คอนโดสุดหรูกลางกรุงราคาวิ่งไม่หยุด | คมชัดลึก

               ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณชะลอ แต่ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยพบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ในกรุงเทพฯ กลับกำลังเป็นที่ต้องการจำนวนมาก เนื่องจากจำนวนสินค้ามีปริมาณน้อย ขณะที่ตลาดมียอดขายที่อยู่ในระดับดี เพราะมีที่ตั้งอยู่ในใจกลางกรุงเทพฯ ที่มีความสะดวกด้านระบบขนส่งง่ายต่อการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และด้วยปัญหาการขาดแคลนพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจในเขตกรุงเทพฯ ส่งผลให้อุปทานใหม่ๆในภาคตลาดนี้ทำการปรับราคาขายได้สูงลิบหากเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมระดับล่างในกรุงเทพฯ

               สำหรับราคายูนิตซูเปอร์ไพรม์เพิ่มขึ้นจาก 303,250 บาทต่อตร.ม.ในช่วงท้ายปี 2558 ปรับขึ้นไปที่ 319,095 บาทต่อตร.ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 ในขณะเดียวกันราคาขายของคอนโดระดับไพรม์เพิ่มขึ้นจาก 226,350 บาทต่อตร.ม. ในปี 2558 ปรับขึ้นไปที่ 242,313 บาทต่อตร.ม. นอกจากนี้โครงการระดับไพรม์ที่ยังไม่ได้เปิดตัว มีการคาดการณ์ว่าราคาขายโดยเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นแม้ตลาดแสดงสัญญาณการชะลอตัวในปี 2559 ก็ตาม

               ทั้งนี้ ตลาดซูเปอร์ไพรม์ยังไม่มียูนิตใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงนี้ ดังนั้น จึงมีเพียง 1,960 ยูนิต รวมจากทั้งหมด 10 โครงการ โดยเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ มีที่ตั้งบริเวณริมแม่น้ำ เป็นโครงการล่าสุดในตลาดซูเปอร์ไพรม์ที่เปิดตัวไปในครึ่งปีหลัง ปี 2558 มีจำนวน 146 ยูนิต ส่วนแบ่งทางตลาดที่แบ่งตามเขตที่ตั้ง มีปริมาณเท่าๆ กันโดยย่านสุขุมวิทที่มีส่วนแบ่งสูงสุดอยู่ที่ร้อยละ 29 มีจำนวน 578 ยูนิตในระดับซูเปอร์ไพรม์

               ส่วนตลาดระดับไพรม์ โครงการ KRAAM บนถนนสุขุมวิท ซอย 26 เป็นโครงการระดับไพรม์แห่งเดียวที่เปิดตัวไปในช่วงระยะเวลาเดียวกัน มี 126 ยูนิตเพิ่มเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมไพรม์ในกรุงเทพฯ ตลาดระดับไพรม์ในปัจจุบันมีจำนวนอุปทานรวม 2,674 ยูนิต โดยย่านสาทรยังคงมีส่วนแบ่งตลาดใหญ่ที่สุดของอุปทานคอนโดมิเนียมไพรม์ คิดเป็นร้อยละ 37 และตามติดมาด้วยย่านสุขุมวิทที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วอยู่ที่ร้อยละ 28

               ตลาดคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์มีความต้องการสะสมเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 มีประมาณ 69 ยูนิตที่ถูกครอบครอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นของโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปเร็วๆ นี้ การซื้อ-ขายส่วนใหญ่ที่มีในช่วงนี้เป็นยูนิตที่ถูกนำกลับมาขายเข้าตลาดอีกครั้ง และเป็นยูนิตเก่าจากปี 2558 ที่ขายโดยผู้ซื้อที่ต้องการเก็งกำไรการลงทุนก่อนการแล้วเสร็จของโครงการและวันโอนยูนิตจริง ซึ่งยังบอกไม่ได้ว่าเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือไม่ เนื่องจากผู้ซื้อจำนวนมากในตลาดนี้ชี้แจงว่าเป็นการซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง 

               อัตราการขายสะสมโดยรวมมีปริมาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากร้อยละ 63.4 เมื่อ 6 เดือนก่อน โดยเพิ่มขึ้นไปที่ร้อยละ 66.9 สำหรับตลาดไพรม์มี 190 ยูนิตที่ถูกขายออกไปในช่วงนี้ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากสองโครงการที่พึ่งเปิดตัวไป ได้แก่ BEATNIQ บนถนนสุขุมวิท (ใกล้ซอย 32) และ KRAAM บนถนนสุขุมวิทซอย 26 มี 190 ยูนิตที่ถูกครอบครอง คิดเป็นร้อยละ 3.8 เพิ่มขึ้นของอัตราการขายสะสม เนื่องจากมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด ยอดขายของโครงการเก่าๆ ยังคงชะลอตัวอยู่ซึ่งเป็นเพราะปริมาณความต้องการในปี 2558 มีสูงมาก

               “ริษิณี สาริกบุตร” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความเห็นว่า ได้สังเกตเห็นจำนวนที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ในกรุงเทพฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉลี่ยมีประมาณร้อยละ 5-10 และในขณะนี้เชื่อว่าตัวเลขอาจเพิ่มขึ้นไปที่ประมาณร้อยละ 10-15

               ในขณะที่ “อัญชลี เกษมสุขธวัช” ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ลูกค้าที่สนใจซื้อยูนิตคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์ต้องการสิทธิพิเศษและการบริการระดับโลกที่เทียบเท่ากับโรงแรมระดับ 5 ดาวตลอด 24 ชั่วโมง เช่น มีพนักงานคอยต้อนรับ มีพื้นที่ห้องอาหารส่วนตัวสำหรับเชฟเพื่อปรุงอาหาร ซึ่งเป็นบริการที่นอกเหนือไปจากการมีทำเลที่ตั้งในย่านไพรม์ที่สะดวกสบายและเป็นส่วนตัว ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ซื้อยูนิตคอนโดซูเปอร์ไพรม์เพื่อเป็นทรัพย์สินไลฟ์สไตล์และเป็นบ้านหลังที่สองในการดำเนินชีวิตสุดพิเศษของพวกเขา สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มาจากฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวันที่มีธุรกิจในประเทศไทย

               “เราเริ่มจะเห็นการเติบโตที่ชะลอตัวลงของราคาขายโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรในตลาดไพรม์และซูเปอร์ไพรม์ ในช่วงท้ายของครึ่งแรกของปี 2559 ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 319,095 บาท และ 242,313 บาท สำหรับคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ ตามลำดับ ในตอนนี้ ตลาดไพรม์มีราคาขายเพิ่มขึ้นแบบครึ่งแรกของปีนี้ต่อครึ่งหลังของปีก่อนหน้า และแม้มีการเติบโตช้า การขาดแคลนที่ดินเขตไพรม์และจำนวนที่จำกัดของทั้งสองตลาดนี้ จะช่วยผลักราคาให้สูงขึ้นแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ตาม”

               นอกจากนี้ ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาด ภาวะเศรษฐกิจไทยเริ่มส่งผลกระทบต่อภาคตลาดอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ นักพัฒนาเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการไฮเอ็นใหม่ในขณะนี้ ที่ดินย่านไพรม์ที่นักพัฒนาซื้อและเริ่มต้นพัฒนาไปแล้วบางส่วนหยุดชะงักไว้ ความเสี่ยงด้านอุปทานต่างๆ เช่น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงและภาวะฝืดเคือง ส่งผลให้การครอบครองยูนิตมีปริมาณน้อยลง ในขณะที่การเก็งกำไรยังคงมีอยู่สังเกตจากยูนิตที่ยังไม่แล้วเสร็จจำนวนมากถูกนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง

               อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตกว่าตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมในกรุงเทพฯ เพราะยังมีจำนวนอุปทานน้อย ในช่วงนี้ของปีจะมีโครงการไฮเอนด์หลายแห่งที่สร้างเสร็จ และประเด็นที่น่าสนใจคือที่จำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยด้วยตนเองจะมากกว่าผู้ซื้อเพื่อการลงทุน เช่น ปล่อยเช่า