'รัชดา-พระราม9' ทำเลฮอตกลางกรุง | คมชัดลึก

 

                      การขยายตัวของประชากรและการพัฒนาของภาคธุรกิจในกรุงเทพมหานคร ทำให้พื้นที่หลายทำเลมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก และเริ่มกลายเป็นทำเลฮอตแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โดย “ริษิณี สาริกบุตร” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองกรุง ที่ร้อนแรงที่สุดคือ รัชดา-พระราม 9-เขตลาดพร้าว ซึ่งดูจะเป็นฮอตสปอตใหม่สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และแหล่งท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ โดยจากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย แสดงให้เห็นว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เขตรัชดา-พระราม 9-ลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงไปมาก หากคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ระบบขนส่งมวลชนแบบไร้รอยต่อและยังเชื่อมต่อกับถนนใหญ่ไปสู่กลางใจเมือง ซึ่งส่งเสริมการขยายตัวอันแข็งแกร่งในทุกภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

 

 

 

 

 

                      นอกจากนี้ พื้นที่ใจกลางเมืองที่น่าสนใจอีกแห่งคือ เขตพญาไท-พหลโยธิน พื้นที่นี้จัดเป็นแหล่งสำนักงานจำนวนมาก และพื้นที่ใจกลางเมืองที่น่าสนใจสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม คือ ถนนเพชรบุรีที่ตัดขนานกับถนนสุขุมวิท โดยถนนเพชรบุรีมีความน่าสนใจมากขึ้นหลังข่าวประกาศจากบริษัท สิงห์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เกี่ยวกับการพัฒนา “สิงห์ คอมเพล็กซ์” (Singh Complex) บนที่ดินประมาณ 11 ไร่ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส

 

                      เขตพระราม 3 จัดเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองอีกแห่งหนึ่ง โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในเขตนี้จัดอยู่ในหมวดเกรดซี มีประมาณ 5,334 ยูนิต คิดเป็น 66.4% ของจำนวนอุปทานทั้งหมด คอนโดมีเนียมเกรดบี ในเขตนี้มีประมาณ 2,096 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 26.1% ในขณะที่คอนโดมีเนียมเกรดเอ มีเพียง 608 ยูนิต หรือคิดเป็น 7.6% น่าแปลกใจที่พบว่าคอนโดมิเนียมเกรดซี มีความต้องการสูงที่สุด ทั้งในแง่ของอัตราการขายและจำนวนยูนิตที่ขายออก

 

                      "ราคาขายของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในใจกลางเมืองโดยเฉลี่ยประมาณ 126,369 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดที่เห็นในพหลโยธินมีราคาประมาณ 149,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยรัชดา-พระราม 9-ลาดพร้าว ซึ่งมีราคาประมาณ 132,109 บาทต่อตารางเมตร และในเขตเพชรบุรีมีราคาอยู่ที่ 98,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยต่ำสุดในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองอยู่ในถนนพระราม 3 โดยมีราคาอยู่ที่ประมาณ 78,000 บาทต่อตารางเมตร

 

 

 

 

 

                      ด้าน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ความเจริญได้ขยายมายังถนนสุขุมวิทในโซนกลางของกรุงเทพฯ เช่น พระโขนง และอ่อนนุช (ตอนต้น) มากขึ้น จากข้อมูลล่าสุด ณ วันที่ 1 สิงหาคม 2558 ของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด พบว่า มีผู้พักอาศัยทั้งหมดราว 88% ซึ่งถือเป็นอัตราการอยู่อาศัยที่สูงมากถ้าเทียบกับบริเวณอื่นๆ ในกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม แม้พื้นที่นี้เดิมมีแต่คนไทยอยู่ แต่ปัจจุบันมีจำนวนชาวต่างชาติเข้ามาพำนักพักอาศัยมากขึ้นทุกปี ทำให้ปัจจุบันมีจำนวนผู้พักอาศัยทั้งหมดในสัดส่วนของคนไทยต่อคนต่างชาติคือ 70 ต่อ 30 อีกทั้งชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในบริเวณนี้มาจากหลากหลายสัญชาติ

 

                      อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าทำเลที่ดีที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รวมถึงได้รับความนิยมมากที่สุดยังคงเป็นสุขุมวิทตอนต้น เนื่องจากเป็นทำเลที่เป็นถิ่นฐานอยู่อาศัยของผู้ดีเก่า มีชื่อเสียงและมีการพัฒนามาเป็นเวลานาน เป็นถนนที่เชื่อมต่อไปยังแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำของประเทศ อีกตัวแปรหนึ่งที่สำคัญ ที่ทำให้สุขุมวิทเจริญเติบโตแซงบริเวณอื่นๆ ก็คือคอมมูนิตี้ของชาวญี่ปุ่นในประเทศไทย ดังนั้น นักลงทุนจึงหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่าให้แก่ชาวญี่ปุ่น แต่เมื่อที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้หนาแน่นจึงทำให้ผู้ต้องการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง การซื้อเพื่อลงทุน หรือการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ต้องเริ่มหาที่อยู่อาศัยในทำเลอื่นบ้าง สำหรับบนเส้นสุขุมวิทนั้นถ้าย้อนกลับเข้าไปในเมืองไม่ว่าจะเป็น เพลินจิต ชิดลม ต่อไปจนถึงจุดตัดของถนนวิทยุและราชดำริ นั้นราคาก็จะยิ่งขยับตัวสูงขึ้นไปอีก

 

                      ส่วนผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมมีการขยับไปกว่า 50% แล้ว โดยโครงการที่อยู่ในเกรดที่ดีและได้รับความนิยมจะมีราคาขายต่อตารางเมตรที่ประมาณ 1 แสนบาท ในด้านของค่าเช่าราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 450-600 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งถือว่าสูงกว่าหลายๆ โซนในกรุงเทพฯ ที่บางพื้นที่ราคาขยับไปกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรแต่ค่าเช่ายังขยับไม่ถึงเดือนละ 400 บาทต่อตารางเมตร

 

                      “ดังนั้น สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เองแล้ว บริเวณนี้ถือว่าน่าสนใจ เพราะการเดินทางสะดวกมีรถไฟฟ้าผ่านแถมยังมีระยะทางไม่ไกลจากจุดศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขยับไปไม่มากเหมือนโซนอื่นๆ ส่วนผู้ที่ต้องการลงทุนนั้น สิ่งที่ต้องคำนึงอย่างแรกเลยก็คือความหนาแน่นของการพักอาศัย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่าจะปล่อยเช่าได้หรือไม่ โดยบริเวณนี้มีอัตราการอยู่อาศัยสูงถึง 88% จึงไม่น่าเป็นห่วง และอีกปัจจัยที่ต้องคำนึงก็คือผลตอบแทนการปล่อยเช่า ซึ่งค่าเฉลี่ยของพระโขนง-อ่อนนุช (ตอนต้น) อยู่ที่ 5-7% นับว่าเป็นตัวเลขที่ดีพอสมควร ขณะที่ผู้ที่ซื้อโครงการไปก่อนหน้านี้ช่วงที่ราคาขายยังอยู่ที่ 60,000-70,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อ 4-5 ปีที่แล้วถือว่าโชคดีมากเพราะได้รับอัตราผลตอบแทนการเช่าที่สูงถึง 9%” นายภูมิภักดิ์ กล่าว