มองต่างมุมผังเมืองใหม่กทม. | คมชัดลึก

 

                         เป็นที่ค่อนข้างชัดเจนแล้วว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 3) น่าจะเริ่มประกาศใช้ในวันที่ 16 พฤษภาคมนี้ โดยเนื้อหาสาระสำคัญของกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 3) มีเนื้อหาและข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงไปจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 กล่าวคือ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ได้ปรับเปลี่ยนแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีความเหมาะสม และสอดคล้องกับสภาพการพัฒนาพื้นที่ในปัจจุบัน และศักยภาพการพัฒนาในอนาคตของบางพื้นที่ โดยเฉพาะบริเวณใกล้ระบบขนส่งมวลชนทางราง

                         รวมถึงแผนผังอื่นๆ เช่น 1.แผนผังโครงการคมนาคมขนส่ง ซึ่งมีเป้าหมายในการพัฒนาโครงข่ายถนนสายหลักและถนนสายรอง และส่งเสริมให้มีการเข้าถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางที่สะดวก 2.แผนผังแสดงที่โล่ง ซึ่งกำหนดให้มีที่โล่งเพื่อการพักผ่อน ส่งเสริมสภาพแวดล้อม และ 3.ผังเมืองรวมฉบับนี้ได้กำหนดให้มีแผนผังโครงการกิจการสาธารณูปโภคที่มุ่งเน้นการป้องกันและแก้ไขปัญหาอุทกภัย การบำบัดน้ำเสียและการจัดการขยะมูลฝอย จึงเป็นแผนโครงการกิจการสาธารณูปโภคฉบับแรกของประวัติศาสตร์การผังเมืองของประเทศไทย

                         นอกจากนี้ กทม.ยังคาดหวังว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ยังยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการให้เพียงพอและได้มาตรฐาน ซึ่งการปรับเปลี่ยนกรุงเทพฯ จากการเป็นมหานครที่มีปัญหาวิกฤติด้านการจราจรโดยรถยนต์ส่วนบุคคล มาเป็นมหานครที่ใช้ระบบขนส่งมวลชนทางราง และที่สำคัญการพัฒนาให้กรุงเทพฯ เป็นมหานครสีเขียวที่ประหยัดพลังงาน ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญของปัญหาภาวะโลกร้อน

 

มองต่างมุม "ผลประโยชน์" แตกต่าง

 

                         อย่างไรก็ตาม ตลอดเวลาที่ผ่านมา ผู้ที่เกี่ยวข้องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างสะท้อนมุมมองต่อผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ไปในทิศทางที่เห็นตรงกันว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ขัดกับสถานการณ์ที่เป็นจริงในปัจจุบัน โดยเฉพาะในประเด็นความกว้างของถนน กับการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในประเด็นร่างผังเมือง กทม.ใหม่กำหนดให้การก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวมพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องติดถนนที่กว้างไม้น้อยกว่า 16 เมตร ซึ่งปัจจุบันถนนกว้างเกินกว่า 10 เมตร ก็สามารถสร้างได้นั้นไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบัน ซึ่งทางผังเมือง กทม.ได้ชี้แจงถึงปัญหาจราจรติดขัดอ้างการเกิดอัคคีภัยในซอย รถดับเพลิงเข้าไปดับไฟยาก รวมทั้งปัญหาระบบประปา ไฟฟ้า

                         นอกจากนี้ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยยังระบุว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ยังปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้ปานกลาง หรือรายได้น้อยหมดสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง อีกทั้งร่างผังเมืองนี้ทำให้เมืองขยายออกไปในแนวราบ รุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรม สิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ซึ่งเป็นการผลักภาระและปัญหาไปสู่จังหวัดอื่น

 

แตกทำเลสู่รอยต่อกทม.-ตจว.

 

                         ประเด็นข้อถกเถียงต่างๆ นั้น เป็นเพียงบางส่วน ซึ่งแต่ละฝ่ายต่างก็มีเหตุผลมาสนับสนุนมาเพิ่มน้ำหนักความเห็นของตนเอง อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้น หากมีความชัดเจนในแง่ของกฎหมาย กฎระเบียบหรือข้อบังคับเมื่อใด เชื่อมั่นว่าสามารถปรับตัว หรือปรับรูปแบบในการดำเนินธุรกิจได้อยู่แล้ว เพราะไม่ว่าจะเป็นเรื่องของผังเมือง หากแต่รวมถึงเรื่องอื่นๆ ด้วย

                         โดยภาพที่เห็นชัดเจนของการเตรียมความพร้อมรองรับกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ นั่นคือ การกระจายการลงทุนสู่พื้นที่รอบนอกรอยต่อพื้นที่ของจังหวัดที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่มีความยืดหยุ่นด้านผังเมืองเริ่มคึกคักขึ้นจนกลายเป็นจุดเปลี่ยนของธุรกิจอสังหาฯ อีกครั้ง บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ต่างพร้อมที่จะเปิดโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ เสมอ เช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นอีกผู้ประกอบการที่มีบางโครงการติดบ่วงผังเมืองและสิ่งแวดล้อมจนต้องชะลอการขายโครงการไว้ก่อนหน้านั้น รอจนกว่าจะมีความชัดเจนของการประกาศใช้

                         นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา เน้นโครงการในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เนื่องจากต้องการรอดูความชัดเจนในรายละเอียดของข้อกำหนดผังเมืองรวม กทม.ใหม่ ซึ่งยอมรับว่ามีข้อจำกัดที่มากกว่าผังเก่าปี 2549 โดยในบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดินลดลง ในขณะที่ที่ดินที่ผู้ประกอบการซื้อมานั้นอาจมีราคาแพง หรือราคาโอเวอร์ไปล่วงหน้า 1-2 ปี นั่นหมายความว่า ผลประโยชน์หรือกำไรที่ได้อาจลดลงตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

                         นอกจากนี้ เพื่อให้การเติบโตเป็นไปตามเป้าหมาย และเพื่อให้สอดคล้องกับ "ต้นทุน" ทางออกหนึ่งที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะนำมาใช้ถือว่าเป็นวิธีการที่คลาสสิกมาตลอด นั่นคือ การปรับราคาขายขึ้น และตลอดเวลาที่ผ่านมาแทบทุกรายต่างบอกว่า ราคาบ้าน ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับขึ้นแน่ๆ เสมือนเป็นจิตวิทยาบอกล่วงหน้าว่า ผู้บริโภคต้องซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น โดยมักอ้างถึง “ต้นทุน” จากตัวแปร 2 เรื่องหลัก คือ 1.ต้นทุนค่าก่อสร้าง ประกอบด้วย ค่าแรง-ค่าบริหารจัดการ และราคาวัสดุที่ปรับสูงขึ้น 2.ต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างที่ปรับขึ้นรวดเร็ว

 

 

--------------------

(มองต่างมุมผังเมืองใหม่กทม. สะท้อนผลประโยชน์ที่แตกต่าง : โดย...ปรียา เทศนอก)