วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน:เลือก'บ้านเช่า' | คมชัดลึก

              ตอนเด็กๆ จำได้ว่า บ้านคุณยายซึ่งอยู่ต่างจังหวัดเป็นบ้านไม้หลังใหญ่ ที่มีบ้านไม้หลังเล็กๆ อีก 4 หลังสร้างอยู่ในบริเวณเดียวกัน บ้านแต่ละหลังมีคนอยู่อาศัย เป็นครอบครัวตำรวจบ้าง เป็นช่างทำทองบ้าง ตอนนั้นก็ไม่เข้าใจว่า ทำไมคนที่ไม่ได้เป็นญาติกับเราถึงมาอยู่อาศัยในรั้วเดียวกัน ถึงจะอยู่คนละบ้านก็เถอะ จนโตขึ้นมาอีกนิด ถึงรู้ว่า บ้านหลังเล็กๆ ทั้งหมดนี้เป็น “กิจการ” ของยาย ที่มี “รายได้จากค่าเช่าบ้าน” เป็นรายได้ที่แม่บอกว่า เหมือน “น้ำซึมบ่อทราย” ที่เก็บกินไปได้เรื่อยๆ

             ตอนทำงาน มีโอกาสคุยกับผู้จัดการกองทุนหลายคน แต่ละคนก็ล้วนแต่แสดงความเห็นคล้ายๆ กันว่า ถ้าเป็นไปได้ทุกคนก็ควรที่จะมี “รายได้ค่าเช่า” เป็นส่วนหนึ่งจากรายได้ เพราะเป็นรายได้มั่นคง สม่ำเสมอ และว่ากันว่า เป็นรายได้ที่สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ เนื่องจากค่าเช่าสามารถปรับขึ้นได้ตามภาวะเงินเฟ้อ

            เมื่อก่อน การมีบ้านให้เช่าเป็นของตัวเอง ไม่ใช่เรื่องยากเท่ากับตอนนี้ อาจจะเป็นเพราะที่ดินว่างเปล่ายังพอมีให้จับจอง และการจะปลูกบ้านเช่า หาคนเช่าก็ไม่ใช่เรื่องยากเย็น แต่พอถึงตอนนี้ ใครจะหารายได้จากบ้านเช่าหรือจากอสังหาริมทรัพย์แบบที่ต้องลงทุนลงแรงเอง ซื้อเอง สร้างเอง ดูแลเอง หาคนเช่าเอง ก็กลายเป็นเรื่องยุ่งยากและซับซ้อนมากขึ้น แต่ก็ไม่ใช่ว่า ‘โอกาส’ จะหมดไป เพราะรูปแบบหรือเครื่องมือที่เปลี่ยนไปเอื้อกับการลงทุนให้ง่ายขึ้นและมากขึ้น

            ไม่จำเป็นต้องตระเวนหาซื้อที่ดินเอง ไม่จำเป็นต้องติดต่อผู้รับเหมา ออกแบบและก่อสร้างเอง ไม่จำเป็นต้องดูแลเอง และที่สำคัญไม่ต้องใช้เงินมากมาย ใช้แค่นิดๆ หน่อยๆ ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว หนำซ้ำยังเลือกทรัพย์สินได้ว่า อยากเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า หรืออยากเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน โรงแรม โรงพยาบาล หมู่บ้าน นิคมอุตสาหกรรม รวมถึงห้างสรรพสินค้า ถ้าใครติดตาม “วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน” มาโดยตลอด ก็จะทราบว่า เรากำลังพูดถึง “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่คงไม่ต้องอธิบายซ้ำว่าคืออะไร

             ประเด็นอยู่ที่ว่า จะเลือกแบบไหนต่างหาก เพราะตอนนี้สินค้าที่ออกมามีเป็นจำนวนมาก และหลากหลายผลิตภัณฑ์ ซึ่งแต่ละผลิตภัณฑ์ก็มีจุดเด่นจุดด้อยแตกต่างกัน สิ่งที่นักลงทุนต้องเลือกอยู่ที่ว่า เราชอบทรัพย์สินประเภทไหน การครอบครองทรัพย์สินเป็นการซื้อแบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า รายได้หลักมาจากไหน และผลตอบแทนที่ส่งผ่านมาถึงนักลงทุนเป็นอย่างไร ที่สำคัญยังอยู่ที่ผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยว่า มีฝีมือ น่าเชื่อถือแค่ไหน อย่างไร

            ขออนุญาตยกตัวอย่าง “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” หรือ LHPF ภายใต้การบริหารจัดการของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเสนอขายให้แก่นักลงทุนไปแล้วก่อนหน้านี้ และได้รับการตอบรับจากนักลงทุนอย่างมาก

            หากยกเป็นกรณีศึกษาถึงความสำเร็จและความน่าสนใจ จะเห็นว่า เริ่มต้นจากสินทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน ประกอบด้วย โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เซ็นเตอร์พอยต์ สุขุมวิท-ทองหล่อ โครงการอาคารพักอาศัยให้เช่า เซ็นเตอร์พอยต์ เรซิเดนซ์ พร้อมพงษ์ และโครงการบ้านพักอาศัยให้เช่า แอล แอนด์ เอช วิลล่า สาทร รวม 3 โครงการ มูลค่า 3.3 พันล้านบาท โดยในสองโครงการแรกจะเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ส่วนโครงการหลังจะเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) อายุ 27 ปีนับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2555

            ทั้ง 3 โครงการมีจุดเด่นที่เหมือนกัน ก็ตรงที่อยู่ใจกลางเมือง ในย่านธุรกิจที่การเดินทางสะดวก และสำคัญที่สุดคือ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะจากลูกค้าเป้าหมายที่เป็นชาวต่างชาติ

            ยิ่งเมื่อพลิกเนื้อในของสินทรัพย์ทั้ง 3 โครงการแล้ว จะยิ่งพบความน่าสนใจที่มากกว่า

           อย่างเช่น โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เซ็นเตอร์พอยต์ สุขุมวิท-ทองหล่อ ซึ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ที่ซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) มี โครงการนี้ได้รับความนิยมอย่างสูงจากกลุ่มลูกค้าชาวเอเชีย โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในประเทศไทย จุดเด่นของโครงการนั้น นอกจากจะอยู่ในย่านที่เดินทางได้อย่างสะดวกสู่ใจกลางเมือง เช่นเดียวกับ โครงการอาคารพักอาศัยให้เช่า เซ็นเตอร์พอยต์ เรซิเดนซ์ พร้อมพงษ์ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 (ซอยพร้อมพงษ์)

           สุดท้ายคือ โครงการบ้านพักอาศัยให้เช่า แอล แอนด์ เอช วิลล่า สาทร (LH วิลล่า สาทร) เป็นโครงการบ้านพักอาศัยให้เช่าจำนวน 37 หลัง บนเนื้อที่ประมาณ 11 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ใกล้บีอาร์ทีสถานีถนนจันทน์ โครงการมีความโดดเด่นแตกต่างจากโครงการอื่นๆ เนื่องจากเป็นโครงการบ้านเดี่ยวให้เช่าระดับพรีเมียมในย่านธุรกิจใจกลางเมือง

          “โครงการทั้ง 3 ที่กองทุนจะเข้าไปลงทุน ล้วนมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตของผู้พักอาศัย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ ทำให้โครงการมีอัตราการเข้าพักอาศัยอยู่ในระดับสูงและมีโอกาสรักษาความสามารถในการเติบโตไว้ได้อย่างต่อเนื่อง โดยอัตราการเช่าพักเฉลี่ยทุกโครงการในปี 2554 อยู่ในระดับที่สูงประมาณ 80-90% อีกทั้งลูกค้าเป้าหมายยังเป็นลูกค้าชาวต่างชาติโดยจะเน้นชาวเอเชียมากขึ้น เพราะเป็นภูมิภาคที่อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง” จันทนา กาญจนาคม กรรมการผู้จัดการ บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ให้ข้อมูล

           สำหรับจุดเด่นของกองทุน นอกจากจะอยู่ที่การกระจายความเสี่ยงในสินทรัพย์ 3 โครงการคุณภาพใจกลางเมือง ในทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดสำหรับการพักอาศัยในกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน ซึ่งส่งผลให้กองทุนมีความเสี่ยงต่ำมากในเรื่องการสร้างรายได้แล้ว ผู้ถือหน่วยยังได้รับประโยชน์จากการที่สินทรัพย์มีโอกาสเพิ่มมูลค่าจากราคาที่ดินในอนาคต ซึ่งเป็นประโยชน์ในระยะยาว ส่วนประโยชน์ในระยะสั้น คือการรับประกันผลตอบแทนถึงสิ้นปี 2558 โดยบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

           เมื่อรวมกับประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และการบริหารจัดการภายใต้แบรนด์ “เซ็นเตอร์พอยต์” ซึ่งมีประสบการณ์ในการบริหารและจัดการโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มายาวนานเป็นเวลาเกือบ 20 ปี ทำให้นักลงทุนมั่นใจ และหลอมรวมเป็นความสำเร็จจากการเสนอขายให้แก่ประชาชนทั่วไป

          หลังจากนี้หน่วยลงทุนของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” จะเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโอกาสในการลงทุนสำหรับคนที่สนใจ

.............................
(วันอาทิตย์คิดเรื่องเงิน : เลือก 'บ้านเช่า' โดย..ขวัญชนก วุฒิกุล [email protected])