ตลาดที่พักตากอากาศส่อบูม | คมชัดลึก

                  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในหลายจังหวัด ทั้งภูเก็ต เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ เริ่มกลับสู่ความคึกคักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลังจากซบเซาลงระยะหนึ่งในช่วงวิกฤติการเงินโลก ปี 2551 แม้ในปัจจุบันนี้ กลุ่มผู้ซื้อในยุโรปและสหรัฐอเมริกาจะยังไม่กลับมามากนัก แต่กลับมีลูกค้าจากประเทศรัสเซียเพิ่มเข้ามาเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นสัญญาณให้เห็นถึงโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศอาจกลับมาบูมอีกครั้งในปี 2555 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศสมควรเสาะหากลุ่มเป้าหมายใหม่ๆ เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น

                  นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยถึงการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศภูเก็ต ประเภทซื้อหรือเช่าระยะยาวในรูปแบบห้องชุดและบ้านพักตากอากาศ ซึ่งไม่รวมรีสอร์ทเช่าแบบโรงแรม เมื่อปลายปี 2554 พบว่ามีโครงการทั้งหมด 114 แห่งในเกาะภูเก็ต ประกอบด้วยหน่วยขายจำนวนหน่วย 6,216 หน่วย รวมมูลค่าในตลาดสูงถึง 91,417 ล้านบาท สินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศนี้ ราคาเฉลี่ยประมาณ 14.7 ล้านบาท ถือว่าสูงมาก โดยสูงกว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีราคาเฉลี่ยเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น

                  อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือเรื่องการบังคับใช้กฎหมาย ที่ดินป่าสงวน การจดทะเบียนอาคารชุด การคมนาคมขนส่ง การใช้ที่ดิน การจัดการทรัพยากร การจัดการของเสีย อาชญากรรมและอื่นๆ หากมีการวางแผนการพัฒนาอย่างมีบูรณาการ ภูเก็ตจะสามารถดึงดูดการท่องเที่ยวได้ดีกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นทั่วเอเชียในอนาคต

                  หากพิจารณาถึงแนวโน้มจะพบว่าในปี 2553 อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศพวกนี้สามารถขายได้ 741 หน่วย แยกเป็นบ้านพักตากอากาศ 160 หน่วย และห้องชุดตากอากาศ 581 หน่วย อย่างไรก็ตาม ในปี 2554 อัตราการขายกลับเพิ่มขึ้นเป็น 841 หน่วย แยกเป็นบ้านพักตากอากาศ 205 หน่วย และห้องชุดตากอากาศ 636 หน่วย ถือว่าเพิ่มขึ้นประมาณ 14% คาดการณ์ว่าจากภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นในปี 2555 จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายได้จะเพิ่มเป็น 1,100 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ รายได้ส่วนใหญ่ยังเป็นการขายบ้านเดี่ยวตากอากาศ แม้จำนวนห้องชุดที่ขายได้จะมีมากกว่าก็ตาม เป็นเพราะห้องชุดมีราคาเฉลี่ยถูกกว่านั่นเอง

                  ทั้งนี้ ปัญหาการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่นักลงทุนชาวต่างชาติในช่วงที่ผ่านมาก็คือ การพยายามหลอกให้นักลงทุนชาวต่างชาติหลงเชื่อว่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ทั้งที่ตามกฎหมายปัจจุบันให้เช่าได้เพียง 30 ปีเท่านั้น ประเด็นนี้สร้างความเสี่ยงให้แก่ทุกฝ่าย ดังนั้นจึงควรทำเฉพาะการให้เช่าระยะยาว 30 ปี โดยบ้านพักตากอากาศหลังหนึ่งหรือห้องชุดตากอากาศห้องหนึ่ง หากให้เช่าเป็นเวลา 30 ปี ก็จะเป็นเงินประมาณ 60-70% ของมูลค่าตลาด

                  ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรเป็นกลุ่มที่มีความเข้มแข็งทางการเงิน เพื่อการเก็บกินระยะยาว และมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้สูงอายุ หรือนักลงทุนระยะยาว แทนกลุ่มที่หวังผลตอบแทนระยะสั้นจากการซื้อมาขายไปเพื่อการเก็งกำไรเท่านั้น การวางยุทธศาสตร์การลงทุนจากการให้เช่าระยะยาวนี้ จะทำให้ประเทศไทยได้กลุ่มเป้าหมายที่มีคุณภาพ และทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน

                  นอกจากนี้ ยังควรส่งเสริมให้ผู้ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ นำเงินตราจากต่างประเทศจำนวน 40 ล้านบาท เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทย ซึ่งสามารถที่จะซื้อได้โดยตรงในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ที่ผ่านมานักลงทุนประเภทนักเก็งกำไรระยะสั้นอาจไม่สนใจช่องทางนี้ แต่ผู้ที่เข้ามาถูกต้องตามช่องทางนี้ได้ย่อมเป็นกลุ่มนักลงทุนคุณภาพที่จะช่วยส่งเสริมศักยภาพของสถานตากอากาศระดับชาติ เช่น ภูเก็ตในอนาคตเช่นกัน การเจาะตลาดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศระยะยาวในประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจดีจากทั่วโลกอาจเป็นหนทางหนึ่งในการนำเงินตราเข้าประเทศ

                   สำหรับมาตรการเชิงรุกที่รัฐบาลทำได้ก็คือ การให้เช่าพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม หรือการร่วมมือกับนักพัฒนาที่ดินพัฒนาพื้นที่ป่าเสื่อมโทรมเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการตากอากาศให้เช่าระยะยาว พร้อมกับการจัดเก็บค่าดูแลโครงการและภาษีโรงเรือน (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบไทยๆ) ให้มากขึ้น เพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นให้มีความสงบสุข และเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่อสังหาริมทรัพย์ ชุมชน และ จ.ภูเก็ต ในระยะยาว