'บ้านประชารัฐ' ปลุกตลาดล่าง จับตาหนี้ครัวเรือนเร่งตัว | คมชัดลึก

 

                    โครงการบ้านประชารัฐที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบไปเมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2559 ซึ่งธนาคารของรัฐได้แก่ ธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้เปิดให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยยื่นใช้สิทธิ์ในโครงการวันที่ 23 มีนาคม 2559 เป็นวันแรก ปรากฏว่าได้รับการตอบรับอย่างคึกคัก

 

                    ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (อีไอซี) มองว่า มาตรการนี้นอกจากจะช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการขายได้ช้าลงและจำนวนเหลือขายสูงประมาณ 33% ของทั้งตลาดแล้ว ยังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจจากการใช้จ่ายในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกด้วย 

 

                    ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2015 ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอัตราการขายที่อยู่อาศัยระดับล่างช้าลงค่อนข้างมากจากเฉลี่ย 10% ต่อเดือนในปี 2014 เหลือเพียง 5% ต่อเดือนในปี 2015 โดยจำนวนหน่วยเหลือขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทั้งหมด 55,300 หน่วย และในส่วนของหน่วยเหลือขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ประมาณ 10,550 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหน่วยเหลือขายจากตลาดคอนโดมิเนียมถึง 9,700 หน่วย 

 

                    สำหรับบริเวณที่มีหน่วยเหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ รังสิต คลอง 1-7, บางพูน และบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อีกกว่า 44,750 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 24,500 หน่วย โดยบริเวณแรกที่มีหน่วยเหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ รัตนาธิเบศร์, วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษมและบางขัน-คลองหลวง และหน่วยเหลือขายจากทาวน์เฮ้าส์อีก 19,200 หน่วย บริเวณที่มีหน่วยเหลือขายมากสุด 3 ลำดับแรก คือ บางนา-ตราด กม.10-30, ลำลูกกา และป้อมพระจุล ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนของหน่วยเหลือขายที่ค่อนข้างน้อยประมาณ 2% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดที่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท 

 

                    “โครงการดังกล่าวนอกจากช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างแล้ว ยังส่งผลดีต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ได้แก่ วัสดุก่อสร้าง ประกันภัย เครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ ที่จะได้รับผลพลอยได้จากโครงการนี้ไปด้วย”

 

 

 

 

                    ขณะที่ผู้มีรายได้น้อยจะมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่อาจจะมีจำนวนไม่มากนัก เนื่องจากกลุ่มนี้มีระดับหนี้ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว โดยกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมีหนี้สินต่อรายได้ในระดับที่ค่อนข้างสูง ซึ่งจะทำให้ขอสินเชื่อได้ยาก แม้ว่าจะมีการผ่อนปรนเพดานหนี้ต่อรายได้เพิ่มขึ้นแล้วก็ตาม 

 

                    อีไอซีมองว่า มาตรการจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มาก เนื่องจากโครงการไม่จำกัดเงื่อนไขด้านรายได้และผู้ร่วมโครงการ ซึ่งจะได้รับประโยชน์สูงสุดทั้งในด้านอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำที่ลดลงจากสถาบันการเงินที่ยื่นขอสินเชื่อ รวมทั้งค่าใช้จ่ายและส่วนลดของราคาขายที่อยู่อาศัยหรือส่วนลดพิเศษ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนอง และภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในปีที่ 1 จากผู้ประกอบการที่จะรับผิดชอบให้ทั้งหมด

 

                    อย่างไรก็ตาม จะต้องจับตาระดับหนี้ครัวเรือนที่อาจจะเพิ่มขึ้นและเร่งตัวเร็วขึ้น โดยโครงการบ้านประชารัฐราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนี้ ถือเป็นนโยบายเพิ่มเติมในการเพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาฯ ภายหลังมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ให้ผลประโยชน์ทางด้านภาษี สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ออกมาในช่วงปลายปี 2015 และจะสิ้นสุดในสิ้นปี 2016 ซึ่งทั้งสองมาตรการสามารถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจในระยะสั้นได้ดี 

 

                    “อาจจะต้องจับตามองระดับหนี้ที่อาจจะเพิ่มเติมเข้ามาจากการจับจ่ายซื้อเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ตามมาด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาคการบริโภคที่อาจจะลดลงในระยะยาว เนื่องจากการประชาชนมีภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้นทำให้กำลังการจับจ่ายใช้สอยลดลงตามไปด้วย”

 

                    นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ที่เน้นผู้มีรายได้น้อยในปริมาณที่มากเกินไป เนื่องจากพื้นที่ของตลาดกลุ่มนี้มักมีปัญหาจากภาระหนี้และรายได้ที่อ่อนไหวกับภาวะเศรษฐกิจ แม้ว่าโครงการบ้านประชารัฐจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดทั้งในด้านของผู้ประกอบการที่สามารถระบายหน่วยเหลือขายและผู้ซื้อที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นโดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อย แต่ถ้าผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างไม่ระมัดระวัง ก็อาจจะนำไปสู่ภาวะสินค้าล้นตลาดได้ในอนาคต