ตลาดสำนักงานเช่าสวนเศรษฐกิจ ค่าเช่าในกรุงเทพฯ พุ่ง | คมชัดลึก

 

                      แม้เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งแรกของปีจะชะลอตัวและยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง แต่กลับพบว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง บริษัทในภาคธุรกิจต่างๆ ยังคงขยายออฟฟิศสำนักงาน ในขณะที่อาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่มีไม่มาก ส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นทำสถิติใหม่ต่อเนื่อง โดยเมื่อเทียบกับปี 2550 ซึ่งเป็นปีที่มีค่าเช่าสูงสุดในวงจรการขึ้นลงของตลาดในรอบที่แล้ว พบว่าค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันสูงกว่าถึง 25%

 

                      นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) กล่าวว่า ปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจจากทั้งภายในและภายนอกประเทศยังไม่ส่งผลกระทบที่ชัดเจนต่อภาคธุรกิจมากนัก ดังจะเห็นได้จากการที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของบริษัทต่างๆ ในกรุงเทพฯ ยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ โดยจากข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่า ในครึ่งปีแรกตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 9.8 หมื่นตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับครึ่งแรกของปีระหว่างปี 2553-2557 ซึ่งอยู่ที่ 8.1 หมื่นตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่เพื่อขยายสถานประกอบการของบริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงิน ธุรกิจประกัน โลจิสติกส์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดจำหน่ายสินค้าออนไลน์

 

                      ทั้งนี้ พื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ณ เดือนกรกฎาคม 2558 มีรวมทั้งสิ้น 8.4 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้มีเพียง 9.2% ที่ยังคงว่างเหลือเช่า เป็นการปรับตัวดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับปี 2552 ที่เกิดวิกฤติการณ์แฮมเบอร์เกอร์และตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการว่างพื้นที่เหลือเช่าสูงถึงกว่า 17% ขณะที่อัตราค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยโดยรวมสำหรับพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 506 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าสูงสุดในวงจรการขึ้นลงของตลาดในรอบที่แล้วในปี 2550 ถึง 25% ส่วนค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ขยับขึ้นไปแตะที่ 787 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่าเช่าในปี 2550 ถึง 16%

 

                      อย่างไรก็ตาม จากการที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ขยับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องและพื้นที่ว่างเหลือเช่ามีไม่มาก ทำให้มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่ย้ายไปเช่าพื้นที่ในอาคารนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีพื้นที่ว่างให้เช่ามากกว่าและค่าเช่าถูกกว่า

 

                      น.ส.ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้เจแอลแอลเป็นตัวแทนบริษัทผู้เช่าหลายบริษัทที่ต้องการย้ายออกไปทำเลรอบนอกในการจัดหาและเจรจาสัญญาเช่า และพบว่า ทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ได้รับความนิยมมากเป็นพิเศษคือย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ซึ่งมีอาคารเกรดเอใหม่ๆ ให้เลือกมากกว่า

 

                      “ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นมากในย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้มีบริษัทผู้เช่าย้ายออกไปในทำเลรอบนอก แต่ขณะนี้อาคารเกรดเอทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจเริ่มมีค่าเช่าต่างกันน้อยลงเรื่อยๆ ดังนั้นแรงจูงใจที่ทำให้ผู้เช่ายังคงย้ายออกทำเลรอบนอกมากขึ้น คือการที่อาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม ทำให้บริษัทผู้เช่าที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมไม่สามารถทำได้” น.ส.ยุพา กล่าว

 

                      ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมเพียง 2.4 หมื่นตารางเมตร ขณะที่ความต้องการใช้อาคารสำนักงานยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าจึงมีแนวโน้มปรับลดลงอีก ซึ่งจะทำให้อำนาจการต่อรองค่าเช่ายังคงอยู่ในฝั่งของเจ้าของอาคาร

 

                      “คาดว่าครึ่งหลังของปีนี้ค่าเช่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก แต่อัตราการปรับขึ้นจะแตกต่างกันไปตามคุณภาพและทำเลที่ตั้งของอาคาร อาทิ ค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจอาจปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ไม่มากนัก เนื่องจากค่าเช่าถูกปรับขึ้นไปสูงมากแล้วจนถึงระดับที่ผู้เช่าหลายรายเริ่มไม่สามารถรับได้” น.ส.ยุพากล่าว

 

                      สอดคล้องกับความเห็นของ น.ส.ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ระบุว่า พื้นที่ของอาคารสำนักงานที่เปิดให้เช่าใหม่มีอัตราการเช่าสูงภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว และเป็นที่น่าสนใจว่า ราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอบริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าสูงกว่าราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบี ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากการพัฒนาอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานและระบบขนส่งมวลชนแบบรางมีความสะดวกมากขึ้น

 

                      ทั้งนี้ พื้นที่ที่ถูกเช่าใหม่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จ หรือ อาคารที่ยังมีพื้นที่ว่างเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นการเช่าพื้นที่ของบริษัทที่เปิดดำเนินงานอยู่แล้วและต้องการขยายงาน แต่อาคารที่อยู่เดิมไม่มีพื้นที่ว่างให้ขยายได้ จึงมีการย้ายอาคารสำนักงาน ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการครอบครองพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ มีอัตราการเช่าสูงภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ถึงแม้มีการย้ายออกของบริษัทต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในอาคารสำนักงานในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจเดิมไปยังอาคารใหม่ แต่อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานที่มีบริษัทย้ายออกก็มิได้ลดลง เนื่องจากบริษัทที่ยังอยู่ในอาคารดังกล่าวมีการขยายพื้นที่เช่าในอาคารเดิม จึงทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ไม่ลดลง

 

                      ในส่วนของค่าเช่าอาคารสำนักงานเฉลี่ยปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 674 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 7 เมื่อปรียบเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2557 โดยราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 905 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเกรดบีในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 624 บาทต่อตารางเมตร ส่วนนอกบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ราคาค่าเช่าเกรดเอมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 699 บาทต่อตารางเมตร และเกรดบีมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 469 บาทต่อตารางเมตร จะเห็นได้ว่าค่าเช่าอาคารเกรดเอบริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าที่สูงกว่าราคาค่าเช่าอาคารเกรดบี ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอีกด้วย

 

                      นอกจากนี้จะพบว่าความแตกต่างของค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ บริเวณนอกศูนย์กลางธุรกิจมีช่วงราคาที่สูงกว่าราคาค่าเช่าเกรดบี บริเวณศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการพัฒนาอาคารใหม่ในบริเวณนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมีมาตรฐานที่สูงขึ้น ขณะที่อาคารสำนักงานเกรดบีในเขตศูนย์กลางธุรกิจไม่มีการปรับปรุงบูรณะอาคาร และนอกจากนี้ระบบขนส่งมวลชนระบบรางก็มีส่วนช่วยให้การเดินทางจากบริเวณนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมาสู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีความสะดวกมากขึ้นด้วย