ฤานายหน้าอสังหาฯไทยจะไร้อนาคตในยุคเออีซี? | คมชัดลึก

          ใครที่ประกอบธุรกิจในปัจจุบันคงตกเวทีประวัติศาสตร์ถ้าไม่พูดถึงการก้าวสู่ “ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน” หรือเออีซี ของไทยในปี พ.ศ.2558 ซึ่งโดยภาพรวมประเทศสมาชิกในประชาคมอาเซียนทั้ง 11 ชาติ ผูกพันที่จะต้องรวมตัวกันให้กลายเป็นตลาดเดียวในเชิงเศรษฐกิจ ด้วยการเปิดตลาดภายในประเทศของตน ให้สินค้า บริการ แรงงาน ก้าวข้ามข้อห้ามหรืออุปสรรคใดๆ ที่จะกีดขวางมิให้เกิดการเคลื่อนย้ายสิ่งต่างๆ ดังกล่าวโดยเสรี เช่นทำลายกำแพงภาษีอากร กฎหมายหรือระเบียบข้อห้ามต่างๆ เป็นต้น

          ต่อกระแสความเคลื่อนไหวดังกล่าว นายธีรพันธ์ นาทีกาญจนลาภ อดีตนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า หากพิจารณากันโดยผิวเผินดูเหมือนเออีซี จะก่อให้เกิดบรรยากาศแห่งการแข่งขันเสรี ผู้ประกอบธุรกิจกำลังจะได้รับโอกาสที่เปิดกว้างขึ้นในการขยายการลงทุนและขยายตลาดสินค้าและบริการของตนข้ามพรมแดนประเทศเพื่อนบ้าน แต่เมื่อพิจารณาลงลึกไปในรายละเอียด เราจะพบปมปัญหาใหม่ๆ ที่กำลังก่อตัวขึ้นจากความแตกต่างกันของความสามารถ

          ประสบการณ์ และทุนสนับสนุน มาตรฐานของผู้ประกอบธุรกิจ ตลอดจนระบบกฎหมาย จารีตประเพณีและวัฒนรรม ซึ่งขอหยิบยกกรณีของธุรกิจการให้บริการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ในไทยเราไม่เคยยกระดับสู่ความเป็นวิชาชีพได้สำเร็จเลยเป็นเวลากว่า 30 ปีล่วงมาแล้ว

          เมื่อดูเผินๆ ผู้มีอำนาจในบ้านเมืองทั้งหลาย โดยเฉพาะฝ่ายการเมืองเมื่อถูกเรียกร้องให้ตราพระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทีไร ก็มักจะไม่สนใจหรือลงมือผลักดันจริงๆ จังๆ และมักจะให้เหตุผลที่สะท้อนความเชื่อของตนเองว่าการบัญญัติกฎหมายดังกล่าวขึ้นบังคับใช้ จะเป็นการตัดโอกาสของประชาชนในการประกอบอาชีพที่แต่เดิมใครๆ ก็ทำได้ไม่ต้องเรียนต้องสอน หรือฝึกอบรมแต่ประการใด

          จะว่าไปแล้วต้นแบบการพัฒนาสู่ความเป็นวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในโลกนี้ก่อกำเนิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา ด้วยการก่อตั้งสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติของสหรัฐอเมริกา(เอ็นเออาร์) เมื่อปี ค.ศ.1908 ซึ่งในแต่ละรัฐจะมีองค์กรลักษณะสมาคมนายหน้าฯ ทำหน้าที่จัดหลักสูตรการเรียนรู้ การฝึกอบรม ตลอดจนออกใบอนุญาต ควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณในวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ กันโดยเคร่งครัด และสมาคมต่างๆ ในแต่ละรัฐนั้นก็มารวมตัวกันแล้วก่อตั้งเป็นสมาคมแห่งชาติในที่สุดนั่นเอง

          "ขณะนี้ในหลายๆ ประเทศรอบบ้านเรา ซึ่งเป็นสมาชิกอาเซียนด้วยกันก็ได้ก้าวตามรอยเอ็นเออาร์ของสหรัฐ ด้วยการยกระดับมาตรฐานผู้ประกอบธุรกิจบริการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นวิชาชีพ ด้วยการตรากฎหมายขึ้นควบคุมเพื่อก่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย และเพื่อส่งเสริมให้รัฐจัดเก็บภาษีเงินได้จากการเป็นนายหน้า และผลข้างเคียงอื่นๆ เช่นเป็นศูนย์ข้อมูลให้แก่รัฐในด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนเป็นฐานข้อมูลอันสำคัญให้แก่ผู้มีวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกทางหนึ่งด้วย"

          แต่สำหรับประเทศไทยยังไม่มีเค้าลางของความเป็นจริง เพราะคนผลักดันร่าง พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยนับตั้งแต่ยุคอดีตอธิบดีกรมที่ดิน คือท่านศิริ เกวลินสฤษดิ์ ในช่วงพ.ศ.2524-2530 ยุคของนายไพศาล บัณฑิตยานนท์ อดีตนายกก่อตั้งสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จนกระทั่งสืบทอดมาจนถึงนายกสมาคมฯ คนปัจจุบัน คือ นพ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล พ.ร.บ.นายหน้าฯ ก็ยังไม่มีโอกาสแจ้งเกิด หรือมีความคืบหน้าอย่างมีนัยสำคัญแต่ประการใด 

          ธุรกิจนี้จึงคับแคบสำหรับสุจริตชนที่ต้องการยึดเป็นอาชีพหลัก แต่เปิดกว้างสำหรับใครก็ได้ที่ไม่จำเป็นต้องอ่านออกเขียนได้ หรือต้องมีความรู้พื้นฐานทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และไม่จำเป็นต้องมีความรู้ทางด้านกฎหมายและการภาษีอากร และที่สำคัญคือ ไม่ต้องเป็นผู้มีความรับผิดชอบในฐานะผู้มีวิชาชีพต่อผู้บริโภค เฉกเช่นเดียวกับนักบัญชี ทนายความ วิศวกร หรือนักประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ฯลฯ 

          ผลร้ายของความเป็นจริงดังกล่าวในไทยก็คือ อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีสภาพไม่ต่างจากการเสี่ยงโชค ซึ่งในหลายๆ กรณีแทนที่จะเป็นโชคกลับกลายเป็นเคราะห์ เพราะถ้าไม่เดินจนรองเท้าสึกกันไปนับสิบๆ คู่แต่ก็ยังขายไม่ได้ ก็มักจะถูกเบี้ยวกันเองในหมู่นายหน้าร่วม บ้างก็อาจโดนผู้ซื้อหรือผู้ขาย หรือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเบี้ยว และบางกรณีร้ายแรงถึงขนาดฆ่ากันตายก็มีให้เห็นอยู่ ซึ่งประชาชนทั่วๆ ไปไม่ทราบเบื้องหลังมีอยู่ไม่น้อย

          ส่วนที่พยายามยกระดับโดยกลุ่มคนที่มีการศึกษาสูงซึ่งบางส่วนสำเร็จการศึกษาจากสหรัฐ ได้พยายามก่อตั้งเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลในรูปแบบต่างๆ ได้พยายามรวมตัวกันเป็นสมาคม เช่น สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังผลักดัน พ.ร.บ.ดังกล่าวที่ยังเป็นแค่ “ร่าง” ที่ไร้วิญญาณ ด้วยเหตุที่ฝ่ายการเมืองไม่สนใจไยดี

          จะมีอยู่บ้างก็ในบางช่วงที่มีนักการเมืองวิสัยทัศน์ไกลบางท่านให้ความสนใจ และยื่นมือเข้ามาให้การสนับสนุน แต่ก็ไม่สามารถฝ่าด่านและอุปสรรคข้อขัดข้องต่างๆ นานาในทางการเมืองไปได้ ดังจะเห็นตัวอย่างความยากลำบากของวิชาชีพอื่นๆ กว่าจะก่อตั้งสภาวิชาชีพการบัญชีได้สำเร็จตาม พ.ร.บ.วิชาชีพการบัญชี พ.ศ.2547 ก็ต้องต่อสู้ผลักดันกันยาวนานกว่า 50 ปี ทั้งๆ ที่ทั่วโลกในทางสากลนั้นเขาตรากฎหมายให้นักบัญชีเป็นวิชาชีพมานานมากแล้ว นับเป็นความล้าหลังประการหนึ่งของนักการเมืองและสถาบันทางการเมืองของไทยที่มองไปไม่เคยไกลไปเกินกว่าผลประโยชน์ของตนและพวกพ้อง

          การไม่มี พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมดูแลนายหน้านั้น ก่อให้เกิดผลเสียอีกหลายประการ ตัวอย่างล่าสุดคือกรณีฝรั่งอเมริกัน (มีเมียไทย) มีใบอนุญาตโก้หรู แต่ระยะหลังมาเปิดสำนักงานทำธุรกิจซื้อขายคอนโด บ้าน และที่ดินในพัทยาในฐานะนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง เพราะพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวตากอากาศที่มีชาวต่างชาติมาพำนักอยู่เป็นจำนวนมาก

          การคาดเห็นผลร้ายอีกประการหนึ่งของการไม่มี พ.ร.บ.นายหน้าฯ ก็คือ เมื่อไทยก้าวเข้าสู่ความเป็นเออีซี นายหน้าจากชาติประชาคมอาเซียนอื่นๆ จะดาหน้าเข้ามาทำมาหากินในบ้านเรา โดยสามารถเป็นนายหน้าอย่างอีตาฝรั่ง 18 มงกุฎรายดังกล่าวที่พัทยาโดยง่ายดาย แต่เราไม่อาจไปทำอาชีพนายหน้าในบ้านเมืองของเขาเหล่านั้นได้ โดยเฉพาะในมาเลเซีย สิงคโปร์ ซึ่งเขามี พ.ร.บ.นายหน้าฯ และยกระดับอาชีพนี้ไปสู่ความเป็นวิชาชีพที่ต้องเรียนต้องสอบและมีใบอนุญาตแล้ว และแว่วมาว่าเวียดนามและอีกหลายๆ ประเทศในอาเซียนกำลังจะตรากฎหมายในลักษณะดังกล่าวออกบังคับใช้

          จึงเป็นอันว่าธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของไทยอาจถูกรุกรานโดยต่างชาติ อย่างเช่นที่หลายๆ ธุรกิจกำลังถูกกลืนกินหรือได้ถูกกลืนกินไปแล้ว ก็โดยผลของการกระทำของพวกเราคนไทยกันเอง ดังนั้น ความจำเป็นในการออกกฎหมายกำกับดูแลธุรกิจบริการเพื่อรองรับการเปิดเสรีการค้าบริการภายในปี 2558 จึงเป็นวาระเร่งด่วน โดยรัฐบาลไทยได้มอบหมายให้กรมเจรจาการค้าระหว่างประเทศ กระทรวงพาณิชย์เป็นแม่งาน ซึ่งได้จัดให้มีการสัมมนาเผยแพร่รายงานการศึกษา เรื่อง “ความเร่งด่วนในการออกกฎหมายกำกับดูแลธุรกิจบริการ เพื่อรองรับการเปิดเสรีการค้าบริการภายในปี 2558” แต่ผมซึ่งมิได้เข้าร่วมสัมมนายังไม่ทราบว่าร่าง พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเพียรพยายามผลักดันนั้น ถูกบรรจุเป็นวาระเร่งด่วนอย่างธุรกิจปรึกษาอื่นๆ หรือไม่และอย่างไร

          ประเด็นก็คือ ความแตกต่างระหว่างความเป็นวิชาชีพและความเป็นเพียงแค่บริการด้านธุรกิจ ซึ่งโดยเนื้อแท้แล้วอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นอาชีพไปแล้วในระดับสากล แต่ในไทยเองกลับยังคงเป็นเพียงธุรกิจการให้บริการโดยมือสมัครเล่นระดับอมตะนิรันดร์กาลที่ยังสะเปะสะปะไร้ทิศทาง และไม่ก่อให้เกิดการพัฒนาไปสู่ความเป็นวิชาชีพ ซ้ำร้ายการก้าวเข้าสู่เออีซีกำลังจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำร้ายและทำลายโอกาสทางเศรษฐกิจของคนไทยเองในระยะยาวหากฝ่ายการเมืองยังคงมองธุรกิจบริการด้านนี้ว่าเป็นแค่ธรรมเนียมธุรกิจแบบโบราณ ที่เอื้อประโยชน์แค่มวลมหาประชาชนในการแสวงโชคลาภหรือเป็นลาภลอยของคนขยันหรือคนที่โชคดีเท่านั้น

 

 

----------

(หมายเหตุ : สกู๊ปพิเศษ อสังหาริมทรัพย์ : ฤานายหน้าอสังหาฯ ไทยจะไร้อนาคตในยุคเออีซี?)

----------