เจาะตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า | คมชัดลึก

 

                      จากโครงการรถไฟฟ้าที่มีกำหนดเปิดดำเนินการเพิ่มเติมอีก 4 สาย ในระยะ 5 ปีข้างหน้า ส่งผลให้บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงครองแชมป์จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง เปิดตัวรวมกันสูงสุด 58,900 และ 48,800 ยูนิต หรือเฉลี่ย 8,400 และ 7,000 ยูนิตต่อปี ตามลำดับ นับตั้งแต่ปี 2008-2014 ในขณะที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นทางหัวลำโพง-บางแค มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยน้อยที่สุด 10,700 ยูนิต หรือเฉลี่ย 1,500 ยูนิตต่อปี ซึ่งถือว่าตลาดนี้ยังมีศักยภาพจากยอดขายที่ค่อนข้างสูงแต่ติดข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย

 

                      ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจไทยพาณิชย์ (อีไอซี) ระบุว่า สถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีเขียว มีปริมาณยูนิตที่ค่อนข้างสูง แต่โครงการที่เปิดตัวใหม่มีแนวโน้มขายได้ในอัตราที่ช้าลง ซึ่งราคาของยูนิตที่เปิดใหม่ในปัจจุบันนั้นต่างเน้นเจาะตลาดระดับกลางถึงล่างด้วยราคาขายที่ 3-10 ล้านบาท ผู้ประกอบการจึงควรชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพื่อให้ตลาดปรับสมดุลกับปริมาณยูนิตเหลือขายในปัจจุบัน

 

                      อีไอซีมองว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะช่วยดูดซับจำนวนยูนิตเหลือขาย ซึ่งบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีแดงนั้นมียูนิตเปิดใหม่ที่ประมาณการว่าจะทันใช้มาตรการดังกล่าวมากที่สุด อย่างไรก็ตาม ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการควรคำนึงถึงคุณภาพและดำเนินการควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างของผู้รับเหมาหากมีการเร่งก่อสร้างโครงการให้เสร็จทันมาตรการกระตุ้นดังกล่าว

 

 

 

 

                      ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยได้ขยายตัวอย่างต่อเนื่องตามการขยายของโครงการระบบขนส่งมวลชนเส้นทางสายใหม่เพิ่มเติม 4 สาย 5 เส้นทางที่จะเปิดให้บริการภายในปี 2015-2020 การพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์จากโครงการระบบขนส่งมวลชน โดยแต่ละพื้นที่มีลักษณะและสภาวะตลาดแตกต่างกันตามปัจจัยและข้อจำกัดในหลายๆ ด้าน

 

                      สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ มีปริมาณค่อนข้างสูง แต่ขายได้ช้าลงเรื่อยๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับตัวชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ตั้งแต่ปี 2010-2014 พื้นที่บริเวณสายสีเขียวมีอัตราการเติบโตของจำนวนยูนิตโดยเฉลี่ยต่อปีสูงสุดอยู่ที่ 27% ถัดมาเป็นพื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินทั้งสองสายประมาณ 18% ต่อปี บริเวณสายสีม่วง 6% ต่อปี ส่วนสายสีแดงมีอัตราการเติบโตลดลง เนื่องจากมีการเปิดตัวยูนิตใหม่จำนวนมากในปี 2013 ทั้งนี้ เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มก่อสร้าง โครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะมีการปรับเปลี่ยนเป็นโครงการแนวสูงมากขึ้น อย่างไรก็ดี โครงการแนวราบกลับมีสัดส่วนของจำนวนยูนิตที่ขายได้มากกว่า

 

                      ขณะที่พื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ พื้นที่บริเวณจุดตัดระหว่างสถานีสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ พื้นที่บริเวณสายสีน้ำเงินทั้งสองส่วนขยาย ตลอดจนพื้นที่บริเวณสายสีม่วงและสายสีแดง เปิดตัวโครงการแนวสูงในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก แม้ว่าจะยังไม่มีการเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้า เนื่องจากพื้นที่มีจำกัดและยากต่อการพัฒนาโครงการแนวราบ อย่างไรก็ตาม ยูนิตที่ขายได้กลับมีจำนวนลดลง สาเหตุหลักเป็นผลมาจากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ค่อนข้างสูงในทุกๆ ปี โดยที่ผู้ซื้อทยอยซื้อไว้ตั้งแต่ครม.อนุมัติหรือช่วงเริ่มก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า อีกทั้ง ผลจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและการเมือง ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงหรือชะลอการซื้อออกไปก่อน

 

                      ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการให้เหมาะสมกับปริมาณความต้องการของตลาด ทำให้อัตราการขายต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอตัว คาดว่าจะใช้เวลากว่า 2 ปีในการระบายยูนิตเหลือขายทั้งหมดได้ โดยโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีแดงจะใช้เวลาระบายสต็อกเก่านานที่สุด สาเหตุหลักมาจากการที่ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมากในปี 2013-2014 สวนทางกับอัตราการซื้อที่ไม่สูงตามไปด้วย ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งส่วนใหญ่ยูนิตดังกล่าวจะมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนราว 71% ของทั้งหมด

 

 

 

 

                      อีไอซีมองว่าราคาที่ดินมีแนวโน้มดีดตัวสูงขึ้นอีกหลังจากรถไฟฟ้าเริ่มเปิดดำเนินการ จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยต้องหันไปมุ่งเน้นตลาดกลางถึงบนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายได้พัฒนาโครงการไปค่อนข้างมาก ทำให้พื้นที่ว่างสำหรับการพัฒนาอยู่อาศัยเหลือน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์สำหรับโครงการใหม่ให้มีราคาสูงขึ้นตามราคาที่ดิน ทำให้กลุ่มลูกค้าหลักอาจจะเปลี่ยนแปลงไปเป็นกลุ่มระดับกลางที่มีรายได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มดังกล่าวจะเกิดขึ้นช้าลงด้วยรถไฟฟ้าที่ต่อขยายออกนอกเมืองมีมากขึ้น ทำให้มีพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น

 

                      มาตรการอสังหาฯ มีส่วนช่วยระบายจำนวนยูนิตในตลาด แต่อาจเป็นการเพิ่มภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งจะส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป ผู้ประกอบการที่มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากมาตรการลดค่าธรรมเนียม ในขณะที่โครงการระดับล่างจะได้รับผลดีเพิ่มเติมจากมาตรการด้านสินเชื่อด้วย อย่างไรก็ตาม ควรจับตามองภาระหนี้ครัวเรือนโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่อาจจะเพิ่มขึ้นและส่งผลต่อเนื่องไปยังกำลังซื้อในอนาคต

 

                      ทั้งนี้ ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นเนื่องจากอัตราการขายช้าลง จำนวนยูนิตเหลือขายในบางพื้นที่สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไปก่อนหรือระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าไปค่อนข้างมากแล้ว ส่งผลให้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ขยายตัวเร็วกว่าปริมาณความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง บริเวณแจ้งวัฒนะ บางบัวทอง และไทรน้อย-สุพรรณบุรี หรือพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีแดง บริเวณรังสิตคลอง 1-7 และคลองหลวง ซึ่งมีจำนวนยูนิตเหลือขายในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม คาดว่าอัตราการดูดซับในตลาดมีแนวโน้มดีขึ้นจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่