กคช.ดันพีพีพีแสนล้าน ดึงเอกชนปั้นมิกซ์ยูส | คมชัดลึก

  

นายธัชพล กาญจนกูล  ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่าภายใต้ยุทธศาสตร์พัฒนาที่อยู่อาศัยมีเป้าหมายหลักคือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่ง กคช.ได้รับมอบหมายให้พัฒนาที่อยู่อาศัยประมาณ 2.7 ล้านหน่วย หรือปีละกว่า 1 แสนหน่วย  ซึ่ง กคช. สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มที่ปีละ 4-5 หมื่นหน่วย โดยช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีจำนวน 1.7 ล้านหน่วย  

“ตามแผนแม่บทพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปี การเคหะ มีบทบาททั้งด้านการวางนโยบายและร่วมทุนกับเอกชนพัฒนาโครงการ” 

 ดังนั้นอยู่ระหว่างศึกษาแนวทางความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการ (Project Feasibility) รูปแบบโครงการร่วมทุนกับภาคเอกชน (PPP) พัฒนาที่อยู่อาศัย 5 โครงการ ภายใต้พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ประกอบด้วย 1.ทำเลร่มเกล้า เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ ซึ่งมีที่ดิน 2 แปลง ขนาด 72 ไร่ และกว่า 100 ไร่ 2.โครงการฟื้นฟูชุมชนดินแดง รองรับที่อยู่อาศัยใหม่  3. ทำเลบางเสาธง จ.สมุทรปราการ พื้นที่ 136 ไร่  4. ทำเลลำลูกกา  คลอง 10-11  จ.ปทุมธานี  พื้นที่ 118 ไร่ และ 5.ทำเลหนองหอย จ.เชียงใหม่ พื้นที่ 52 ไร่ 

คาดว่าผลศึกษาการลงทุนจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยทำการศึกษาหลายแนวทางทั้งจัดจ้างก่อสร้าง, บริหารจัดการ, เอกชนเช่าดำเนินการ, สัญญาประเภท BOT (Build-Operate-Transfer) รวมทั้งการร่วมทุนโครงการ หลังจากสรุปรูปแบบที่เหมาะสมจะเสนอคณะรัฐมนตรี เพื่อเริ่มลงทุนในปี 2561 

นายธัชพล กล่าวว่าแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยให้เอกชนร่วมทุน 5 โครงการ ได้ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส (Mixed-use) และเมืองอัจฉริยะ(สมาร์ทซิตี้) สอดคล้องกับรูปแบบการลงทุนพัฒนาเมืองที่มีความคุ้มค่าด้านการลงทุนโครงการและการสร้างรายได้จากการใช้ประโยชน์ที่ดิน  เช่น ตัวอย่างการพัฒนาเมืองใหม่หลายแห่งในประเทศญี่ปุ่น 

ปัจจุบันได้เสนอแผนการพัฒนาโครงการให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยและนักลงทุนต่างชาติแล้วกว่า 10 ราย คาดว่าการลงทุน 5  โครงการรูปแบบมิกซ์ยูส จะมีมูลค่ารวม 1 แสนล้านบาท  เช่น โครงการฟื้นฟูชุมชนดินแดง ซึ่งเป็นที่ดินเช่าจากธนารักษ์  คาดใช้เงินลงทุน 3 หมื่นล้านบาท  

ส่วนโครงการที่มีพื้นที่ขนาดกว่า 100 ไร่ ขึ้นไป มูลค่าการลงทุนโครงการละกว่า 1 หมื่นล้านบาท  ขณะที่โครงการพื้นที่หนองหอย จ.เชียงใหม่  ขนาด 52 ไร่  เงินลงทุนอยู่ที่ราว 5,000  ล้านบาท  ในทั้ง 5 โครงการดังกล่าว  กคช. ต้องการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1 แสนหน่วย  

อย่างไรก็ตามมูลค่าโครงการจะอยู่การกำหนดเงื่อนไขการลงทุนพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ ในโปรเจคมิกซ์ยูสของเอกชนที่สนใจร่วมลงทุน ขณะที่ กคช.จะวางเงื่อนไขการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในสัดส่วนที่เหมาะสมในทุกโครงการ เช่น กำหนดสัดส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่ต่ำกว่า 20% ของจำนวนยูนิตโครงการ รวมทั้งลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเองและให้เอกชนร่วมพัฒนา

จากการหารือร่วมกับเอกชน พบว่ามีกลุ่มทุนต่างชาติ เช่น จีน ญี่ปุ่น  สิงคโปร์ สนใจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบมิกซ์ยูสของ กคช. เช่น กลุ่มทุนจากจีน  สนใจลงทุนสนามบินแห่งที่2 ในเชียงใหม่ จึงต้องการลงทุนพัฒนาเมืองใหม่ ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในทำเลหนองหอย เชียงใหม่ รูปแบบที่พักอาศัยสำหรับกลุ่มสูงวัย  นอกจากนี้กลุ่มทุนจีน ยังให้ความสนใจโครงการพัฒนาชุมชนดินแดง ด้วยเช่นกัน   

นายธัชพล กล่าวว่าหลังจากคณะรัฐมนตรี มีมติวันที่ 29 ส.ค.ที่ผ่านมา ให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ โดย กคช. จัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล (ประชานิเวศน์ 3) จำนวน 556 หน่วย วงเงินลงทุนรวม 464 ล้านบาท โดยมอบหมายให้กระทรวงการคลังเป็นผู้จัดหาและเป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ จำนวน 413 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ภายในโครงการเคหะชุมชนประชานิเวศน์ จ.นนทบุรี ห่างจากสถานีสามัคคี รถไฟฟ้าสายสีชมพูประมาณ 2.5 กิโลเมตร 

โดยจัดสร้างในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย สูง 8 ชั้น 4 อาคาร ประกอบด้วย ห้องพักอาศัยแบบ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ห้อง 25.5-30 ตร.ม. สำหรับกลุ่มเป้าหมายผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางและรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มทำงาน หรือต้องการสร้างครอบครัวใหม่ ประกอบอาชีพรับราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ พนักงานบริษัทเอกชน ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่สามารถรับภาระได้และใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน  

โดยจะเปิดจองโครงการวันที่ 30ก.ย.-9 ต.ค. นี้ ที่สำนักงาน กคช.,ที่สำนักงานโครงการ, ที่ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ  

นายธัชพล กล่าวเพิ่มเติมว่าปัจจุบันกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและระดับกลาง มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อธนาคารในอัตราสูง หรือที่ราว 50%  ดังนั้น กคช.จึงเตรียมเสนอรัฐบาลให้จัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย หรือ Housing Fund มูลค่า 5,000 ล้านบาท สำหรับปล่อยกู้ให้กับลูกค้าบ้านของการเคหะแห่งชาติ เพื่อแก้ปัญหารีเจค ในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย  โดยคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ

 “คาดว่าจะจัดตั้งกองทุนดังกล่าวได้ในช่วงต้นปี 2561 เบื้องต้นอาจใส่เงินครั้งละ 1,000-2,000 ล้านบาท  เมื่อเริ่มมีผู้ใช้บริการสามารถนำเงินมาหมุนเวียนปล่อยกู้ได้หลายรอบ”