'น้ำท่วม'ฉุดตลาดอสังหาฯ | คมชัดลึก

                น้ำท่วมใหญ่ในครั้งนี้ คงสร้างความวิตกกังวลให้แก่เจ้าของบ้านหลายๆ คน เพราะทั้งต้องซ่อมแซม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือบางคนหากมีเงินพอก็อาจคิดไปถึงการขายบ้านเก่า มองหาแหล่งที่อยู่ใหม่ที่น้ำไม่ท่วม แต่ก็ยังเป็นห่วงว่า บ้านอยู่ในพื้นที่น้ำขังอย่างหนักจะขายได้ราคาเท่าไร ลดลงจากเดิมหรือไม่

                นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ออกมา "ฟันธง"  ว่า อย่าได้วิตก เนื่องจากราคาบ้านไม่ตกต่ำเพียงเพราะน้ำท่วมแค่นี้อย่างแน่นอน โดยยกความจริงที่เกิดขึ้นทั่วไทยและทั่วโลกมายืนยันว่า ราคาบ้านไม่ตกต่ำเพราะภัยธรรมชาติ เช่น เมื่อน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2538 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งท่วมเข้าไปถึงพระบรมมหาราชวัง และพื้นที่เศรษฐกิจต่างๆ ก็ไม่ได้ทำให้ราคาบ้านและที่ดินในพื้นที่นี้ลดลงแต่อย่างใด เพราะเศรษฐกิจของประเทศในขณะนั้นกำลังไปได้ด้วยดี จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ยังเติบโต แต่โดยขาดการควบคุมจึงกลายเป็นฟองสบู่และแตกในปี 2540

                นอกจากนี้ เมื่อครั้งน้ำท่วมนครหาดใหญ่สูงสุดถึง 2-3 เมตร เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 จนหลายฝ่ายออกมาให้ความเห็นว่า ควรย้ายเมืองหาดใหญ่ แต่ถัดไปไม่ถึง 6 เดือน นครหาดใหญ่กลับฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้เพราะการท่องเที่ยว และการหนีภัยโจรใต้ของพี่น้องประชาชนในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้มาซื้อบ้านในนครหาดใหญ่ รวมทั้งการเกิดสึนามิที่ภูเก็ตเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2547 ซึ่งถือว่าร้ายแรงกว่าน้ำท่วม เพราะคร่าชีวิตของประชาชนไปหลายพันคน อาคารพังเสียหายมากมายเช่นกัน

                แต่จากการสำรวจเปรียบเทียบราคาซื้อขายที่ดินรอบเกาะภูเก็ต โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กลับพบว่า ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันตกหยุดนิ่งในระหว่างเดือนกรกฎาคม 2547 เทียบกับเดือนพฤษภาคม 2548 ในขณะที่ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันออกยังเพิ่มขึ้นตามลำดับ เพราะนักลงทุนคาดว่าจะไม่มีสึนามิในพื้นที่ดังกล่าว และหลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับ

                สำหรับกรณีน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 นี้ บ้านที่เสียหายไปจากน้ำท่วม เฉพาะหน้าย่อมมีมูลค่าลดลง เช่น บ้านในกรุงเทพมหานครมีราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท ในกรณีบ้านเดี่ยว จะเป็นค่าตัวอาคารประมาณ 1 ล้านบาท แยกเป็นส่วนโครงสร้าง 3.5 แสนบาท ส่วนสถาปัตยกรรม 5 แสนบาท และส่วนงานระบบประกอบอาคารอีก 1.5 แสนบาท ในกรณีนี้ หากน้ำท่วมเฉพาะชั้นล่าง โครงสร้างคงไม่ได้รับความเสียหาย ที่เสียหายคงเป็นงานสถาปัตยกรรมและงานระบบบางส่วน คาดว่าความเสียหายจะเป็นเงินประมาณ 1.5-2 แสนบาท หรือประมาณ 5-7% ของมูลค่าบ้าน

                "ยิ่งในกรณีที่ผู้ขายเสียกำลังใจและขายไปตามสภาพโดยไม่ซ่อมแซมใดๆ ก็จะทำให้ราคาขายต่ำกว่าความเป็นจริงไปเป็นอันมาก โดยอาจขายได้ในราคาราว 60-80% ของราคาบ้านทั้งหลัง ดังนั้น จึงไม่สมควรที่จะขายบ้านในห้วงเวลาหลังน้ำท่วม ยกเว้นจำเป็นจริงๆ แต่ในทางตรงกันข้ามก็เป็นโอกาสของนักลงทุนที่จะซื้อบ้านเหล่านี้มาซ่อมแซมเพื่อขายต่อในทำนอง 'ใส่ตะกร้าล้างน้ำ' นั่นเอง" นายโสภณกล่าว

                สำหรับผู้ประกอบการก็อาจทำให้ยอดรับรู้รายได้ลดน้อยลง เพราะในห้วง 6 เดือนแรก ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะแผ่วลง การซื้อบ้านอาจจะลดลง เนื่องจากอารมณ์ความรู้สึกกลัวน้ำท่วม และที่สำคัญก็คือเศรษฐกิจชะลอตัวลง ทำให้รายได้ของประชาชนลดลงจากการไม่ได้ทำงานในช่วงน้ำท่วมเป็นเวลา 2-5 เดือน นอกจากนั้นราคาวัสดุก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นผิดปกติไประยะหนึ่ง เพราะความต้องการใช้ในการซ่อมแซมบ้าน ทำให้อุตสาหกรรมก่อสร้างบ้านขายได้รับผลกระทบไปด้วย

                อย่างไรก็ตาม ทำเลการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่เปลี่ยนแปลง พื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมคงไม่ลดศักยภาพลงในระยะยาว โอกาสที่จะมีการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยเผื่อไว้ในใจกลางเมืองและชานเมืองอาจจะมีไม่มากนัก คงมีอยู่เช่นกัน แต่คงไม่ได้ทำให้ห้องชุดใจกลางเมืองขายดีมากมายจนเกินจริง เพราะปกติก็ขายดีอยู่แล้ว โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และที่ผ่านมา แม้ไม่มีน้ำท่วมก็มีการซื้อบ้านหลังที่สองเผื่อการจราจรติดขัด หรือเผื่อให้บุตรหลานเรียนหนังสือใจกลางเมืองอยู่แล้ว โดยไม่เกี่ยวข้องกับกรณีน้ำท่วม

                ยิ่งหากรัฐบาลพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีโดยเฉพาะก็จะยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมืองต่างๆ เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เพราะเป็นการย่นระยะทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น บนทางด่วนยังสามารถมีรถประจำทางได้ ในกรณีชานเมืองทางด่วนนับว่าเหมาะสมและสะดวกกว่าการมีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อหัวในการเดินทางสูงกว่าทางด่วนมาก และไม่สามารถใช้ขนถ่ายสินค้าได้ โดยพื้นที่ที่ควรก่อสร้างทางยกระดับ ได้แก่ ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-บางพูน ถนนเพชรเกษม ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ ถนนสุขุมวิทช่วงปากน้ำ ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนพระรามที่ 2 ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นต้น

                ดังนั้น จึงสรุปได้ว่า น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554 นี้ อาจทำให้ตลาดและราคาอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักไประยะหนึ่ง แต่ไม่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแต่อย่างใด