สมาคมอาคารชุด แนะจับตาแห่จองที่ดินย่านซีบีดีดันราคาขายพุ่ง | คมชัดลึก

               นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหา ที่น่าจับตามองในช่วงนี้คือ การขยายธุรกิจในรูปแบบกิจการร่วมค้า (Joint Venture) ระหว่างนักลงทุนไทยกับต่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในหลายด้านในอนาคต เนื่องจากกลุ่มต่างชาติมาพร้อมกับความถนัดและเชี่ยวชาญในการพัฒนาอสังหาในเมืองส่งผลให้บริษัทที่มีหุ้นส่วนต่างชาติมีแรงกดดันต้องเร่งหาที่ดินเพื่อให้เม็ดเงินที่นำมาลงทุนเกิดผลตอบแทนที่เร็วที่สุด ทำให้ปีนี้ราคาที่ดินบริเวณใจกลางย่านธุรกิจ(ซีบีดี)เพิ่มขึ้นแล้ว 7-10% และผลต่อเนื่องที่จะเกิดขึ้นในปี 2561 คือ ราคาของโครงการในย่านนี้จะปรับขึ้นจากปีนี้อีก 5-7% 

              นอกจากนั้นเมื่อเริ่มมีการซื้อ-ขายที่ดินและประกาศโครงการมากขึ้น ทำให้ที่ดินในทำเลที่ดีหายากมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงเริ่มไปสนใจที่ดินของหน่วยงานรัฐซึ่งอยู่ในทำเลที่ดีแต่ยังไม่ได้รับการพัฒนาปัจจุบันเริ่มมีการนำออกมาเปิดประมูลเพื่อรับการลงทุนของเอกชนในรูปแบบเอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (พีพีพี) มากขึ้น เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นต้น แต่ทั้งนี้ก็ต้องพิจารณาความคุ้มค่าจากข้อกำหนดทีโออาร์ของแต่ละโครงการที่จะออกมาในอนาคตด้วย

            สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดในแนวรถไฟฟ้านั้นมีเส้นทางที่ต้องจับตามองคือส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค ในโซนตะวันตกและส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ในโซนเหนือที่เริ่มมีการซื้อที่ดินและประกาศจำนวนโครงการเพิ่มจำนวนมากเพื่อรอรับอุปสงค์ที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคืออาจจะเกิดภาวะอุปทานที่เติบโตเร็วกว่าอุปสงค์ในตลาด ซ้ำรอยกับสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯที่เกิดขึ้นในโซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงไปแล้ว

               “ต้องจับตาดูซัพพลายโซนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวว่าจะขึ้นเร็วเกินกว่าดีมานด์ที่จะเข้ามาในตลาดหรือไม่เพราะขณะนี้รถไฟฟ้ายังไม่เสร็จพร้อมให้บริการและจากตัวอย่างที่เห็นในการพัฒนาโครงการบริเวณสายสีม่วงเมื่อเปิดตัวรถไฟฟ้ามีราคาค่าบริการค่อนข้างสูงขณะที่กำลังซื้อในโซนนั้นต้องมีรายได้ต่อเดือนราว 2.7 หมื่นบาทจึงจะสามารถซื้อคอนโดในราคาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาทในย่านนั้นได้ ซึ่งมีรวมต้นทุนการเดินทางการใช้จ่ายเพื่อดำรงชีวิตจึงยังอยู่ในระดับสูงมาก” 

               นายประเสริฐกล่าวว่าสำหรับภาพรวมมั่นใจว่าในปีนี้ยอดขายอสังหาจะเติบโต 5-10% มีมูลค่ารวม 3.8-4 แสนล้านบาท โดยนับตั้งแต่ช่วงปลายเดือน ส.ค.ต่อต้นเดือน ก.ย.มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากต้องการเร่งเครื่องก่อนที่เข้าสู่ที่เดือน ต.ค.ที่คาดการณ์ว่าคนจะตัดสินใจซื้ออสังหาฯ น้อยลง อันเป็นไปตามปัจจัยด้านบรรยากาศภายในประเทศที่มีเหตุการณ์สำคัญ

             ทั้งนี้การเปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา เป็นปัจจัยช่วยกระตุ้นการขายในในช่วงไตรมาส 3 ให้ฟื้นตัวดีขึ้นมาก นอกจากนี้การที่ธนาคารยังคงอัตราดอกเบี้ย ก็มีผลดีต่อกำลังซื้ออีกทางหนึ่งด้วยเช่นกัน ส่วนกำลังซื้อที่อั้นไว้นั้น คาดว่าจะกลับมาเป็นปกติได้ตั้งแต่ช่วงเดือน พ.ย.เป็นต้นไป แต่ทั้งนี้เนื่องจากเวลาในปีนี้เหลือน้อยมากนับตั้งแต่เดือน พ.ย.-ธ.ค. ทำให้คาดว่าบริษัทต่างๆ จะยกยอดการเปิดตัวโครงการใหญ่ในปีหน้าแทน ส่วนปีนี้หากเปิดตัวใหม่ก็จะเป็นในรูปแบบซอฟต์ โอเพนนิ่ง เท่านั้น

              อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าธุรกิจในภาพรวม ยังกระจุกตัวแต่บริษัทรายใหญ่ที่ได้รับประโยชน์ และครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 60% สังเกตได้จากการปิดการขายโครงการที่รวดเร็วในระยะเวลาที่กำหนด 

             ส่วนการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 37 ระหว่างวันที่ 5-8 ต.ค.ของสมาคมฯ นั้น คาดว่าจะมียอดขายภายในงานรวม 4 พันล้านบาท และมียอดขายต่อเนื่องหลังงานอีกราว 8 พันล้านบาท รวมเป็น 1.2 หมื่นล้านบาท

             นอกจากนั้น เชื่อมั่นว่ากำลังซื้อของคนไทยในภาพรวมยังเติบโตได้ต่อเนื่อง จากรายงานตัวเลขของเซคเตอร์หลัก เช่น การส่งออกที่ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องทุกเดือน, ตลาดหลักทรัพย์ที่ดัชนีสูงขึ้นต่อเนื่องและแตะนิวไฮ ทำให้นักลงทุนรายย่อยมีสภาพคล่องในกระเป๋าเพิ่มขึ้นมา แต่ที่สำคัญคือ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในอัตราต่ำต่อเนื่องมานับตั้งแต่ปี 2540 และส่งผลให้ในช่วง 3-4 ปีธุรกิจประคองตัวได้ดี

            ด้านเป้าหมายการขายของ บริษัท พฤกษา ที่เข้าร่วมมหกรรมบ้านและคอนโดในครั้งนี้ ตั้งเป้ายอดขายจากงานไว้ราว 200-300 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายปกติต่อเดือนทำได้ราว 3-4 พันล้านบาท มีโครงการที่พร้อมขาย 180โครงการ

            อย่างไรก็ตาม คิดว่ามาตรการรัฐบาลด้านภาษียังไม่จำเป็นในปีนี้ เพราะผู้ประกอบการมีความสามารถในการปรับตัวได้เองแล้ว และการให้ข่าวออกมาก่อน กลับจะมีผลกระทบทำให้ผู้บริโภครีรอและชะลอการตัดสินใจลงไปอีก 

               นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปีนี้คาดว่าจะไม่มีมาตรการส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ จากภาครัฐออกมาแล้ว และหากย้อนหลังดูผลจากกระตุ้นด้วยนโยบายต่างๆ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะมีประโยชน์ต่อผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น เนื่องจากมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการให้สอดรับกับนโยบายได้อย่างรวดเร็วกว่าส่วนสถานการณ์ปัจจุบันมั่นใจว่าขณะนี้ไม่น่าจะเกิดเหตุการณ์ฟองสบู่ในอสังหาแล้ว เนื่องจากธนาคารมีการพิจารณาเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเมื่อเทียบกับในอดีต และทำให้คนต้องใช้เงินออมส่วนตัวเพื่อมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น

               ส่วนแนวทางการพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้านั้น น่าจะเป็นทำเลที่ทำผลงานได้ดีที่สุดอยู่ เช่น สายสีเขียวที่มีแผนขยายไปถึงลำลูกกา เนื่องจากจะมีเส้นทางผ่านโซนที่เป็นหน่วยงานราชการต่างๆ ทำให้คนมองหาที่พักต่างๆ รองรับการใช้ชีวิตที่สะดวกในการเดินทาง

              ด้านนายเพิ่มเกียรติ โพธิเพียรทอง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ดี-แลนด์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า เห็นสัญญาณบวกของกำลังซื้อในไตรมาสที่ 3 เริ่มดีขึ้น ทั้งในด้านอัตราการจองและการขายโครงการที่มีอยู่ในสต๊อก 350 ยูนิตหลังจากที่ภาพรวมเศรษฐกิจส่งผลในช่วงครึ่งปีแรกทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย ดังนั้นจึงประเมินว่าในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ตลาดอสังหาฯ จะเริ่มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากมีหลายบริษัทเร่งเครื่องการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นมา