อสังหาฯปีนกำแพงหนีปัจจัยเสี่ยง | คมชัดลึก

            บรรยากาศการซื้อขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาดูซบเซาลงไปพอสมควรสะท้อนภาพได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปีลดลง 33% มาอยู่ที่กว่า 7.3 หมื่นหน่วยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมากกว่า 1 แสนหน่วย และมีการคาดการณ์กันว่าทั้งปียอดโอนน่าจะจบที่ 1.5 แสนหน่วย ลดลงจากปีก่อนแน่นอนแม้จะมีปัจจัยหนุนจากมาตรการของรัฐบาลเก่าและใหม่ อีกทั้งธุรกิจนี้ยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบมากมายที่ล้วนแต่กระทบทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อ

            ดอกเบี้ยที่ขึ้นแรงและเร็ว คงต้องจับตาว่าในวันพรุ่งนี้  (24 ส.ค.) ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายหรือไม่ แต่คาดว่า ณ สิ้นปีดอกเบี้ยนโยบายน่าจะจบที่ 3.5-3.75%  ขณะที่เงินเฟ้อ แม้จะมีเสียงสะท้อนจากกูรูว่าได้ผ่านจุด "พีค" แล้ว แต่ว่ากระทบต่อค่าครองชีพของประชาชนไม่น้อย จากการปรับตัวขึ้นของราคาอาหารและต้นทุนวัตถุดิบในการผลิต แรงกดดันด้านราคาจากการใช้จ่ายของผู้บริโภคจากการปรับขึ้นของราคาสินค้าที่ถึงแม้ว่ารัฐบาลจะปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาทต่อวันก็อาจไม่เพียงพอ !!!

            เมื่อธุรกิจมีกำแพง จำต้องฝ่าวงล้อมที่เกิดขึ้นทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ โดยเฉพาะความเสี่ยงของการเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยของสหรัฐ และปัญหาหนี้ในยูโรโซนที่อาจจะลุกลามไปยังประเทศขนาดใหญ่อย่างอิตาลีและสเปน จะเป็นปัจจัยที่อาจมีน้ำหนักต่อความเสี่ยงเศรษฐกิจไทยในภายภาคหน้า และยังต้องติดตามผลกระทบจากสภาวการณ์ดังกล่าวอย่างใกล้ชิดต่อไปโดยเฉพาะในช่วง1-2 เดือนข้างหน้า หากยังคงให้ภาพในเชิงลบอย่างต่อเนื่องก็คงจะเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงให้แก่เศรษฐกิจโลกรวมถึงเศรษฐกิจไทย ตลอดจนมีผลต่อการตัดสินใจนโยบายการเงินของ กนง.ในรอบถัดไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

            ผลจากปัจจัยลบต่างๆ ซึ่งมีการคาดการณ์ไว้นี้ล้วนจะต้องปีนหนีให้ได้ เพื่อการเติบโตของธุรกิจที่ยั่งยืน บริหารความเสี่ยงในด้านการบริหารจัดการ ดังนี้ 1.ปรับลดขนาดโครงการในการพัฒนา 2.เลื่อนหรือชะลอบางโครงการบางทำเลไว้แล้วเปิดขายในปีหน้า 3.หันมาเน้นการก่อสร้างและขายโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 4.ปรับกระบวนการผลิตหรือการก่อสร้างใหม่ ให้สอดคล้องระหว่างสินค้าเข้า (ผลิต) กับสินค้าออก (ขาย+โอน) ลดปัญหาสินค้าคงคลัง (สต็อก) 5.ปรับราคาขายสินค้าทั้งทางตรงและทางอ้อมด้วยการปรับลดขนาดให้เล็กลงเพื่อรักษาระดับราคาขายต่อหน่วยเท่าเดิม 6.เจรจากับผู้รับเหมาก่อสร้างด้านต้นทุนที่ต้องแบกรับความเสี่ยงต้นทุนที่เพิ่มขึ้นช่วยกัน และ 7.เจรจาซื้อวัสดุก่อสร้างแบบเหมาจ่ายทั้งปี จะเป็นในลักษณะร่วมกันซื้อเป็นบิ๊กลอตระหว่างบริษัทในเครือ หรือไม่ก็เพิ่มอำนาจการต่อรองด้วยการชูยอดขาย ยอดโอนในแต่ละปีให้ซัพพลายเออร์มั่นใจว่ามีออเดอร์ล่วงหน้าในมือแล้วแน่นอน เป็นต้น

            นอกจากการวางแผนงานอย่างเป็นระบบแล้วยังต้องสอดแทรกแผนงานเฉพาะหน้าเข้าไปและที่ชัดเจนที่สุดก็คือ เร่งแรงซื้อในฝั่งผู้บริโภคผ่าน "แคมเปญ" แม้จะกระทบต่อภาระค่าใช้จ่ายในการขายและค่าบริหารปรับขึ้นก็ตาม แต่การมียอดขายหรือยอดจองล่วงหน้า หรือมีการสะสม Backlog ไว้ในมือนั่นเท่ากับว่าสามารถประมาณการรายได้ในอนาคต

            อาทิ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ MJD ล่าสุดได้จัดงานขายประจำปีขึ้น ระหว่างวันที่ 20-28 สิงหาคมนี้ ที่ Hall of Fame ชั้น M ศูนย์การค้าสยามพารากอน โดยได้จัดงบประมาณ 20 ล้านบาทสำหรับจัดกิจกรรมการตลาดและจัดแคมเปญการขายในช่วงครึ่งหลังของปี ด้วยการนำที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมรวมมูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งมีทั้งคอนโดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและขาย และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังขายไม่ได้ หรือคอนโดพร้อมอยู่ 106 ยูนิตมูลค่า 1,000 ล้านบาท

            เพื่อกระตุ้นการขายและเพื่อจูงใจลูกค้าในการตัดสินใจ บริษัทได้ปรับลดเงินทำสัญญาและเงินดาวน์ลงเหลือ 10% จากปกติจะเก็บค่าผ่อนดาวน์ลูกค้า 15% ของราคาห้อง นอกจากนี้ยังร่วมกับธนาคารไทยพาณิชย์ปล่อยกู้ให้ลูกค้า 100% พร้อมฟรีค่าธรรมการโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี เป็นต้น โดยตั้งเป้าการขายจากการจัดงานครั้งนี้ที่ 700 ล้านบาท

            ส่วนบริษัท เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP จับมือธนาคารกสิกรไทย หรือ KBank กระตุ้นตลาดบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ 8 โครงการในเครือด้วยแคมเปญ “Key Privilege by AP” ช่วยลดภาระปีแรกด้วยกุญแจดอกสำคัญ “เงินต้นปีแรก = 0 บาท” เปิดให้ลูกค้านำเงินปีแรกไปเตรียมตัวในช่วงเข้าอยู่ใหม่ หรือดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และข้อเสนออื่นๆ อีก รวมมูลค่าสูงถึง 5 แสนบาท ตั้งแต่วันนี้-30 กันยายน 2554

            สำหรับบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ 8 โครงการที่เข้าร่วมแคมเปญนี้ ได้แก่ The Centro 5 ทำเลวัชรพล รามอินทรา รัตนาธิเบศร์ อ่อนนุช-วงแหวน และสุขุมวิท 113 ราคา 5-10 ล้านบาท The City พระราม 5-ราชพฤกษ์ 2 ราคา 8-10 ล้านบาท และ The Palazzo 2 ทำเลสาทร และสุขสวัสดิ์-พระราม 3 ราคา 15-30 ล้านบาท

            ขณะที่บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) จัดแคมเปญขายโครงการซิม วิภา-ลาดพร้าว คอนโดมิเนียมมีสไตล์ตกแต่งครบ ที่สุดบนถนนวิภาวดีรังสิต-ลาดพร้าว  เพียงจองที่อยู่อาศัยในโครงการรับสิทธิพิเศษทันทีกับส่วนลดสูงสุดถึง 1.3 แสนบาท พร้อมสิทธิผ่อนค่าทำสัญญา 0% นาน 6 เดือน และรับฟรีทันทีเครื่องซักผ้าชั้นนำอีก 1 เครื่อง เป็นต้น

            นั่นเป็นเพียงบางส่วนที่เร่งอัดแคมเปญการขาย คงต้องลุ้นกันว่า แคมเปญการตลาดต่างๆ ที่ผู้ประกอบการพยายามผลักดันออกมา จะสามารถกระตุ้นให้ยอดขายเป็นไปตามเป้าหมายหรือไม่ โปรดติดตามค่ายอสังหาฯ ทุกระดับออกแคมเปญเกทับคู่แข่งฝ่ากระแสดอกเบี้ยขาขึ้น