแรกของครอบครัวใหม่ที่มีขนาดครอบครัวเล็ก

 ส่วนปัจจัยลบนอกเหนือไปจากเรื่องเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มสูงขึ้น และทำให้กำลังซื้อลดลงบ้างเล็กน้อย ยังมีกรณีที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากขึ้นกับความเข้มงวดของกฎเกณฑ์ด้านมาตรการควบคุมสิ่งแวดล้อม ทำให้การพัฒนาโครงการและการก่อสร้างมีข้อจำกัดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและเป็นปัญหาเฉพาะนั้นอาจทำให้ผู้บริโภคมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในระยะยาว ทั้งนี้ ปัจจัยลบที่เป็นความเสี่ยงสูงสุดยังคงเป็นสถานการณ์ความรุนแรงทางการเมือง

 โดยภาพรวม ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2553 น่าจะดีกว่าปี 2552 ทั้งการขายและการปล่อยสินเชื่อ แต่ราคาที่อยู่อาศัยไม่น่าจะปรับเพิ่มขึ้นมากนัก (ยกเว้นโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งมีต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น) เพราะมีแรงกดดันจากปริมาณที่อยู่อาศัยระดับล่างที่จะทะลักออกมาจำนวนมาก ขณะเดียวกัน มาตรการสนับสนุนด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะต่ออายุหรือไม่ จะทำให้การซื้อขายในเดือนมีนาคมปีนี้คึกคัก คล้ายเดือนมีนาคมปีที่ผ่านมา

ปรียา เทศนอก