อสังหาฯปี59ดิ้นหนีหลุมดำเศรษฐกิจเมกะโปรเจกท์ของรัฐ | คมชัดลึก

          ล่วงเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2559 โหรเศรษฐกิจ-ธุรกิจต่างออกมาพยากรณ์กันว่า แม้ภาพรวมยังคงต้องลุ้นว่าจะเป็นอย่างไร แต่หากหันกลับไปดูเศรษฐกิจโดยรวมในไตรมาส 4/2558 เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นจากภาคเอกชน ด้วยอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ ซึ่งจะเป็นพื้นฐานสำคัญต่อการเติบโตในปี 2559

          ทั้งนี้ หากมองในมุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งที่ต้องเผชิญในปี 2559 คือภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและการก่อสร้างล่าช้า โดยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอาจกระทบความเชื่อมั่นต่อผู้ซื้อโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่น้อยลง และยอดขายต่ำกว่าคาด การปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น อีกทั้งเมื่อการก่อสร้างล่าช้า ส่งผลให้การโอนเพื่อรับรู้รายได้ล่าช้าไปด้วย การแข่งขันของตลาดที่สูง การโหมจัดกิจกรรมการตลาดผ่านการจัดแคมเปญต่างทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงขึ้นทำให้อัตรากำไรต่ำกว่าที่ประมาณการไว้

          อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะได้รับผลดีที่ต้องยอมรับว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการออกมาตรการการลดหย่อนค่าธรรมการโอน-ค่าจดจำนอง (29 ตุลาคม 2558-28 เมษายน 2559) รวมถึงการลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2559) ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้อย่างน้อยๆ ก็ถึงครึ่งแรกของปี 2559 ส่วนจะฟื้นตัวต่อไปจนถึงสิ้นปีหรือไม่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ต่างให้ความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ยังคงต้อง “ลุ้น”

          จากแรงเหวี่ยงต่างๆ ดังกล่าว เชื่อว่าโดยภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2559 อาจมีการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งก็ต้องดูในแต่ละประเภทไปและตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัด ยังน่าเป็นห่วง การขายช้า ซัพพลายมีมากกว่าดีมานด์ และการเติบโตของธุรกิจน่าจะยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลในพื้นที่ตามแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ รวมถึงโครงการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ซึ่งการลงทุนดังกล่าวของภาครัฐจะส่งผลให้มีการเปิดพื้นที่การลงทุนใหม่ขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะตลาดบ้านทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งน่าจะได้รับการตอบรับที่ดีทั้งจากผู้บริโภคและการเพิ่มสัดส่วนการลงทุนของผู้ประกอบการเพื่อกระจายความเสี่ยง เพิ่มโอกาสทางธุรกิจ จากเดิมที่จะเน้นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังคงเผชิญ

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงภาพรวมอสังหาฯ ปี 2558 ว่า ในช่วงไตรมาส 4/2558 น่าจะเป็นช่วงที่ดีที่สุดและมียอดการโอน หรือมีการเติบโตมากเมื่อเทียบไตรมาสเดียวกันของปี 2557 โดยเฉพาะยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเขตุกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่อสังหาฯ ในภูมิภาคยังไม่ดีนัก ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบเชิงลบจากการตกต่ำของราคาสินค้าจากภาคเกษตรกรรม ทั้งนี้ โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะติดลบ ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบหรือบ้านจัดสรรนั้นค่อนข้างดีน่าจะช่วยพยุงตลาดให้มีการเติบโตเป็นบวกได้ โดยส่วนหนึ่งได้รับผลดีจากมาตรการของภาครัฐที่ออกมาสนับสนุน ผลดีที่เกิดขึ้นต่อภาพรวมของธุรกิจจากมาตรการของรัฐบาลที่ออกมาน่าจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2559 ส่วนในครึ่งหลังของปี 2559 คงต้องลุ้น เพราะเป็นเรื่องยากที่จะต้องระบุได้แน่ชัดเพราะอาจมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเป็นตัวแปร

รอมาตรการ"ภาษี”ออกฤทธิ์หนุนธุรกิจโต

          ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ที่ให้ความเห็นว่า จากมาตรการของภาครัฐที่ออกมาสนับสนุนธุรกิจล่าสุดนั้นจะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ได้ดีในช่วงปลายปี 2558 และก่อนจะสิ้นสุดมาตรการในเดือนเมษายน 2559 ที่คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมากด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าโดยภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2559 อาจมีการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งก็ต้องดูในแต่ละประเภทไปและตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัด ยังน่าเป็นห่วง การขายช้า ซัพพลายมีมากกว่าดีมานด์ และการเติบโตของธุรกิจน่าจะยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลในพื้นที่ตามแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ

          กล่าวคือหากพิจารณาภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 11 เดือนแรก (ม.ค.-พ.ย.) ของปีนี้ รวมทั้งหมด 425 โครงการ จำนวน 102,920 หน่วย ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 277 โครงการ 43,630 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.8% และคอนโดมิเนียม 148 โครงการ 59,290 หน่วย ลดลง 10.5% โดยบ้านจัดสรร มีการเปิดตัวมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากตัวเลขเปิดตัว 6 เดือนแรก ยังติดลบอยู่มากถึง 7.4% แต่การติดลบลดลงต่อเนื่อง จนกลายเป็นบวกในที่สุด ซึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการหลายรายหันมาเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว และยังมีซัพพลายในตลาดมาก

          การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2558 คาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 1.12 แสนหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 1.18 แสนหน่วย โดยโครงการเปิดใหม่ดังกล่าว แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 6.5 หมื่นหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 7.3 หมื่นหน่วย และบ้านจัดสรร 4.7 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 4.5 หมื่นหน่วย

ผู้บริโภคยังกังวล-ปัจจัยลบนอกบ้าน

          ขณะที่นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2558 เป็นปีที่ยากสำหรับทุกธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะขาดปัจจัยบวกมากระตุ้นตลาดตั้งแต่ต้นปี ถึงแม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ช่วยลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและจำนองในช่วงปลายปี สามารถสร้างความมั่นใจ และกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคได้เพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับปัจจัยลบรุมเร้าต่อเนื่องตลอดทั้งปี ทั้งปัญหาหนี้สินครัวเรือน ความเปราะบางของเศรษฐกิจโลก และสถานการณ์ความไม่สงบ การก่อการร้ายทั้งในและต่างประเทศ

          “สิ่งที่เห็นได้ชัดในปี 2558 คือ มีโครงการทาวน์โฮมเกิดขึ้นจำนวนมาก และมียอดโอนทาวน์โฮมเพิ่มขึ้น 16% สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคมีเม็ดเงินลดลง เนื่องจากผู้บริโภคยังคงมีความต้องการฟังก์ชันเหมือนบ้านเดี่ยวแต่มีงบประมาณจำกัด จึงเปลี่ยนมาเลือกซื้อทาวน์โฮมที่มีราคาประหยัดกว่าทดแทน”

          สำหรับในปี 2559 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ มองว่า ทาวน์โฮมยังคงเป็นพระเอกอยู่ เพราะแนวโน้มกำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ฟื้น โดยจะมีโครงการทาวน์โฮมผุดขึ้นจำนวนมากรอบกรุงเทพฯ และเป็นโครงการที่ไม่ใหญ่มากนัก ใช้พื้นที่ประมาณ 10-15 ไร่ หรือมีขนาดเพียง 100-250 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมองว่าคอนโดมิเนียม ยังคงเติบโตมียอดขายไปได้เรื่อยๆ ตามแนวรถไฟฟ้า และจุดที่มีสาธารณูปโภคเกิดขึ้น แต่จะไม่มียอดขายเติบโตหวือหวา เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อลงทุนชะลอการตัดสินใจตามสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดหุ้นที่มีความผันผวน

          “ปัจจัยบวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 วิเคราะห์ว่า ยอดหนี้สินครัวเรือนจะลดน้อยลง ผลกระทบจากหนี้สินรถคันแรกจะเบาลง และการลงทุนของภาครัฐจะมีความคืบหน้ามากขึ้น ส่วนปัจจัยลบ จะมาจากภายนอก เป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ทั้งความเสี่ยงที่จะเกิดสงครามระหว่างประเทศ อัตราดอกเบี้ยสหรัฐ สถานการณ์เศรษฐกิจยุโรป ซึ่งเป็นความกังวลที่ทำให้ผู้บริโภคจะชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์ให้มั่นใจ”