เปิดสถานประกอบการในคอนโด ต้องถูกก.ม.-กติกาเข้ม | คมชัดลึก

 

                          ปัญหาการใช้อาคารและที่พักอาศัยผิดประเภทยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่ลักลอบใช้ประกอบการเชิงพาณิชย์ ซึ่งทำให้เกิดความเสียหายและไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินส่วนกลางและอาคารให้ลดลง อย่างไรก็ตาม การเปิดสถานประกอบการในคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรนั้น สามารถกระทำได้ แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมาย ดังนั้น ผู้ประกอบการควรปฏิบัติตามกฎหมายและผู้อยู่อาศัยต้องปฏิบัติตามข้อบังคับ รวมทั้งนักบริหารทรัพย์สินต้องเข้มงวดให้สมาชิกปฏิบัติตามระเบียบ

 

                          นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงปัญหาเรื่องการใช้ที่พักอาศัยและอาคารผิดประเภทว่า ที่ผ่านมามีการร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นตลอดเวลา เนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคล ทำให้เกิดผลกระทบต่างๆ ตามมา เช่น มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินลดลง เนื่องจากความไม่เป็นระเบียบของชุมชนและการอยู่อาศัย และทำให้เกิดความไม่ปลอดภัย เพราะจะมีคนเข้า-ออกโครงการอยู่ตลอดเวลา อาจมีการโจรกรรมหรือการเกิดอัคคีภัยจากการประกอบการได้ 

 

                          นอกจากนี้ยังทำให้เกิดความขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัยด้วยกันเอง ที่สำคัญจะทำให้โครงการมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้น เนื่องจากความถี่ในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางทำให้เกิดความเสื่อมได้เร็วกว่าโครงการพักอาศัยทั่วไป ดังนั้น โครงการที่ระบุให้บางส่วนสามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ จะต้องระบุให้ต้องเสียค่าส่วนกลางมากกว่าการอยู่อาศัยแบบปกติ ขึ้นอยู่กับความต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางว่ามีมากน้อยแค่ไหน

 

                          ทั้งนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจะต้องมีการระบุวัตถุประสงค์ในการขออนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจะต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนด หากเป็นโครงการบ้านและคอนโด ที่ระบุว่าเป็นที่พักอาศัยอย่างเดียวไม่สามารถนำไปใช้เป็นสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ อย่างไรก็ตาม มีบางโครงการที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพื่อพักอาศัยและประกอบการพาณิชย์ได้บางส่วน ซึ่งในข้อบังคับจะต้องกำหนดว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เลขที่เท่าไหร่ที่สามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ โดยผู้ประกอบการมืออาชีพมักจะระบุไว้ในลักษณะนี้ หากระบุในข้อบังคับว่าที่บางส่วนสามารถใช้ประกอบการพาณิชย์ จะต้องมีทางเข้า-ออกแยกจากส่วนการพักอาศัย ซึ่งเรื่องนี้กฎหมายบังคับไว้ชัดเจน

 

                          “หากโครงการคอนโด หรือหมู่บ้านจัดสรรต้องการให้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ได้ จะต้องมีการควบคุมและระบุประเภทที่ต้องมีบริการนั้นๆ อย่างชัดเจน เช่น มีบริการนั้นๆ ต้องจำเป็นต่อการอยู่อาศัย และต้องจำกัดประเภทของการประกอบการ เช่น ห้ามมีร้านสุราหรือสถานบันเทิง หรือธุรกิจสร้างความเดือดร้อนให้แก่การอยู่อาศัย และต้องมีการควบคุมราคาและค่าบริการเพื่อประโยชน์ของผู้พักอาศัย" นายธนันทร์เอก กล่าว

 

                          นอกจากนี้ ผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องคอยดูแลเรื่องข้อบังคับว่าควรจะมีบริการใดที่เหมาะสม หากมีสถานประกอบการรวมอยู่กับการพักอาศัยจะต้องอยู่ในกฎระเบียบ เช่น ห้ามนำของมาวางหน้าห้อง หรือร้านอาหารจะต้องดูแลเรื่องควันและดูแลเรื่องความสะอาด รวมทั้งห้ามวางรองเท้าไว้หน้าห้อง เพราะจะทำให้เกิดความไม่เป็นระเบียบ ฯลฯ อย่างไรก็ตาม หากมีการฝ่าฝืนผู้บริหารทรัพย์สินต้องเข้มงวดเพื่อให้สมาชิกทำตามกฎระเบียบ และต้องออกระเบียบและมีประกาศที่ชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร และหากมีการฝ่าฝืนต้องยกเลิกบริการนั้นๆ ทันที เพราะหากละเลยจะส่งผลต่อความเสียหายต่อภาพรวมของโครงการ 

 

                          นายธนันทร์เอก กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่ผ่านมาการฝ่าฝืนกฎระเบียบและทำให้เกิดความเสียหายต่อภาพรวม หากมีการร้องเรียนว่ามีการใช้งานไม่ถูกต้องตามที่ขออนุญาตไว้ เช่น หากมีการใช้อาคารผิดประเภทแล้วมีคนไปร้องเรียน ภาครัฐจะเป็นผู้เสียหายมาฟ้องกับโครงการ หรือหากนิติบุคคลเกิดความเสียหายผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องดำเนินการฟ้องร้องกับผู้ที่กระทำผิด และดำเนินการให้ทุกอย่างกลับสู่สภาพเดิมหรือมีการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจะต้องรู้จักบทบาทของตนเองและปฏิบัติตามระเบียบของสถานที่นั้นๆ และผู้บริหารทรัพย์มืออาชีพจะต้องออกประกาศอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง ว่าห้ามทำอะไรในโครงการบ้าง ส่วนผู้ประกอบการจะต้องมีความชัดเจนตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง