ลงทุน'สีลม'ให้สมใจ | คมชัดลึก

                 กลางสัปดาห์ที่ผ่านมา มีโอกาสกลับถิ่นเก่าแถวซอยละลายทรัพย์ ถนนสีลม เหตุที่เป็น “ถิ่นเก่า” เพราะเคยจัดรายการวิทยุที่ “ตรีนิตี้ เรดิโอ” เมื่อปี 2542 ซึ่งสตูดิโอสำหรับออกอากาศลงหลักปักฐานอยู่ที่ชั้น 1 ส่วนที่เป็นพื้นที่โรงแรมของโครงการตรีนิตี้ แม้จะผ่านไป 14 ปีแล้ว แต่บรรยากาศ ร้านรวง และกลิ่นไอของซอยละลายทรัพย์แทบจะไม่เปลี่ยนแปลง

               ร้านผลไม้ ร้านเนื้อทอดหรือร้านทอดมันที่คนต่อคิวซื้อกันยาวเหยียด ก็ยังเป็นแบบนั้น ร้านเสื้อผ้า รองเท้า กระเป๋า ก็ยังคงเหมือนเดิม

               คงไม่มีใครที่คุ้นเคยกับถนนสีลม ไม่รู้จักซอยละลายทรัพย์ แหล่งช็อปปิ้งขวัญใจหนุ่มสาวออฟฟิศที่ช่วงพักกลางวันหรือช่วงเย็นหลังเลิกงาน จะคลาคล่ำไปด้วยผู้คนที่หลั่งไหลมาจับจ่ายใช้สอย

               ด้านหลังสุดของซอยละลายทรัพย์ เป็นที่ตั้งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ตรีนิตี้” ที่อาจเรียกได้ว่า เป็น “อาณาจักรขนาดย่อม” เพราะภายในโครงการมีทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ช็อปปิ้งมอลล์และซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับการพักอาศัยและช็อปปิ้งที่เรียกได้ว่า ครบวงจร

               ความน่าสนใจของ “โครงการตรีนิตี้” ไม่ได้มีเพียงแค่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เพราะโครงการตั้งอยู่กึ่งกลางระหว่างถนน 3 สายที่เป็นย่านธุรกิจใจกลางเมือง ทั้งสีลม สาทร และนราธิวาสราชนครินทร์ เป็นย่านที่ราคาที่ดินแพงระยับ และว่ากันว่า การประเมินราคาที่ดินล่าสุดอยู่ที่ตารางวาละ 850,000 บาท!

               การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินราคาตารางวาละเหยียบล้าน อาจจะเป็นเรื่องไกลเกินเอื้อม ถ้าไม่มีเครื่องมืออย่าง “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์”

               จริงๆ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตรีนิตี้ ไม่ใช่ “ของใหม่” เพราะเป็นกองที่จัดตั้งมาแล้วตั้งแต่ปี 2554 แต่ทรัพย์สินที่เข้าไปลงทุนในคราวนั้น มีเพียงส่วนเป็นธุรกิจโรงแรม ขณะที่ทรัพย์สินของโครงการยังมีทั้งเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ช็อปปิ้งมอลล์และซูเปอร์มาร์เก็ต ครั้งนี้จึงเป็นการลงทุนในส่วนที่เหลือ

               “เอกกมล ณ ระนอง” ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ฟินันซ่า ในฐานะผู้บริหารกองทุน เป็นผู้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการเพิ่มทุน เพื่อขยายการลงทุนในทรัพย์สินของโครงการตรีนิตี้ว่า กองทุนจะเพิ่มทุน 694 ล้านบาท โดยจะเข้าลงทุนเพิ่มในทรัพย์สิน 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ได้แก่ อาคารโกลว์ สตูดิโอ โครงการซูเปอร์มาร์เก็ต ได้แก่ วิลล่า มาร์เก็ต และโครงการช็อปปิ้ง มอลล์ ได้แก่ ตรีนิตี้ มอลล์ 1 (บี) และตรีนิตี้ มอลล์ 3

                สำหรับ 2 โครงการแรก คือ เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ และซูเปอร์มาร์เก็ต จะเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ ที่เรียกว่า ฟรีโฮลด์ (Freehold) คือ ซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาด ขณะที่โครงการช็อปปิ้งมอลล์ จะแบ่งการลงทุนเป็น 2 ส่วน นั่นคือ ลงทุนในกรรมสิทธิ์ในส่วนของตรีนิตี้ มอลล์ 1 (บี) และลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่ หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) อายุ 30 ปีในโครงการตรีนิตี้ มอลล์ 3

               ถ้าลงทุนในกองทุนนี้ ก็เท่ากับเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ทั้งโรงแรม (ที่เป็นการลงทุนเดิมเมื่อ 2 ปีที่แล้ว) กับเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ซูเปอร์มารเก็ตและช็อปปิ้งมอลล์โซน 1 (บี) และเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าช็อปปิ้งมอลล์ 3

               ในความมีส่วนร่วมเป็นเจ้าของ สิ่งที่ผู้ลงทุนจะได้รับเป็นผลตอบแทน ก็คือ เงินปันผลจากดอกผลที่งอกเงยของกองทุน ซึ่งตามเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กำหนดให้จ่ายในอัตรา 90% ของกำไรสุทธิ ขณะที่รายได้ของกองทุนก็จะมาจาก “ค่าเช่า” และแน่นอนว่า แนวโน้มการเติบโตของ “ค่าเช่า” ก็จะขึ้นอยู่กับศักยภาพของทรัพย์สิน

               “อรนารถ เชิดบุญชาติ” ผู้บริหารกลุ่มบริษัท ตรีนิตี้ เจ้าของทรัพย์สิน ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า อาคารโกลว์ สตูดิโอ เป็นอาคารที่พักอาศัยหรือเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ สำหรับการทำธุรกิจที่ต้องการความคล่องตัว หรือการพักผ่อนแบบครอบครัวในทำเลสีลม-สาทร ขณะที่วิลล่า มาร์เก็ต ในส่วนพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดกว่า 600 ตารางเมตร ที่มีสินค้าอุปโภคบริโภคบริการสำหรับทุกกลุ่มลูกค้า โดยมียอดขายไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาทต่อวัน ซึ่งถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต เช่นเดียวกันกับส่วนช็อปปิ้ง มอลล์ ทั้งพื้นที่โครงการตรีนิตี้ มอลล์ 1 (บี) ซึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกปรับอากาศที่มีสินค้าอุปโภคบริโภคกว่า 69 ร้านค้า อาทิ เครื่องแต่งกาย เครื่องประดับ รวมถึงของแต่งบ้าน เป็นต้น และพื้นที่ในโครงตรีนิตี้ มอลล์ 3 ซึ่งประกอบด้วยร้านค้ากว่า 150 ร้าน

               “ที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทตรีนิตี้ ได้บริหารช็อปปิ้งมอลล์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในโครงการตรีนิตี้ จนมีชื่อเสียงและกลายเป็นแหล่งช็อปปิ้งที่สำคัญในย่านสีลม โดยจุดเด่นของโครงการ นอกจากจะมีความสะดวกสบายจนเรียกว่า ละลายทรัพย์ติดแอร์แล้ว ยังเน้นจำหน่ายสินค้าแบรนด์เนมที่แตกต่าง จากสินค้าในซอยละลายทรัพย์ โดยมีที่จอดรถบริการลูกค้าอย่างสะดวกสบาย  รวมยังมีวิลล่า มาร์เก็ต ซึ่งเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตที่ได้รับความนิยมมีผู้เข้ามาจับจ่ายใช้สอยอย่างคึกคัก”

               ในส่วนของตรีนิตี้ มอลล์ 1 มีอัตราการเช่าเฉลี่ยในเดือนมกราคมถึงมีนาคม 2556 สูงถึง 100% และตรีนิตี้ มอลล์ 3 สูงถึงเกือบ 100% ส่วนของ “โกลว์ ตรีนิตี้” ซึ่งเป็นทรัพย์สินเดิมที่อยู่ในกองทุนนั้น ก็ได้ทีมบริหารโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์มืออาชีพจากบริษัท อินวิชั่น ฮอสพิทาลิตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้บริหารโรงแรมโกลว์มาเป็นผู้บริหารทำให้มีอัตราการเข้าพัก ในช่วงเดือนมกราคมถึงมีนาคม สูงถึงกว่า 91% และบริษัท ตรีนิตี้ แอสเซท ยังมีการประกันรายได้ ค่าเช่าในช่วง 4 ปีแรก ในส่วนทรัพย์สินที่ลงทุนจากการเพิ่มทุนที่กองทุนเข้าลงทุนอีกด้วย ไม่นับรวมมูลค่าที่ดินที่จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

               ที่สำคัญ งานนี้สามารถลงทุนซื้อทรัพย์สินบนถนนสีลมด้วยเงินเริ่มต้นเพียง 1,000 บาทเท่านั้น

               แม้จะฟังดูหรูหรา ตระการตา และน่าสนใจ แต่การลงทุนใดๆ ย่อมมีความเสี่ยงทั้งนั้น ดังนั้น หากไม่รู้จัก ไม่เข้าใจ ไม่รู้ว่าคืออะไร มีความเสี่ยงแค่ไหน และจะซื้อขายเปลี่ยนมืออย่างไร ต้องเริ่มที่ทำความรู้จัก ทำความเข้าใจก่อน

               ต้องรู้ก่อนลุย ไม่ใช่ลุยก่อนรู้ แล้วไปตายเอาดาบหน้า

......................................................

(ลงทุน'สีลม'ให้สมใจ : คอลัมน์วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน : โดย...ขวัญชนก วุฒิกุล [email protected] )