ส่อง!อสังหาฯปี60ทำเลกลางเมืองยังร้อนแรง | คมชัดลึก

 

         ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต่างมีมุมมองถึงภาพโดยรวมของธุรกิจไปในทิศทางเดียวกัน นั่นก็คือ ไม่สดใส ในบางประเภท หรือบางเซกเมนต์ (Segment) ติดลบ ในขณะที่ราคาขายปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองปรับราคาขายขึ้นไปค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบนอก ส่วนในต่างจังหวัดนั้นยังคงต้องใช้เวลาอีกพอสมควรในการขาย โดยการแข่งขันของตลาดถือว่ามีความเข้มข้นตลอดทั้งปีและคาดว่าความร้อนแรงของการแข่งขันในตลาดจะลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2560

         นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2559 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่คงที่ ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% โดยตลาดคอนโดมิเนียมหรูในเมืองมีอัตราการขึ้นของราคาที่มากกว่าเมื่อเทียบกับตลาดรอบนอก อุปทานใหม่ในตลาดชะลอตัวเล็กน้อยซึ่งเป็นผลดี ทำให้ภาพรวมตลาดมีการดูดซับห้องชุดที่เปิดก่อนหน้านี้ไปได้มากพอสมควร

 

 

3ทำเลซัพพลายคอนโดฯเปิดมากสุด

         แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่ และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 หน่วย จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 หน่วย โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 หน่วย) สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1.พระโขนง สวนหลวง (10,700 หน่วย) 2.พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 หน่วย) และ 3.งามวงศ์วาน ติวานนท์ (6,900 หน่วย) โดยคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด 

         สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

         ทั้งนี้ หากมองในฝั่งของอุปสงค์หรือความต้องการของตลาด ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 หน่วยต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 หน่วย ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 หน่วย เป็นผลทำให้มีดีมานด์ใหม่มากกว่าอุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 หน่วย)

         ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64% ทั้งนี้ ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1.พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก 3.งามวงศ์วาน ติวานนท์

 

 

ราคาขายพุ่งทุกทำเล 8-14%

         ในปี 2559 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 121,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% โดยโครงการใหม่ที่เปิดในใจกลางเมืองปีนี้ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทุกโครงการ ปัจจัยหลักก็ยังคงเนื่องมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ทำเล และต้นทุนการพัฒนาโครงการอื่นๆ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ราคาโครงการที่เปิดใหม่ที่ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในที่ต่อขยายมาจากใจกลางเมือง ก็ปรับสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน โดยทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก คือ ดินแดง พหลโยธิน พระโขนง และ ประชาชื่น สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพฯ ชั้นนอกราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 8%

         ประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับราคาคอนโดมิเนียม และตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน อีกอย่างหนึ่ง คือ การการันตีผลประโยชน์จากการลงทุนให้แก่นักลงทุน ซึ่งหลายโครงการนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขายห้องชุดบางส่วน ซึ่งถือว่าสามารถช่วยผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนได้ โดยการให้ผลตอบแทนนั้น จะต้องเป็นโครงการที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าจริงเท่านั้น

 

 

แนวโน้มคอนโดปี60อุปทานเพิ่ม10%

         สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 อุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพฯ ชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย

         สำหรับระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียม ทางทีมงานประมาณการอย่างค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟ (conservative) คือ ราคาตลาดน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%

         เมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมโดยแบ่งตามเซกเมนต์ราคาแล้ว จะแบ่งเป็น 5 เซกเมนต์ คือ1.ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป 2.ตลาดลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร 3.ตลาดไฮเอนด์ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร 4.ตลาดคอนโดระดับกลาง คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร และ 5.ตลาดซิตี้คอนโด คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร

 

 

         ทั้งนี้ จะพบว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และลักชัวรี่ ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว ในปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่บางแห่ง น่าจะเปิดราคามากกว่า 450,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งตลาดในกลุ่มนี้สามารถกล่าวได้ว่า ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ แต่สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญคือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้า แตกต่างจากสินค้าในกลุ่มลักชัวรี่ หรือ ไฮเอนด์ ที่ปัจจัยเรื่องราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีบ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น

         ปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่

         สำหรับตลาดซิตี้ คอนโดมิเนียม ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป แต่ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้ เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้

         ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ สำหรับในกลุ่มซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีสองทำเลหลักที่น่าจะออกมาแข่งขันกันหลายโครงการ คือ บริเวณ เพลินจิต, ชิดลม, หลังสวน และ ทองหล่อ, สุขุมวิท 39-49 นอกจากนี้ ในกลุ่ม ลักชัวรี่ ปีหน้าน่าจะเห็นโครงการในทำเลพหลโยธินตอนต้น ทำเลริมแม่น้ำ และทำเลย่านพญาไท และสำหรับตลาดซิตี้คอนโด น่าจะได้เห็นโครงการใหม่ๆ บนทำเลรถไฟฟ้า สายสีส้ม สีเหลือง และสีชมพู มากพอสมควร ขณะที่ในเขตแจ้งวัฒนะก็เป็นทำเลแนะนำที่น่าสนใจ เนื่องจากในปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่น้อยมาก เมื่อเทียบกับโซนอื่นของกรุงเทพฯ

 

 

บ้านแนวราบราคา 5-10 ล้านบาทยังโต

         สำหรับตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพมหานครนั้น บ้านราคาสูงใจกลางเมืองในทำเลที่ดี จะยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งศักยภาพของทำเลและความพรีเมียมของสินค้าเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้โครงการประสบความสำเร็จ และเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมในระดับซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจมากเท่ากับฟังก์ชั่นการใช้งานและความหรูหราที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้

         ปี 2560 ตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-10 ล้านบาทในทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้สะดวกจะยังเติบโตต่อเนื่อง ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์บริเวณรอบใจกลางเมืองในระดับราคาเดียวกันก็ยังน่าจับตามอง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าสำหรับครอบครัว สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีฐานลูกค้าค่อนข้างกว้าง โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยหนี้สินครัวเรือนและความสามารถในการกู้เงิน เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้สินค้าประเภทนี้ประสบความสำเร็จในตลาดปีหน้า