โฟกัสอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต | คมชัดลึก

          ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ จำกัด ที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบ้านพักตากอากาศ จ.ภูเก็ต ประเภทซื้อหรือเช่าระยะยาว ในรูปแบบห้องชุดและบ้านพักตากอากาศ (ไม่รวมรีสอร์ทเช่าแบบโรงแรม) รอบปี 2554 ที่ผ่านมา โดยพบว่ามีโครงการเกิดขึ้น 114 แห่ง มีหน่วยขายรวม 6,216 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 91,417 ล้านบาท ขณะเดียวกันหากพิจารณาจากฐานข้อมูลเดียวกันในปี 2553 พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำยอดขายได้มีด้วยกัน 741 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านพักตากอากาศ 160 ยูนิต และห้องชุดตากอากาศ 581 ยูนิต ส่วนในปี 2554 ยอดขายเพิ่มขึ้นเป็น 841 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านพักตากอากาศ 205 ยูนิต และห้องชุดตากอากาศ 636 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14% ส่วนในปีนี้ (2555) เป็นที่คาดการณ์ว่า จากภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น จะทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายได้ น่าจะเพิ่มเป็น 1,100 หน่วย ทำยอดขายได้มากกว่า 1.3 หมื่นล้านบาท

          การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต แน่นอนว่าเป็นการอิงอยู่กับการท่องเที่ยว กล่าวคือ หากการท่องเที่ยวเติบโต ก็จะเป็นตัวเร่งให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวตามไปด้วย อย่างไรก็ดี ในระยะหลังเริ่มมีปัจจัยอื่นที่ส่งผลกระทบอยู่บ้างก็คือ การที่เศรษฐกิจยุโรปชะลอตัว ทำให้เกิดความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ปัจจัยดังกล่าวทำให้อสังหาริมทรัพย์หรือบ้านพักตากอากาศระดับหรู ที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ชะลอตัวบ้างในแง่ของการทำยอดขาย

          เป็นที่คาดการณ์ว่าในปีนี้ ที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 10 ล้านบาทลงมาน่าจะมีโอกาสขยายตัวได้มากที่สุด เนื่องจากเป็นราคาที่เอื้อทั้งต่อผู้ซื้อในประเทศและต่างประเทศ สำหรับในประเทศต้องยอมรับว่า ผลพวงจากอุทกภัยในพื้นที่ภาคกลาง ทำให้ผู้มีฐานะทางการเงินบางส่วน มองหาทำเลที่ใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างพร้อม เพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่ 2 ทำให้กำลังซื้อในตลาดกลุ่มนี้ยังคงมีอยู่โดยเฉพาะคนไทย ประกอบกับราคาซื้อดังกล่าวก็ไม่สูงจนเกินไป 

          ต่างไปจากในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ตลาดค่อนข้างจำกัดบ้างในแง่ของแรงซื้อ เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นชาวต่างชาติ ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ไม่เอื้อจึงกลายเป็นปัจจัยลบอยู่บ้าง ด้านการพัฒนาพื้นที่เพื่อทำโครงการนั้น ก็มีความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ คือมีการขยายออกนอกตัวเมืองมากขึ้น เนื่องจากระดับราคาที่ดินยังไม่สูงนัก เช่น อ.ถลาง ซึ่งกำลังเป็นโซนของการลงทุนแห่งใหม่ ต่างไปจาก อ.กะทู้ ที่มีอุปสรรคในแง่ของราคาที่ดินที่อยู่ในเกณฑ์สูง และปัจจุบันอยู่ในการถือครองของกลุ่มทุนรายใหญ่ ที่เน้นการพัฒนาเป็นอาคารสูงแทน เพราะสามารถที่จะทำราคาได้ดีกว่า 

          การเติบโตของการลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่ดินรอบปี 2553-2555 จะเห็นความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ 

          เนื่องจากมีการรุกเข้ามาของกลุ่มทุนที่สำคัญจากส่วนกลาง ได้แก่ แสนสิริ ศุภาลัยและพฤกษา ซึ่งค่อนข้างได้เปรียบเพราะเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ความน่าเชื่อถือของแบรนด์ รวมถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างและรูปแบบที่ทันสมัย ใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นานนัก ทำให้ต้นทุนในการดำเนินการค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับนักลงทุนในท้องถิ่น  

          ในการเข้ามาของกลุ่มทุนข้างต้นส่วนใหญ่จะเป็นการลงทุนด้านคอนโดมิเนียม ขณะที่ในส่วนของแนวราบค่อนข้างน้อยมาก เนื่องจากที่ดินภูเก็ตมีราคาแพง และทำราคาขายค่อนข้างลำบากไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยว โดยทำเลซึ่งเป็นที่ตั้งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ ต.กะทู้ อ.กะทู้ เนื่องจากเป็นพื้นที่กึ่งกลางระหว่างตัวเมืองกับหาดป่าตอง ใน ต.กะทู้ อ.กะทู้ ที่เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่สำคัญ 

          โครงการลงทุนที่เกิดขึ้นในปี 2553 ต่อเนื่องมาจนถึงขณะนี้คือ โครงการของบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในชื่อโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค @ ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมกลางเมือง ราคาขายยูนิตละ 1 ล้านบาทขึ้นไป รวม 518 ยูนิต มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท ส่วนโครงการที่ดำเนินการโดยท้องถิ่น อาทิ บริษัท พนาสนธิ์ กรุ๊ป จำกัด เปิดตัวโครงการพนาสนธิ์ กรีนเพลส คอนโดมิเนียม เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 8 ชั้น จำนวน 8 อาคาร ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.29 ล้านบาท มูลค่าการลงทุนโครงการทั้งหมด 2,000 ล้านบาท ซึ่งใช้เวลาดำเนินการก่อสร้างภายใน 7 ปี โดยเริ่มมาตั้งแต่ปี 2551 คอนโดมิเนียมภายใต้ชื่อโครงการภูมันตราเดอะคอนโด จำนวน 130 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ยูนิตละ 2.29 ล้านบาทถึง 5 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 440 ล้านบาท

          ส่วนปี 2554 ทุนจากส่วนกลางที่เข้ามา อาทิ บริษัท พฤกษา เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เข้ามาลงทุนโครงการพฤกษาวิลล์ 45 ภูเก็ต-ถลาง เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น 3 ห้องนอน จำนวน 216 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.39-2 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 402 ล้านบาท บริษัท แสนสิริ จำกัด เปิดตัวโครงการแรก ด้วยโครงการดีคอนโด กะทู้ เป็นคอนโดมิเนียมแบบ Low rise จำนวนทั้งสิ้น 556 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 999,000 บาท มูลค่าโครงการรวมประมาณ 560 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2555 ที่มีการเปิดตัวแล้ว คือโครงการดีคอนโด 2 กะทู้-ป่าตอง ของบริษัท แสนสิริ จำกัด จำนวน 653 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 999,000 บาท-1.4 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 800 ล้านบาท 

          "จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สาขาภาคใต้ มีการสรุปตัวเลขการปล่อยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ภูเก็ตในปี 2553 อยู่ที่ 11,705 ล้านบาท และในปี 2554 มีการปล่อยสินเชื่อจำนวน 14,060 ล้านบาท เพิ่ม 2,360 ล้านบาท หรือประมาณ 20% สำหรับแนวโน้มในปี 2555 เชื่อว่าน่าจะมีการปล่อยสินเชื่อมากกว่าปี 2554 เนื่องจากจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่อีกหลายโครงการ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มทุนจากส่วนกลาง เช่น พฤกษา แสนสิริ ศุภาลัย เป็นต้น เนื่องจากผู้บริโภคในพื้นที่ยังมีกำลังซื้อโดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง ระดับราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 5 ล้านบาท ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ส่วนของตลาดบนที่เป็นวิลล่าระดับราคาในหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้นตลาดยังทรงตัวอยู่" สมชาย พิกุลทอง ประธานเขต ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็น

          สัจจพล ทองสม กรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 สำหรับภูเก็ตแล้ว ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ไม่เฉพาะบ้านระดับราคาล่างและกลางเท่านั้น แต่รวมถึงบ้านพักตากอากาศที่มีระดับราคา 8-12 ล้านบาท ขณะที่ระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป การทำตลาดจะค่อนข้างยากขึ้น เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักจะเป็นชาวต่างชาติ แต่จากวิกฤติเศรษฐกิจทำให้ต้องระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น รวมถึงความผันผวนต่างๆ จึงทำให้มีการขายออกมากกว่าซื้อเข้า 

          "ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ผมมองว่า รอบปี 2554 ในรายที่เน้นไปยังกลุ่มต่างชาติ อาจจะมีปัญหาอยู่บ้างในแง่ของกำลังซื้อที่ลดลง อย่างไรก็ดียังมีปัจจัยที่เอื้ออยู่บ้าง จากการที่มีตลาดรัสเซียเข้ามาทำให้เกิดความเคลื่อนไหวในแง่ของการซื้อขายเกิดขึ้นบ้าง สัญญาณทางธุรกิจที่เห็นได้ชัดก็คือ การก่อสร้างวิลล่าตามเกาะต่างๆ เพื่อขายให้แก่ชาวต่างชาติ ในระดับระดับราคา 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ได้มีการปรับเปลี่ยนมาเป็นโรงแรมที่พักหรือปล่อยเช่าแทน เพราะไม่สามารถระบายไปสู่กลุ่มเป้าหมายได้ จึงต้องปรับรูปแบบให้เหมาะกับภาวการณ์ของตลาด" ธนันท์ ตัณฑ์ไพบูลย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกล่าว 

          นี่คือภาพรวมของความเคลื่อนไหวในธุรกิจพัฒนาที่ดินสำหรับภูเก็ต ที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ โดยชัดเจนว่า เป็นภาวะที่ทรงตัวในกลุ่มของตลาดในประเทศ และชะลอตัวในกลุ่มของชาวต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัย ที่มีมูลค่าต่อยูนิตในระดับที่สูง

 

 

----------

(หมายเหตุ : โฟกัสอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต - อานิสงส์แรงซื้อตลาดในประเทศ : โดย ... สาลินี ปราบ)

----------