บ้านเอื้ออาทรเวอร์ชั่นใหม่แข่งบ้านบีโอไอ | คมชัดลึก

 ไม่แน่...การปลดล็อกครั้งนี้อาจทำให้บ้านเอื้ออาทรกลายพันธุ์สู่เวอร์ชั่นใหม่ไปแข่งขันกับ "บ้านบีโอไอ" ได้ด้วยเช่นกัน เพราะเชื่อว่ามีผู้ประกอบการที่พร้อมและมองเห็นโอกาสทางธุรกิจดังกล่าวเข้ามาซื้อเพื่อขายต่อ ใส่บริการ ปรับภูมิทัศน์ สภาพแวดล้อมให้ดี เพิ่มการบริหารชุมชนให้น่าอยู่เข้าไปแล้ว แก้โจทย์ธุรกิจทำเลไหนที่เข้า-ออก ยากลำบาก ก็บริการรถสองแถวหรือเพิ่มรถรับส่ง จัดเวรยามดูแล ก็สามารถที่จะอัพราคาขายกินส่วนต่าง "กำไร" ได้ด้วยเช่นกัน

 โอกาสเปิดเช่นนี้ ขอบอกว่าต้องจับตาดูจากนี้ไป บ้านเอื้ออาทรเปรียบได้ดั่งมวยสูสี มีคู่ชกคือ บ้านบีไอ !!!! ...

 ข้อเสนอต่างๆ ที่ กคช.นำเสนอไปนั้น แม้จะใช้เวลากว่า 1 ปีที่ ครม.จะอนุมัติ แต่ก็ยังดีกว่าไม่ทำอะไรเลย ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้ คือ 1.ให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อน 5 ปี 2.เปิดให้ประชาชนรายเดี่ยวซื้อได้มากกว่า 2 หน่วย ในราคา 4.7 แสนบาทต่อหน่วย แต่หากซื้อไม่เกิน 2 หน่วยจะได้ในราคา 3.9 แสนบาท 3.ขายยกโครงการ หรืออาคาร ให้แก่ผู้สนใจซื้อเหมาไปเป็นโครงการสวัสดิการหรือปล่อยเช่า หรือขาย แต่ต้องมีการว่าจ้างบริษัทเอกชนมาประเมินราคาเพื่อความโปร่งใสอย่างน้อย 2 บริษัท

 4.ปรับราคาขายขึ้น-ลงได้ตามความเหมาะสมของสภาพตลาด หรือปรับราคาตามทำเล ซึ่งเบื้องต้นคาดว่าจะมีร่วม 8 โครงการ ที่ต้องนำมาลดราคา 4-5 หมื่นบาทต่อหน่วย ประมาณ 10% และ 5.สามารถนำหน่วยที่ขายไม่ออกมาปล่อยเช่าได้

 ศิริโรจน์ ชาวปากน้ำ รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เล่าว่า ทรัพย์สินทั้งที่ดินเปล่าและอาคารสร้างค้างในโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ชะลอตามมติของ ครม.ไปก่อนหน้านี้เกือบ 2 แสนหน่วย คิดเป็นภาระหนี้สินที่ต้องแบกรับ 5 หมื่นล้านบาทนั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการหาข้อสรุปว่าจะเลือกวิธีการจัดตั้งบริษัทขึ้นมาดูแลหนี้ดังกล่าวโดยตรงหรือแยกบัญชีจาก กคช. จำนวนโครงการที่ชะลอนั้นจะมีทั้งที่เป็นที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแต่ยังไม่เสร็จ โดยทั้งหมดหากเอกชนรายใดสนใจที่จะซื้อไปพัฒนาต่อ กคช.ก็พร้อมจะขาย และยืนยันว่าจำนวนหน่วยที่ยังไม่ขายอีกกว่า 6 หมื่นหน่วย คาดว่าจะขายได้หมดภายในเดือนสิงหาคม-กันยายน 2554

 ส่วนแนวทางการแก้ไขปัญหาบ้านเอื้ออาทรด้วยการเปิดให้ประชาชนทำสัญญาเช่าซื้อกับ กคช.ในกรณีที่ผู้บริโภครายนั้นติดปัญหาเรื่องเครดิตบูโร ค่อนข้างมีปัญหาต่อ กคช.ในกรณีที่ลูกค้าขาดส่งค่างวด คิดเป็นสัดส่วน 30% ของจำนวนการทำสัญญาเข้าซื้อ ซึ่ง กคช.ต้องติดตามทวงหนี้และยื่นฟ้องตามกระบวนการทางศาลใช้เวลาอย่างน้อย 1 ปี

 ขณะเดียวกันก็จะมีลูกค้าบางราย แม้จะติดปัญหาเรื่องเครดิต ไม่สามารถทำนิติกรรมเองโดยตรงได้ แต่ก็พร้อมที่จะทำผ่านบุตร-หลาน ซึ่งพบว่ามีลูกค้าพร้อมที่จะทำสัญญาเช่าซื้อ 5 ปี พอขึ้นปีที่ 6 พร้อมที่จะวางเงินก้อนส่วนที่เหลือทั้งหมดโดยไม่ต้องการผ่อนกับสถาบันการเงิน แต่มีขีดความสามารถการผ่อนต่องวดสูงกว่าปกติ ในประเด็นนี้ กคช.ก็คงต้องคิดสูตรการผ่อนชำระต่องวดไว้รองรับด้วยเช่นกัน ซึ่งคาดว่าอัตราการผ่อนน่าจะกว่า 7,000 บาทต่อเดือน

 ความคืบหน้าในการจำหน่ายบ้านเอื้ออาทรตามมติ ครม.ใหม่อยู่ที่ 281,556 หน่วย (จากมติ ครม.เดิมอยู่ที่ 6 แสนหน่วย) ปัจจุบันสามารถขายได้แล้วประมาณ 2.2 แสนหน่วย ส่งมอบไปแล้ว 1.2 แสนหน่วย ส่วนที่เหลืออีก 1 แสนหน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยื่นขอสินเชื่อ

 ส่วนยอดขายบ้านเอื้ออาทรในปีที่ผ่านมา สามารถปิดการขายได้ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท ส่วนในปีงบประมาณ 2553 ช่วงไตรมาสแรก (ต.ค.-ธ.ค.2552) มียอดขายแล้ว 7,000 หน่วย ถือว่ายังไม่เป็นไปตามเป้าหมายนัก ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดี ทำให้ลูกค้าหลายคนทิ้งดาวน์ เพื่อกลับสู่ภูมิลำเนา ภาวะการเมืองที่ยังคงร้อนแรง และลูกค้าติดเครดิตบูโร

 อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมจะเป็นเช่นไร ตลาดยังมีความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดขายที่มีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ปี 2552 ประกอบดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภครายไตรมาสเพิ่มขึ้นตลอด รวมถึงการคาดการณ์อัตราการเติบโตจีดีพีในปี 2553 จะเป็นบวก ประมาณ 3% ทำให้มองว่าแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าจะเติบโต 5-10% หรือประมาณ 7.5 หมื่นหน่วย ขณะที่ปีนี้มองว่าตลาดน่าจะอยู่ที่ 7 หมื่นหน่วย ลดลงจากปี 2551 ประมาณ 4-5%

 ความต้องการของตลาดนั้นมีทุกระดับราคา แต่ในส่วนของผู้ประกอบการเองก็ต้องปรับตัวด้วยเช่นกัน ด้วยการสร้างความสามารถในการแข่งขัน ปรับรูปแบบสินค้าให้เข้ากับตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และหาช่องว่างของตลาด โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก-กลางที่ไม่สามารถพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันได้เท่ากับรายใหญ่ เช่น ลงทุนในโครงการขนาดเล็กในพื้นที่ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้
 
 ...และเกณฑ์ใหม่ที่เปิดให้บ้านเอื้ออาทรมีความยืดหยุ่นในการซื้อ-ขายนั้น ก็น่าจะเป็นอีกโอกาสทางธุรกิจหนึ่งของผู้ประกอบการรายเล็ก-กลาง หรือนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการลงทุนซื้อห้องชุดปล่อยเช่า สร้างรายได้ กินน้ำซึมบ่อทราย