เปิดเงื่อนเป็นเงื่อนตายอสังหาฯปี56 | คมชัดลึก

                          แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 จะลุ่มๆ ดอนๆ ไปบ้าง จากยังออกอาการผวาวิกฤติน้ำท่วมในปลายปี 2554 แต่พอเหตุการณ์ไม่ซ้ำรอย ทำให้ความเชื่อมั่นในการก้าวย่างเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2556 หรือปี "งูเล็ก" คึกคักขึ้นมาทันที พร้อมกับตบเท้าให้ความเห็นว่า จะเป็นปีขาขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกปี โดยสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะยังเป็นพระเอกต่อเนื่อง และผู้ประกอบการจะขยายออกสู่ตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น เพราะต้นทุนที่ดินยังถูก แถมความยืดหยุ่นด้านผังเมืองยังมีมากกว่าในกรุงเทพฯ ที่นอกจากราคาที่ดินจะพุ่งขึ้นแล้วยังมีข้อจำกัดด้านการพัฒนาที่เกิดจากผังเมืองใหม่นั่นเอง

                          อย่างไรก็ตาม เมื่อมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุนก็มีปัจจัยลบเข้ามาเป็นตัวฉุดรั้งธุรกิจด้วยเช่นกัน หากผู้ประกอบการรายไหนปรับตัวไม่ทันก็อาจ "เดี้ยง" ได้ การลงทุนในตลาด หรือในสินค้าที่ตนเองชำนาญ ตุนเงินสดเอาไว้ กู้น้อยๆ พร้อมสร้างความแตกต่าง ก็น่าจะเป็นอีกทางรอดให้ธุรกิจเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ

 

การลงทุนภาครัฐหนุนตลาดโต

 

                          ปัจจัยที่จะมีอิทธิพลต่อเงื่อนเป็นเงื่อนตายอสังหาริมทรัพย์ปี 2556 ก็คือ การคาดการณ์ว่าธุรกิจนี้จะเติบโตจากปัจจัยที่เกิดจากโครงการก่อสร้างของภาครัฐ ด้านการคมนาคม โครงการขนส่งมวลชนระบบราง ฯลฯ อีกทั้งกระแสการตื่นตัวการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ที่จะมีผลอย่างชัดเจนในปี 2558 จะผลักดันให้เกิดการลงทุน รวมถึงการค้าการขายทั่วประเทศคึกคักขึ้น รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการปรับค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศ ทั้งยังคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่นอกจากจะไม่ปรับขึ้นลำบากแล้วตรงกันข้ามมีการปรับลงด้วยซ้ำจากปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 2.75% ฯลฯ

                          การใช้นโยบายด้านการเงินของหน่วยงานรัฐบาลผ่านมาตรการด้าน "ดอกเบี้ย" ในการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศนั้น จะเป็นช่วงไหน รวมถึงหากจะมีการปรับลดอีกเท่าใด ก็ต้องลุ้นกัน เพราะในประเด็นนี้ยังต้องมีการประเมินภาพโดยรวมของการส่งออกเข้ามาเกี่ยวข้อง หรือพูดง่ายๆ คือ ช่วงที่เหมาะสมในการลดดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับการส่งออก 

                          ทั้งนี้ ภายใต้ปัจจัยบวกที่กล่าวข้างต้นก็ยังมีปัจจัยลบ เปรียบเหมือนเหรียญสองด้าน เช่นรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นจากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ก็ส่งผลให้ต้นทุนที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้นตามค่าแรง ปัญหาเศรษฐกิจในยุโรปและอเมริกา แม้จะมีเสียงสะท้อนออกมาจากกูรูทางด้านเศรษฐกิจว่าน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วก็ตาม แต่ยังมีภาพหลอนที่ไม่สามารถก้าวข้ามได้ง่ายๆ เพราะผลกระทบที่เกิดขึ้นล้วนส่งผลต่อจิตวิทยาไม่มากก็น้อย

                          เมื่อตลาดมีทิศทางที่ดีย่อมหมายความว่า การแข่งขันในตลาดก็จะรุนแรงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามเข้ามารุกตลาดในทุกพื้นที่และทุกเซ็กเมนต์กินส่วนแบ่งการตลาดกันเองระหว่างรายใหญ่กับรายย่อยและกับนักพัฒนาที่ดินในท้องถิ่น 

                          การตั้งเป้ายอดขายเติบโตเลขสองหลักไปพร้อมๆ กับการสร้างสถิติทำกำไรสูงสุดรอบใหม่นั้น ย่อมหมายถึง การปรับราคาขายขึ้นไปร่วมกับการเปิดขายหรือเปิดตัวโครงการใหม่ 5-10% ไปพร้อมกับการระบายสินค้า(บ้าน-คอนโดฯ) คงค้างยังมีเหลืออยู่ แม้ว่าจะยังอยู่ในระดับที่ตลาดรับได้ แต่ก็ถือภาระที่ผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายออกไป เพื่อให้สอดคล้องกับสินค้าใหม่

 

ยึดความชำนาญ-ต่อยอดบริการเสริม

 

                          นายวสันต์ เคียงศิริ ผู้บริหารกลุ่มบริษัทธารารมณ์ เปิดเผยว่า ในปี 2556 กลุ่มบริษัทธารารมณ์ตั้งเป้า 1,800 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 20% และเพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าอย่างไม่สะดุดและสร้างความแข็งแรงให้แก่ธุรกิจ ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้ประสบความสำเร็จมาโดยตลอดคือ การรักษาสภาพคล่องและนโยบายการทำธุรกิจให้ตอบสนองความต้องการและความพึงพอใจของลูกค้าด้วยการสร้างโครงการและแบบบ้านที่ให้ลูกค้าได้พื้นที่ใช้สอยอย่างเกิดประโยชน์สูงสุด แบบ Functional Needs ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญของการอยู่อาศัยจริง และในปีนี้ธารารมณ์มีแบบบ้านใหม่ๆ อีกหลายแบบมานำเสนอภายใต้แนวคิดดังกล่าว

                          ด้าน น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ครบวงจร ซึ่งเป็นแผนการดูแลลูกค้าแบบคิดรอบด้านเพื่ออนาคต 360 องศา เพื่อสร้างมูลค่าสูงสุดให้แก่ลูกค้า โดยได้เพิ่ม 3 บริการหลัก คือ SENA We Care ให้บริการหลังการขาย

                          “แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้น่าจะดีกว่าปี 2555 โดยมีปัจจัยบวกสนับสนุนหลายปัจจัย ปัจจัยที่น่าจะส่งเสริมมากที่สุดคือการลงทุนของภาครัฐบาลในโครงการขนาดใหญ่ อาทิ ระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ระบบป้องกันน้ำท่วม โครงการรถไฟความเร็วสูง และปัจจัยทางจิตวิทยาต่อการที่น้ำไม่ท่วมในพื้นที่ กทม.และปริมณฑลในปีนี้ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในสภาวะทรงตัว" น.ส.เกษรากล่าว

 

ตุนเงินสด- สร้างความต่างลบจุดด้อย

 

                          ตลอดเวลาที่ผ่านมาของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น บ่อยครั้งมักจะได้ยินว่า ธุรกิจนี้เป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ คำพูดนี้แม้จะเป็นจริงอยู่ แต่ก็ไม่ทั้งหมด เพราะอย่างไรเสีย ไม่มีทางว่าเหล่าบรรดาบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะคุย หรือตกลงราคากันได้ เพราะในมุมของธุรกิจนั้น "ใครดี...ใครอยู่" ไม่ยอมกันอยู่แล้ว ขณะเดียวกันก็มีผู้เล่นใหม่ๆ เข้ามาเสริมเป็นทางเลือกให้ผู้บริโภค และผู้เล่นใหม่ที่เข้ามานั้น ส่วนใหญ่ล้วนมีพื้นฐานจากอุตสาหกรรมอื่นๆ มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจ ทั้งยังแข็งแกร่งด้านเงินทุนหรือแหล่งทุนที่ได้รับความน่าเชื่อถือจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ อยู่แล้ว

                          ส่วนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่ไม่มีฐานธุรกิจอื่นมารองรับ ต้องยอมรับว่าไม่ใช่เรื่องง่ายนัก เพราะต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจากทั้ง ราคาที่ดิน ค่าแรง ค่าวัสดุ รวมถึงปัญหาแรงงานขาดแคลนที่จะยาวนานไปถึงปี 2558 อีกทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จะกระโดดเข้ามาเล่นในพื้นที่ ล้วนเป็นอุปสรรคต่อการแข่งขันในตลาด

                          ดังนั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะต้องเตรียมพร้อมก็คือ การสร้างความแตกต่างให้แก่สินค้าและแบรนด์, ลงพื้นที่สำรวจตลาดให้มาก เพื่อดูว่ารายใหญ่ทำอะไร หลีกเลี่ยงการทำตาม, และต้องใส่ใจด้านคุณภาพสินค้า รวมถึงการบริการหลังการขายต้องดี  แม้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลาง-รายเล็กจะมีจุดอ่อนบางประการเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ข้อดีหรือข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก คือ ไม่ต้องเร่งปั้นยอดขาย หรือรายได้ รวมถึงกำไร เพื่ออวดหรือโชว์ผู้ถือหุ้นหรือโชว์นักลงทุนที่มาลงทุนซื้อขายหุ้นผ่านตลาดหลักทรัพย์ ขณะเดียวกันก็ยังมีความคล่องตัวในการบริหารจัดการที่เร็วและต้นทุนต่ำกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ จึงควรใช้เงินกู้ให้น้อยที่สุดหรือไม่ใช้เลย จะทำให้มีข้อได้เปรียบด้านต้นทุน

                          ในปี 2556 แม้จะเป็นช่วงเริ่มต้นของปี แต่ก็ถือว่าเป็นปีวัดฝีมือการบริหารจัดการของผู้ประกอบการบ้านจัดสรร คอนโด และผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างเพิ่มเท่าตัว เป็นเรื่องน่าห่วงสำหรับงานก่อสร้าง มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดปัญหาการแย่งชิงคนงาน อาจเกิดการส่งมอบงานให้ลูกค้าไม่ทันกำหนด เวลานี้เริ่มมีปัญหาแล้ว

 

 

--------------------

(เปิดเงื่อนเป็นเงื่อนตายอสังหาฯปี56 : ปรียา เทศนอก ... รายงาน)