เจาะลึกตลาดอสังหาฯ เอกชนวางหมากปั๊มยอดขาย | คมชัดลึก

 

                    การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงรุนแรงต่อเนื่อง เป็นผลจากจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดที่มากที่สุดในรอบ 20 ปี โดยศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรืออีไอซี ระบุว่า คอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยเหลือขายใกล้เคียงกันคือ 50,909 และ 48,999 หน่วย หากแบ่งตามระดับราคาพบว่า ส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 24% ของตลาดโดยรวม

 

                    ทั้งนี้ จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ที่มีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธ โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78% และ 74% ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านมีสัดส่วนเกือบ 50%

 

                    ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์แถบชานเมืองมีแนวโน้มขายได้ช้าลง เนื่องจากมีโครงการบ้านที่มีราคาใกล้เคียงอยู่ในทำเลเดียวกัน อีกทั้งยังมีโครงการจากผู้ประกอบรายใหญ่และรายย่อยท้องถิ่นหลากหลายให้เลือก ดังนั้น ด้วยสภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรง ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านที่มีทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮ้าส์ในแถบชานเมืองมีแนวโน้มค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวที่พัฒนาออกมาขายในระดับราคาใกล้เคียงกัน ดังนั้น การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมืองจึงอาจจะต้องระมัดระวังและศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น

 

                    อีไอซีมองว่า พื้นที่ในแถบชานเมืองที่รอการขยายตัวจากตัวเมืองสู่รอบนอกอย่างต่อเนื่องในอนาคต อาจจะไม่พร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น แม้ว่าบางพื้นที่จะมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมทั้งระบบคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่เนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าซึ่งอยู่ในพื้นที่บริเวณใกล้ตัวเมือง และการเสนอราคาขายที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ทำให้ผู้ซื้อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใกล้บริเวณเขตเมืองมากกว่า

 

                    นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายซึ่งเป็นรายย่อยและรายใหม่ที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาฯ ค่อนข้างน้อย บางรายนำที่ดินมรดกมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อประหยัดต้นทุนที่ดิน แต่อาจจะไม่ได้คำนึงว่าที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ในซอยหรือไกลจากถนนหลักหรือสถานีรถไฟฟ้าที่มีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ตั้งอยู่ ทำให้หลายโครงการมีหน่วยเหลือขายในสัดส่วนสูง เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอาจจะต้องใช้เครื่องมือทางการตลาดในการขายโครงการและระบายหน่วยเหลือขายให้เร็วขึ้น

 

                    อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับของตลาดโดยรวมในปัจจุบันยังแข็งแกร่งกว่าในอดีตมาก คาดว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมาก อีไอซีมองว่าสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังขยายตัวได้ โดยการระบายหน่วยที่อยู่อาศัยอาจจะต้องใช้เวลามากขึ้น แต่ยังคงต้องจับตามองตัวเลขเอ็นพีแอลของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองหน่วยที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต ซึ่งจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอีก

 

                    นอกจากนี้ การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับสถานะทางการเงินที่มั่นคง ทำให้สภาวะตลาดยังไม่น่ากังวลมากนัก และผู้ประกอบการมีการปรับตัวให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป โดยศึกษาตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจึงยังไม่อยู่ในภาวะที่น่ากังวล

 

                    “คาดว่าการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการจะยังแข่งขันกันรุนแรง โดยผู้ประกอบการจะยังมีกลยุทธ์หรือการส่งเสริมการขายมากขึ้นในหลายรูปแบบ เช่น การให้ส่วนลดราคาในรูปแบบต่างๆ ซึ่งหากมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยเสริมจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักและกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดขายโครงการใหม่ให้มากขึ้นเพื่อให้ตลาดได้ระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อน และป้องกันปัญหาขาดแคลนสภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการเองด้วย”

 

                    ขณะเดียวกันผู้ประกอบการควรศึกษาตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ให้ละเอียดมากขึ้นในการจะเปิดโครงการใหม่ เพื่อป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด