หลักหมื่น กับ หลักล้าน ความเหมือนที่แตกต่าง | คมชัดลึก

                วันก่อนมีคนถามเรื่องเก็งกำไรคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและลอยฟ้า ทำนองว่ายังน่าสนใจอยู่หรือไม่ ถ้าจะซื้อให้คนเช่าก็ได้ แต่ให้คำปรึกษาตามประสาของคนที่อยู่คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าเหมือนกันว่า ยอมรับว่า ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้นจริง แต่ด้วยความที่คอนโดมิเนียมมีเยอะมาก โครงการที่มีให้เลือกเยอะแยะมากมาย และทุกโครงการก็เน้นจุดขายเรื่องทำเลตามแนวรถไฟฟ้าทั้งนั้น พอแข่งกันมากๆ ก็ทำโปรโมชั่นหรือแคมเปญลดแลกแจกแถม เพื่อให้คนซื้อมีโอกาสมากขึ้น กลายเป็นคนที่เคยเช่าก็มีความสามารถในการเข้าถึงและเป็นเจ้าของได้ด้วยตัวเอง

                ดังนั้น ถ้าไม่ได้คิดว่าจะซื้อเพื่ออยู่เอง หรือเพื่อให้ลูกให้หลานในอนาคต แล้วถ้ามีโอกาสค่อยปล่อยเช่าหรือขายต่อ ก็ถือว่าอาจจะคิดช้าไปแล้ว

                 แต่ถ้าถามว่า โอกาสการลงทุนหรือแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีอยู่หรือไม่ ก็ต้องตอบตามตรงว่า "มี" แต่ต้องเลือกรูปแบบที่เหมาะสมและไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงไว้กับตัวเองมากเกินไป โดยเฉพาะถ้าตั้งธงว่า ไม่ได้ต้องการ "อยู่อาศัยเอง" แต่ต้องการ "เก็งกำไร"

                 ที่น่าสนใจก็คงหนีไม่พ้นการลงทุนผ่าน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ เพราะผู้ลงทุนสามารถบริหารจัดการเงินของตัวเอง เพื่อให้ "อสังหาริมทรัพย์" ที่เราเข้าไปลงทุนสร้างผลตอบแทนให้ โดยไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ไม่ดูแลทรัพย์สิน ไม่ต้องห่วงเรื่องการหาคนเช่าหรือคนมาซื้อต่อ เพราะทุกอย่างจะถูกดูแลผ่านมืออาชีพทั้งหมด

                 เปลี่ยนจากการมองหาคอนโดมิเนียมราคา 3-4 ล้านบาท ไม่รวมค่าตกแต่ง ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อเป็นเจ้าของห้องชุดขนาด 60 ตร.ม. แล้วติดประกาศหาคนเช่าหรือติดป้ายขายต่อ มาเป็นลงทุนด้วยเงินเริ่มต้นแค่ 1 หมื่นบาท กับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กลางเมือง ซึ่งไม่ใช่แค่โครงการเดียว แต่เป็น 3 โครงการ ที่มีมูลค่ารวมกันกว่า 3,000 ล้านบาท ดูจะเป็นอะไรที่น่าสนใจกว่า

                 ที่สำคัญทั้ง 3 โครงการเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในเครือเซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนท์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ของบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทย ที่บริหารจัดการโดยแบรนด์ "เซนเตอร์พอยต์"

                 ทั้ง 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการเซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ เพชรบุรี โครงการเซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ สุขุมวิท และโครงการเซนเตอร์พอยต์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์หลังสวน โดย 2 โครงการแรกเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ หรือที่เรียกว่า Freehold คือซื้อขาดทั้งโครงการ ส่วนโครงการหลังเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า ที่เรียกว่า Leasehold อายุ 14 ปี

                 ผู้บริหารของ "ควอลิตี้เฮ้าส์" หรือคิวเฮ้าส์ คุณสุวรรณา พุทธประสาท บอกว่า การบริหารการลงทุนของทั้ง 3 โครงการจะดำเนินภายใต้ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนท์" หรือ QHHR

                 "กองทุน QHHR จะลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้ง 3 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่มีศักยภาพในด้านการเติบโต โดยเฉพาะศักยภาพทางด้านทำเล ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง ใกล้กับสถานที่ช็อปปิ้งที่ได้รับความนิยม รวมถึงห้างสรรพสินค้าชั้นนำ และยังเดินทางสะดวก เนื่องจากอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ตอบสนองความต้องการของผู้เข้าพักที่เป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นนักธุรกิจ นักท่องเที่ยวหรือผู้เดินทางสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกรวดเร็ว" ผู้บริหารคิวเฮ้าส์ระบุ

                  นอกจากจุดเด่นด้านทำเลแล้ว โครงการทั้ง 3 แห่งยังมีจุดเด่นอยู่ที่การผสมผสานการให้บริการในรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และโรงแรม เนื่องจากโครงการเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม

                   "ถ้าเป็นรายได้จากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ก็จะมาจากฐานลูกค้าระยะยาว ซึ่งจะช่วยลดความผันผวนด้านรายได้ ขณะที่รายได้จากธุรกิจโรงแรม จะเป็นลูกค้าระยะสั้น ทำให้เราสามารถคิดค่าเข้าพักในอัตราที่สูงกว่าได้ และสามารถจับกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ ทั้งที่เป็นนักท่องเที่ยว นักธุรกิจและนักลงทุน"

                   และถ้ามองย้อนไปดูสถิติการเข้าพักเฉลี่ยย้อนหลังในช่วง 7 ปี ระหว่างปี 2546-2552 จะพบว่าอัตราการเข้าพักสูงอย่างต่อเนื่อง และโครงการก็ยังสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าพักได้อีก ซึ่งตรงนี้นี่แหละที่จะเป็นผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน

                  แต่เพื่อความชัวร์ ให้นักลงทุนสบายใจว่า โครงการจะมีรายได้ที่แน่นอน ทางคิวเฮ้าส์ยังรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำตลอด 3 ปีแรกหลังจากกองทุนเข้าลงทุนในทรัพย์สิน โดยรับประกันรายได้ขั้นต่ำในช่วง 6 เดือนของปี 2555 ที่ 143.90 ล้านบาท ปี 2556 ที่ 266.10 ล้านบาท ปี 2557 อยู่ที่ 278.30 ล้านบาท และช่วง 6 เดือนของปี 2558 อยู่ที่ 146.70ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ QHHR ได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลที่น่าพอใจและแน่นอน

                  และอย่างที่เกริ่นไว้ว่า เป็นเรื่องของ "มืออาชีพ" ล้วนๆ เพราะนอกจากทรัพย์สินจะเป็นของ "คิวเฮ้าส์" ที่มอบหมายให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นผู้จัดการกองทุนแล้ว ทั้ง 3 โครงการยังบริหารจัดการโดยแบรนด์ "เซ็นเตอร์พอยต์"ซึ่งเป็นผู้มีประสบการณ์ในการบริหารและจัดการโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาอย่างยาวนาน เป็นระยะเวลากว่า 20 ปี และได้รับการจัดอันดับให้เป็นผู้บริหารเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อันดับหนึ่ง ที่มีสินทรัพย์ภายใต้การบริหารมากที่สุดในประเทศไทยมากถึง 2,500 ยูนิต จากจำนวน 11 โครงการ

                  ถึงแม้ผู้บริหารของคิวเฮ้าส์จะไม่ได้ระบุถึง "ผลตอบแทน" ว่าอยู่ที่เท่าไหร่ ถ้าหากเทียบเคียงกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนใกล้เคียงกัน คือ มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์แบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาด โดยมีฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน และมีทั้งลงทุนในสิทธิการเช่า ก็พอจะประเมินได้ว่า ผลตอบแทนจะอยู่ในราว 7-8% ต่อปี

                  ลองประเมินดูว่า ด้วยทรัพย์สินประมาณนี้ โอกาสการเติบโตเท่านี้ แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเป็นแบบนี้ และผลตอบแทนราวๆ นี้ ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นที่ 1 หมื่นบาท กับการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อรอเวลาขายต่อหรือให้เช่า แบบไหนตรงใจกว่ากัน ก็เลือกแบบนั้น เพราะสุดท้าย ชีวิตก็เลือกได้อยู่แล้ว

..........................................
(หลักหมื่น กับ หลักล้าน ความเหมือนที่แตกต่าง : คอลัมน์วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน : โดย...ขวัญชนก วุฒิกุล [email protected] )