ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซัพพลายจำกัดกำหนดราคาสูงขึ้น | คมชัดลึก

               แม้ตัวเลขอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ของไทยในไตรมาสแรกของปีนี้ จะออกมาสูงกว่าที่คาดการณ์กันไว้ แต่หากมองถึงภาพรวมของสภาพเศรษฐกิจไทยก็ถือว่ายังมีความเปราะบางอยู่มาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานจากภาคธุรกิจหรือไม่ จะขึ้นอยู่กับผลการเลือกตั้งใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2560 และสภาพเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีอิทธิพลต่อการดำเนินธุรกิจไทยเป็นอย่างมาก

               นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้าของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความแข็งแกร่งที่สุดในภาคอสังหาฯ ไทย ซึ่งเริ่มจะเห็นนักพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงหลายแห่งเบนความสนใจไปยังตลาดพื้นที่สำนักงาน ภายในสิ้นปีนี้พื้นที่สำนักงานจะมีจำนวนรวมอยู่ที่ 163,604 ตร.ม. เพิ่มเข้ามาในตลาด

               จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงถึงร้อยละ 92.1 อุปทานที่มีจำนวนจำกัดเป็นตัวกำหนดระดับราคาให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาเริ่มทำการตอบสนอง โดยคาดว่าพื้นที่จำนวน 288,000 ตร.ม. จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

               ในปัจจุบัน อุปทานหรือปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,723,862 ตร.ม. มีจำนวนเพิ่มขึ้นสุทธิ 28,705 ตร.ม.จากไตรมาสก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวของสองอาคารใหม่ ได้แก่ อาคารเอ็ม ทาวเวอร์ (สุขุมวิท 62) และอาคาร เดอะ เมโทรโพลิส  (สุขุมวิท 39) ซึ่งทั้งสองอาคารตั้งอยู่ในเขตไพรม์แต่อยู่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non-CBD) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2559 สำนักงานใหม่ๆ ทั้งหมดที่เพิ่งเปิดตัวไปไม่มีที่ตั้งอยู่ในแหล่งศูนย์กลางทางธุรกิจย่านเดิมๆ แต่กลับตั้งอยู่ในย่านที่กำลังจะกลายเป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ เช่น สุขุมวิทช่วงกลาง และพระราม 4 ช่วงกลาง ในขณะนี้เชื่อว่าจะยังไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจจนถึงช่วงต้นปี 2560 ซึ่งจะเป็นการเปิดตัวของอาคารภิรัชทาวเวอร์บนถนนสาทร

               สำหรับด้านอุปสงค์หรือความต้องการ ผลวิจัยเผยว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ถูกครอบครองทั้งหมดในขณะนี้มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,350,130 ตร.ม. หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 92.1 ของอุปทานรวมทั้งหมดในตลาด แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่ที่สูงที่สุดตามผลวิจัยของเรา ส่วนพื้นที่ในตลาดสำนักงานเกรดเอ แสดงการครอบครองที่มีอัตราลดลงเล็กน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่นี้เป็นผลจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นเข้ามาในตลาดมากกว่าจะเป็นผลจากการลดลงของอุปสงค์

               โดยรวมแล้ว อัตราการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เมื่อเทียบปีต่อปี สำหรับในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรดเอ แสดงอัตราเติบโตด้านการครอบครองที่สูงที่สุดเทียบปีต่อปี โดยมีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8

               หากเปรียบเทียบระหว่างการเปลี่ยนแปลงของอุปทานและการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา จะพบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีช่วงที่อัตราการครอบครองพื้นที่มากกว่าการเปิดตัวของอุปทานใหม่ สำหรับในปี 2559 นับเป็นครั้งที่สองตั้งแต่ปี 2555 ที่ปริมาณอุปทานสำนักงานมีมากกว่าอัตราการครอบครอง

               ส่วนอัตราการกำหนดราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 อยู่ที่ประมาณ 726 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งอัตราเติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ร้อยละ 2.2 จากราคาเฉลี่ย 711 บาท/ตร.ม./เดือนในไตรมาสก่อน การกำหนดราคาค่าเช่าที่เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 ตามแนวโน้มการกำหนดราคา ตลาดสำนักงานย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรดเอ ดีกว่าตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่พื้นที่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรดเอ ทำการกำหนดราคาค่าเช่าที่สูงลิบจากตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ และเกือบสูงเทียบเท่ากับตลาดในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ

               อาคารที่กำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคารปาร์ค เวนเจอร์ บนถนนเพลินจิต โดยตั้งราคาอยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม./เดือน ตามติดมาด้วยอาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์, อาคารสยาม ทาวเวอร์, และอาคารรามาแลนด์ ซึ่งทั้ง 3 แห่ง ตั้งราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน

               “เรายังเห็นการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ของอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต เราคาดหวังว่าอุปทานในตลาดสำนักงานจะสามารถปรับตัวทันตามความต้องการที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า”