'ลงทุนอสังหาฯ ในช่วงวิกฤติให้อยู่รอด' | คมชัดลึก

         หลายสัปดาห์ที่ผ่านมา ผมทำหน้าที่เป็น “สุนัขเฝ้าบ้าน” เตือนสติผู้อ่านให้ดำเนินชีวิตโดยไม่ประมาท ผมถือว่าเป็นช่วงที่ต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง เพราะสังคม “ไทย” กำลังเผชิญหน้ากับทั้ง “ศึกใน-ศึกนอก” สำหรับ “ศึกนอก” คงไม่พ้น “วิกฤติเศรษฐกิจโลก” ตัวแปรสำคัญ ซึ่งเมื่อสัปดาห์ก่อนผมได้พูดถึง “นายเบน เบอร์นันเก้” ผู้ชี้นำทิศทางของ “เฟด” และเมื่อไม่นานมานี้ผมก็ได้พูดถึง “วิกฤติหนี้สาธารณะ” ใน “ยุโรป” ต้องไม่ลืมนะว่า เศรษฐกิจไทยแขวนไว้กับ “การส่งออก” และ “การท่องเที่ยว” เมื่อทั้ง “ยุโรป”และ “อเมริกา” ซึ่งเป็นผู้บริโภครายใหญ่มีปัญหาภายใน แน่นอนครับย่อมส่งผลกระทบโดยตรง       

         สำหรับ “ศึกใน” น่าหวั่นไหวไม่แพ้กัน ยังไม่นับ “วิกฤติทางธรรมชาติ” เช่น น้ำท่วม, ฝนแล้ง, คลื่นสึนามิ, แผ่นดินถล่ม ฯลฯ  มิหนำซ้ำยังถูกกระหน่ำด้วยการขาดเสถียรภาพทางการเมือง และสภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัว รวมทั้งอัตรา “เงินเฟ้อ” และ “การว่างงาน” ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น สำหรับผมแล้ว ไม่เชื่อว่าสภาวะเศรษฐกิจจะดีขึ้น จะทรงๆ อยู่อย่างนี้ไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี จึงจะเริ่มลืมตาอ้าปากได้ ดังนั้น เวลาบ่ายสองโมง วันที่ 11 ตุลาคมนี้ ในงานสัปดาห์หนังสือแห่งชาติ ที่ห้องมิตติ้งรูม 2 ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ผมจะพูดถึง ยันต์ “โป๊ยก๋วย” อันเป็น “ปราการ” สำคัญ 8 ประการ ที่จะป้องกันมิให้ข้าศึกทั้งในและนอกบุกกระหน่ำ อีกทั้งยังมิให้เราถลำลึกลงไปในวังวนของ

         “วิกฤติเศรษฐกิจ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” อย่างไรให้อยู่รอดปลอดภัย

         มาลองเปิดอีกมุมมองหนึ่ง มาดูกันว่ายันต์ “โป๊ยก๋วย” ของผมที่เปรียบเสมือน “ปราการ” 8 ชั้น ที่คอยคุ้มครองป้องกันเราให้อยู่รอดปลอดภัยนั้น มีอะไรที่น่าสนใจบ้าง ก็ประกอบไปด้วยปราการด่านที่ 1 คือการศึกษาความเป็นไปได้ทั้ง “ในกรอบ” และ “นอกกรอบ” ไปพร้อมๆ กัน ทั้งยังต้องศึกษาหาทางหนีทีไล่ ผมเรียกว่า “Worst Case   Scenario Analysis” หมายถึง เมื่อสถานการณ์คับขันที่สุดแล้วจะประคองตัวให้อยู่รอดปลอดภัยอย่างไร และได้เปิดทางถอยไว้อย่างไร 

         ทั้ง ฮาร์วาร์ด บิสสิเนส สคูล และ ซุนวู ได้กล่าวอ้างถึงประเด็นนี้คล้ายๆ กัน ต่างกันก็เพียง “วาระ” เพราะ  “ซุนวู” กล่าวเมื่อ 1,000  ปีล่วงแล้วว่า หนึ่งในสุดยอดของการรบคือ “การถอย” แม้แต่ประธานเหมาฯ เองก็ถือว่า “การถอย” เป็นสุดยอดของ “ยุทธศิลป์” เพราะเป็นการกลับไปตั้งหลักเพื่อที่จะทำการรุกรบครั้งใหม่ ดังนั้น “การถอย” จึงมิได้เป็นการเสียเกียรติแต่ประการใด ในทางตรงกันข้ามควรได้รับการยกย่องว่าเป็น “ยุทธวิธี” ที่จะนำมาซึ่งชัยชนะ   

         ปราการด่านที่ 2 คือการตั้ง “สมมติฐาน” (Hypothesis) อย่างคร่าวๆ ถึงรูปแบบที่จะนำไปสู่การปฏิบัติจริงที่ถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็น “ตุ๊กตา” มิฉะนั้นแล้ว ทุกอย่างที่อุตส่าห์คิดมาก็จะเป็นได้แค่เพียงแค่ความฝัน การตั้ง “สมมติฐาน” สำคัญเป็นอย่างยิ่งครับ เพราะเปรียบเสมือน “การกลัดกระดุมเม็ดแรก” จะต้องกลัดให้ถูกต้อง ไม่ผิดอะไรกับการตอกเข็มต้นแรก เพื่อวางรากฐาน  ซึ่งก็จะต้องทำอย่างรัดกุมรอบคอบโดยไม่ประมาท 

         ปราการด่านที่ 3 คือการนำเอา “สมมติฐาน” ที่ตั้งขึ้นมาลองทดสอบจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้าน “การตลาด” ซึ่งจากประสบการณ์ของผม มาถึงขั้นนี้ก็เริ่มรู้แล้วครับว่าจะ “รุกไปข้างหน้าดี” หรือ “ถอยมาตั้งหลักดี” หรือจะปรับเปลี่ยน “กระบวนยุทธ์” โดยย้อนกลับไปยังปราการด่านที่ 1 ใหม่ดี แต่หากตัดสินใจ “รุกไปข้างหน้า” ก็จะเข้าสู่ปราการด่านที่ 4 ซึ่งผมมักจะเรียกว่า “Liquidity” หมายถึงสภาพคล่องทางการเงิน ที่จะนำมาใช้จ่ายในการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” ในโครงการน้อยใหญ่นั้นๆ      

         ไว้สัปดาห์หน้ามาดูกันว่า ยันต์ “โป๊ยก๋วย” ทั้ง 8 “ปราการ” ที่เหลืออีก 4 ด่าน จะช่วยให้ท่านอยู่รอดปลอดภัยและคืนทุนได้ไวในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร ก็ติดตามกันใหม่ในสัปดาห์หน้าครับ