ทางเลือก | คมชัดลึก

               หลายคนสงสัยว่า ทำไมปีนี้ มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาเสนอขายมากมายเหลือเกิน เหตุและปัจจัยไม่มีอะไรมากไปกว่า ปีนี้จะเป็นปีสุดท้ายในการออกและเสนอขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบที่เราคุ้นเคย ก่อนที่ปีหน้ากองทุนจะเปลี่ยนรูปแบบใหม่ แต่ล่าสุดมีข่าวกระเส็นกระสายออกมาจากสำนักงาน ก.ล.ต.ว่า กองทุนรูปแบบใหม่ในปีหน้าก็อาจจะออกไม่ได้ เพราะมีรายละเอียดทางภาษีที่ยังไม่เรียบร้อย

               จะเรียบร้อยหรือไม่ อย่างไร ล่าสุดก็มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “จ่อคิว” รอขายเต็มไปหมด

               หนึ่งในนั้น คือ  “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์โกรท”หรือ CPTGF ของบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน)  เป็นผู้จัดการกองทุน

               ขึ้นชื่อว่า เป็นบริษัทในเครือเจริญโภคภัณฑ์หรือ “ซีพี” ใครๆ ก็รู้ว่า เป็นยักษ์ใหญ่ ดังนั้น กองทุนนี้ก็ยักษ์ใหญ่สมชื่อ “ซีพี” จริงๆ

               “สมเกียรติ เรือนทองดี” รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลเบื้องต้นว่า บริษัทฯ เตรียมเสนอขาย “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท” (CPTGF) ให้แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้ โดยกองทุนดังกล่าวจะลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารประเภทสำนักงานและศูนย์การค้าเป็นระยะเวลา 30 ปี ใน 3 ทำเล ประกอบด้วย อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม) อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูน ทาวน์) และอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3  (พญาไท) รวมมูลค่าเกือบ 1 หมื่นล้านบาท

               นับเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ผสมผสานระหว่างอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุด

               ส่วนรายละเอียดของสินทรัพย์ที่ CPTGF จะเข้าไปลงทุนนั้น “ชวินดา หาญรัตนกูล” รองกรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารสายงานกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคคล บลจ. กรุงไทย บอกว่า กองทุนจะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ดินและอาคารประเภทสำนักงานและศูนย์การค้าเป็นระยะเวลา 30 ปี ใน 3 ทำเล โดยมีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 131,915 ตารางเมตร

               “ทั้ง 3 ทำเลตั้งอยู่ในเขตธุรกิจการค้าที่สำคัญ ได้แก่ สีลม รัชดาภิเษก-พระราม 9 และพญาไท  มีการคมนาคมที่สะดวกและอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีรถไฟฟ้ามหานครเอ็มอาร์ที และสถานีรถไฟฟ้า แอร์พอร์ต เรล ลิงค์ ซึ่งจะช่วยสร้างโอกาสความสามารถในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและเติบโตได้ในอนาคต และจะทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลในอัตราที่น่าพอใจ”

               ประเด็นสำคัญของการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะอยู่ที่ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินแล้ว สำคัญที่สุดคือ อัตราการเช่า เพราะนั่นหมายถึง “รายได้” ที่จะนำมาซึ่งผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน

               “ชวินดา” บอกว่า ทรัพย์สินที่ลงทุนล้วนมีผลการดำเนินงานในอดีตที่โดดเด่น โดยอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 1 (สีลม)  เป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ด้วยอัตราการเช่าเต็ม 100% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และมีความสามารถในการขึ้นค่าเช่าพื้นที่ส่วนสำนักงานในอัตรา 10% สำหรับรอบสัญญาทุกๆ 3 ปี   ขณะที่อาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูน ทาวน์) มีจุดเด่นด้านการเป็นศูนย์รวมสินค้าไลฟ์สไตล์ไอทีและมีอาคารสำนักงานอยู่ด้านบน อาคารตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นถนนสายเศรษฐกิจ-การเงินเส้นใหม่ของกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าทั้งส่วนสำนักงานและศูนย์การค้าในอดีตเฉลี่ยมากกว่า 97%

               ส่วนอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท)  ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในเขตพญาไทใจกลางกรุงเทพฯ ก็เป็นอีกพื้นที่สำคัญของกรุงเทพฯ อาคารมีสกายวอล์กเชื่อมสู่รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้า แอร์พอร์ต เรล ลิงค์โดยตรง โดยผลการดำเนินงานของอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) ก็ดีขึ้นเป็นลำดับ นับตั้งแต่เริ่มเปิดดำเนินการในปี 2552 โดยในปัจจุบันมีอัตราการเช่า 100% สำหรับพื้นที่ทั้งส่วนอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

               ดังนั้น ในแง่ของสินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนทั้ง 3 โครงการ ก็นับว่า สร้างความมั่นใจให้แก่นักลงทุนได้อย่างแน่นอน

               “จุดเด่นอีกประการของกองทุน อยู่ที่ผู้เช่าอาคารสำนักงาน เป็นฐานลูกค้าที่ใช้บริการของศูนย์การค้า จึงทำให้ผู้เช่าพื้นที่ของศูนย์การค้ามีรายได้อย่างสม่ำเสมอ ในขณะเดียวกันพื้นที่ศูนย์การค้าที่มีผู้ให้บริการทางด้านอาหาร ธนาคารและร้านค้าต่างๆ ทำให้ผู้เช่าอาคารสำนักงานมีความสะดวกสบาย ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งในการตัดสินใจเช่าพื้นที่ของผู้เช่าอาคารสำนักงาน โดยรายได้ค่าเช่า จากอาคารสำนักงานและรายได้ค่าเช่าจากศูนย์การค้าที่สนับสนุนกันและกัน ทำให้เชื่อมั่นถึงโอกาสและการเติบโตของรายได้ของกองทุน”

               นอกจากนี้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือ “ซี.พีแลนด์” ยังมีประสบการณ์ในการบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานเป็นระยะเวลากว่า 25 ปี ทำให้นักลงทุนเชื่อมั่นได้ว่า ทรัพย์สินจะได้รับการดูแลรักษาและการบริหารจัดการเพื่อสร้างโอกาสการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและสามารถสร้างผลตอบแทนให้แก่นักลงทุนได้อย่างน่าพอใจ

                จากเมื่อไล่เรียงจากจุดเด่นของโครงสร้างกองทุนที่มีการกระจายความเสี่ยงในหลายทำเลที่ตั้ง รวมทั้งขนาดของกองทุนที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ และเป็นการลงทุนทางเลือกที่น่าสนใจ และเหมาะกับสถานการณ์การลงทุนในขณะนี้ เพราะเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ  และอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ในระดับที่น่าพอใจ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากการฝากเงินกับธนาคารพาณิชย์แล้ว “กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท”ก็น่าจะอยู่ในลิสต์ของนักลงทุนที่แสวงหาทางเลือกในการลงทุนได้ไม่ยาก

               เพียงแต่เมื่อของมีให้เลือกเยอะ ยิ่งเงินมีก้อนเดียว ก็เลือกให้นาน เปรียบเทียบให้เยอะ ถ้าตัดสินใจได้แล้ว ก็ลุย เพราะยังไง้ยังไง นาทีนี้ก็ควรมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ตจริงๆ

 

 ..........................

 

(ทางเลือก : คอลัมน์วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน : โดย...ขวัญชนก วุฒิกุล [email protected])