ครึ่งปีหลังแห่ผุดคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ | คมชัดลึก

 

        ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 นักพัฒนาหลายแห่งเริ่มวางแผนเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ แม้ตลาดมีการแข่งขันสูง แต่นักพัฒนาเหล่านี้เชื่อว่ามีชาวต่างชาติอีกเป็นจำนวนมากที่อาศัยอยู่ในเมืองและกำลังต้องการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียม ในปัจจุบันคอนโดมิเนียมได้กลายเป็นเครื่องมือทางการลงทุนที่สำคัญอย่างหนึ่ง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำและตลาดหลักทรัพย์มีความผันผวนสูง

        ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 ยังคงเติบโตดี แม้อาจมีความกังวลด้านผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในประเทศและการเพิ่มขึ้นของหนี้สินครัวเรือน โครงการในพื้นที่เขตชานเมืองยังคงครองตลาด โดยโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัวไปคิดเป็นร้อยละ 75 ของจำนวนสินค้าทั้งหมด เนื่องจากการขาดแคลนที่ดินพัฒนาและมูลค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe areas) ยังคงเป็นอุปสรรคหลักสำหรับนักพัฒนา 

        ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 นักพัฒนารายใหญ่หลายแห่งมุ่งไปที่การโอนยูนิตที่เสร็จสมบูรณ์ให้แก่ผู้ซื้อ พยายามเคลียร์จำนวนยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ในโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ออกไป โดยทำการโปรโมทแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น ไม่เสียค่าธรรมเนียมการโอนหรือค่าธรรมเนียมสินเชื่อบ้าน สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มีจำนวนผู้ซื้อปริมาณร้อยละ 35 ที่ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่ออสังหาฯจากธนาคาร ดังนั้น ปัจจัยต่างๆเหล่านี้มีความสำคัญต่อนักพัฒนารายใหญ่ที่ต้องมีส่วนร่วมในทุกภาคส่วนของตลาด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หรือมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร 

        “เราจะได้เห็นโครงการใหม่ๆ ของกลุ่มนักพัฒนารายใหญ่เปิดตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งเป็นผลประโยชน์ที่พวกเขาได้รับจากการลดต้นทุนของเงินทุน หรือ cost of funding” รายงานระบุ

        น.ส.พจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า นักพัฒนาส่วนใหญ่กำลังตั้งเป้าหมายการขายกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับปานกลางกลางหรือมีรายได้ระหว่าง 50,000-100,000 บาทต่อเดือน เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้มีกำลังซื้อที่เพียงพอ และพวกเขาได้รับการอนุมัติสินเชื่ออสังหาฯจากธนาคารง่ายกว่ากลุ่มผู้ซื้อรายได้ต่ำ ดังนั้น จึงคาดว่าจะเห็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เปิดตัวมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ส่วนอุปสงค์อาจเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกของปี เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปรับตัวได้ดีขึ้น คาดการณ์ว่าราคาขายจะไต่ระดับสูงขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

        ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโตแข็งแกร่งในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ผู้ประกอบการกำลังวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นมากขึ้นกับศักยภาพโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่จากรัฐบาล อุปทานใหม่ หรือโครงการใหม่ปรับตัวตามตลาด และสัดส่วนของอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมืองคิดเป็นร้อยละ 75 ของจำนวนอุปทานทั้งหมด อุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 15 และพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 10 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 พื้นที่เขตชานเมืองที่มีอุปทานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างหนาแน่นอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ช่วงตอนปลายของเขตพหลโยธิน, รัตนาธิเบศร์, และแจ้งวัฒนะ โดยคิดเป็นร้อยละ 41 ของจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมือง

        ด้าน น.ส.ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า พื้นที่ที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งอยู่ในพื้นที่เขตชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เช่น เขตติวานนท์และเขตรัตนาธิเบศร์ ซึ่งมีประมาณ 53,220 หน่วยพร้อมขาย

        โดยรวมแล้วอัตราการครอบครองพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นจากตอนสิ้นปี 2558 โดยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 78.8 ไปที่ร้อยละ 80.4 ภายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราการขายเป็นผลมาจากการชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หน่วยที่ถูกขายออกไปในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 แสดงอัตราลดลงถึงร้อยละ 4 เป็นเพราะกำลังการซื้อของผู้ซื้อลดลง บวกกับหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อธนาคารที่เข้มงวดขึ้น ในช่วงกลางปีมีคอนโดมิเนียมที่ขายออกรวมประมาณ 326,871 หน่วยจาก 406,325 หน่วยทั้งหมด และมีประมาณ 79,434 หน่วยที่ยังเปิดขายอยู่ ซึ่งร้อยละ 67 มีที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ ส่วนพื้นที่ที่ยังมีหน่วยเปิดขายอยู่เป็นจำนวนมากตั้งอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ในเขตติวานนท์และเขตรัตนาธิเบศร์

        โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ยังคงตั้งราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกที่ตั้ง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ, เขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ, และพื้นที่เขตชานเมือง ราคาที่ดินในพื้นที่เขตชานเมืองที่มีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ จะเห็นการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ราคาที่ดินที่ตั้งไว้ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่สูงลิบ มูลค่าที่ดินที่แพงนี้เป็นตัวผลักดันราคาขายของคอนโดมิเนียม ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่เขตชานเมืองแสดงอัตราการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ในปัจจุบัน