“ภาษีที่ดินฯ” ประโยชน์ระยะยาว | คมชัดลึก

               แม้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากที่ยังไม่มีความชัดเจนในร่างโครงสร้างภาษีที่มีการเผยแพร่ออกมาในเบื้องต้น แต่คาดว่าเมื่อประกาศใช้จะมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่จะได้รับผลกระทบระยะสั้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว อย่างไรก็ดี นโยบายภาษีใหม่นี้ เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นและจะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยโดยรวมต่อไปในระยะยาว 

               บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล หรือ โจนส์ แลง ซาลล์ มองว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะสร้างภาระทางการเงินให้แก่ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายต้องเสียภาษี ดังนั้นเท่ากับเป็นการบังคับให้เจ้าของต้องเข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ (โดยเฉพาะที่ดินเปล่า) เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอัตราสูง หรือพยายามทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองสามารถสร้างรายได้ให้ได้อย่างน้อยมากพอที่จะทดแทนภาษีที่จะต้องจ่าย ในขณะที่เจ้าของบางรายอาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากไม่มีความสามารถในการจ่ายภาษีได้

               “สุพินท์ มีชูชีพ” กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า มีคนจำนวนไม่น้อยที่เป็นเศรษฐีที่ดินแต่ไม่ได้มีเงินทองร่ำรวย ดังนั้นจึงอาจไม่สามารถแบกรับการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ได้ โดยเฉพาะถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงแต่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เพราะฉะนั้นจึงคาดว่า คนกลุ่มนี้อาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ขณะที่ธนาคาร-สถาบันการเงิน เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับแรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจนต้องเร่งการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากการยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้

               “แม้ภาษีที่มีการเสนอให้จัดเก็บสำหรับกรณีที่เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ เอ็นพีเอ ของสถาบันการเงินจะได้รับการผ่อนผันให้ใช้ภาษีอัตราต่ำที่ร้อยละ 0.05 เป็นเวลา 5 ปี แต่ในความเป็นจริงคือ ธนาคารและสถาบันการเงินมีเอ็นพีเอจำนวนไม่น้อยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นคาดว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสร้างภาระให้แก่ธนาคารได้ไม่น้อยเช่นกัน”

               ในกรณีต่างๆ ดังกล่าวคาดว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเลี่ยงภาระที่จะเกิดจากภาษีใหม่ จะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในเรื่องราคา ซึ่งหมายรวมถึงการยอมลดราคาเสนอขายลงเพื่อเร่งการขาย อย่างไรก็ดี สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนหนาบางรายอาจไม่ยอมลดราคาขายลง และยอมที่จะจ่ายภาษีเอง แต่อาจปรับราคาขายขึ้นเพื่อสะท้อนต้นทุนภาษีที่ต้องจ่ายไป 

               “กลยุทธ์นี้อาจใช้ได้ผล กรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งมีผู้สนใจซื้อจำนวนมาก” นางสุพินท์กล่าว

 

 

               อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีความชัดเจนว่า สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างรายได้ เจ้าของจะต้องจ่ายภาษีสูงขึ้นหรือลดลง เมื่อเทียบกับภาษีโรงเรือนปัจจุบันที่มีการเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 12.5 ของรายได้ที่ได้จากการให้ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ (หรือตามที่เจ้าหน้าที่ประเมินว่า สินทรัพย์ดังกล่าวน่าจะสร้างรายได้ปีละเท่าใดหากปล่อยเช่า) 

               แต่ไม่ว่าจะกรณีใด หากต้องจ่ายภาษีสูงขึ้น แน่นอนว่าเจ้าของจะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้แก่ผู้เช่า ไม่ว่าจะโดยทางตรง หรือทางอ้อม ซึ่งหมายความว่า ค่าเช่าโดยรวม (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกประเภทจะปรับเพิ่มสูงขึ้น แต่ถึงกระนั้นสัดส่วนภาระภาษีที่จะถูกผลักไปให้ผู้เช่าอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

               ตัวอย่างเช่น ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ซึ่งมีการแข่งขันสูง ทั้งกับอพาร์ตเมนต์ด้วยกันเอง และกับคอนโดที่มีการปล่อยออกมามากในขณะนี้ เจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์อาจต้องยอมรับภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไว้เอง เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แต่ในทางตรงข้าม ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ในขณะนี้ อำนาจการต่อรองอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร ดังนั้น จึงมีแนวโน้มที่เจ้าของอาคารจะผลักภาระทางด้านภาษีที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่หรือทั้งหมดไปให้แก่ผู้เช่า ไม่ว่าจะโดยตรงหรือโดยอ้อม

               นอกเหนือจากการเพิ่มแหล่งรายได้ให้แก่ทางการเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาท้องที่ เชื่อว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีของที่ดินรกร้างที่ถูกปล่อยทิ้งโดยเปล่าประโยชน์ ซึ่งเข้าข่ายที่เจ้าของต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด อีกทั้งคาดว่าภาษีใหม่จะมีส่วนช่วยอย่างมากในการลดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรด้วย 

               “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะเพิ่มความเสี่ยงมากขึ้นให้แก่ผู้ที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บไว้รอโอกาสขายเพื่อทำกำไรเมื่อราคาขยับขึ้นในอนาคต เนื่องจากภาษีใหม่นี้จะเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีการใช้ประโยชน์หรือไม่ก่อให้เกิดรายได้”

               ในส่วนของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะไม่ซื้อที่ดินเพื่อสะสมไว้ แต่จะซื้อที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการได้ทันที ซึ่งนโยบายภาษีใหม่นี้จะทำให้แนวโน้มนี้ขยายตัวเพิ่มมากยิ่งขึ้นไปอีก

               “แม้จะมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากที่ยังไม่มีความชัดเจนในร่างโครงสร้างภาษีที่มีการเผยแพร่ออกมาในเบื้องต้น แต่หากมีการศึกษาทบทวนรายละเอียดหลักเกณฑ์และกฎระเบียบเกี่ยวการเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ให้รอบคอบและมีการบังคับใช้อย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อว่านโยบายใหม่ด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นผลดีต่อประเทศไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในระยาว”