แก้ไขพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน คุ้มครองทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ | คมชัดลึก

 

 

 

                      เมื่อเร็วๆ นี้ภาครัฐได้มีการแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินหลายมาตรา โดยสาระสำคัญของการแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินดังกล่าว จะเป็นการคุ้มครองโฉนดที่ดินพื้นที่ส่วนกลาง และการตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนโอนให้นิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้รับประโยชน์

 

                      ทั้งนี้ สาระสำคัญที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการนั้น คือเรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ เช่น สนามหญ้า ทางเดิน สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่ได้จดแจ้งไว้หลังโฉนดว่าเป็นที่ดินส่วนกลางสำหรับสาธารณะ ซึ่งอาจถูกนำไปโอนให้บุคคลอื่นได้ จึงมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และได้ระบุไว้หลังโฉนดว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถโอนได้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการนำเอาที่ดินส่วนกลางดังกล่าวไปทำอย่างอื่นหรือโอนให้บุคคลอื่น นอกจากเป็นการโอนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรหรือตามกฎหมายเวนคืนที่ดิน

 

                      นอกจากนี้แล้วยังมีการแก้ไขเรื่องการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรร เดิม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินปี 2543 ระบุว่า เมื่อผู้ประกอบการสร้างสาธารณูปโภคเสร็จเรียบร้อยและดูแลครบ 1 ปี ให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และทำการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยจะต้องมีการซ่อมแซมให้เกิดความสมบูรณ์ ที่ผ่านมาจึงมีปัญหาต่างๆ เกิดขึ้นและไม่สามารถโอนได้ กฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนแปลงว่า เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลแล้วสามารถโอนสาธารณูปโภคได้เลย โดยจะมีคณะกรรมการกลางจากภาครัฐเป็นผู้ตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบให้นิติบุคคล แต่หากไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้หรือมีองค์ประชุมไม่ครบ หรือมีมติไม่จัดตั้งนิติบุคคล หากครบ 180 วันแล้วผู้ประกอบการสามารถโอนสาธารณูปโภคให้เทศบาลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ทันที

 

                      นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า การแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินในครั้งนี้ ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการจะได้รับประโยชน์จากการคุ้มครองของกฎหมาย โดยในส่วนของผู้บริโภคนั้นจะมั่นใจว่าพื้นที่ส่วนกลางจะไม่ถูกนำไปใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นโดยผู้ประกอบการ และเรื่องการโอนสาธารณูปโภคโดยอัตโนมัติหลังจากได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้น จะมีการตรวจเรื่องความสมบูรณ์โดยคณะกรรมการกลางจากกรมที่ดิน ทำให้ลดความขัดแย้งระหว่างทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการได้ 

 

                      ที่สำคัญหากโครงการใดไม่จดทะเบียนนิติบุคคล ผู้ซื้อต้องทราบว่าที่ดินส่วนกลางจะตกเป็นของสาธารณะที่อยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาลไม่ใช่ของนิติบุคคลอีกต่อไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในโครงการ เช่น เรื่องความปลอดภัย ความสงบ การดูแลอื่นๆ ฯลฯ เนื่องจากใครก็สามารถเข้ามาในโครงการได้ ดังนั้นจะต้องตระหนักและวิเคราะห์อย่างละเอียดในเรื่องนี้ ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่เคยประสบปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยไม่ยอมรับสาธารณูปโภค เนื่องจากมีข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลทำให้ผู้จัดสรรต้องดูแลพื้นที่ส่วนกลางตลอดไปก็จะไม่เกิดขึ้นอีก ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในครั้งนี้จะคุ้มครองทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ

 

                      “การเปลี่ยนแปลงกฎหมายดังกล่าวจะทำให้การบริหารจัดการของผู้บริหารทรัพย์สินมีความชัดเจนมากขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ไม่มีคนกลางเข้ามาตรวจโอนสาธารณูปโภค เมื่อมีคณะกรรมการจากภาครัฐเข้ามาทำหน้าที่จะทำให้เกิดความน่าเชื่อถือมากขึ้น นอกจากนี้แล้วผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องชี้แจงให้ผู้อยู่อาศัยทราบว่า หากส่วนกลางตกไปเป็นของสาธารณะแล้วจะเกิดผลกระทบทางด้านใดบ้าง เช่น ทำให้มูลค่าโครงการลดลงเนื่องจากความเสื่อมโทรมของโครงการ ดังนั้นจะต้องให้ความรู้กับผู้อยู่อาศัย” นายธนันทร์เอก กล่าว