คอนโดฯกลาง-บนผู้นำฟื้นตลาดมองต่างมุม"สัญญาณเตือนภัย" | คมชัดลึก

          คอนโดมิเนียมระดับกลางถึงระดับบนในระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นผู้นำการฟื้นตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ทุกประเภทฟื้นตัว เพราะกว่า 60% เป็นคอนโดและส่วนใหญ่มาจากการเปิดขายโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นหลัก ทั้งในแง่ของจำนวนยูนิตและมูลค่า นอกจากนี้ ยอดจองรวมก็ปรับตัวดีขึ้น โดยราคาเฉลี่ยของอุปทานใหม่สูงขึ้น

           จากรายงานฉบับล่าสุดของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เผยให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในไตรมาส 2 ของปี 2554 ยังคงสดใสต่อเนื่องจากการรุกทำกิจกรรมในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 ในไตรมาส 2 นี้ มีอาคารชุดประมาณ 11,900 ยูนิต เปิดตัวสู่ตลาดซึ่งเพิ่มขึ้น 9.6% จากไตรมาสก่อน  ยูนิตที่เปิดตัวใหม่บริเวณใจกลางกรุงเทพฯ และชานเมืองกรุงเทพฯ มีจำนวนใกล้เคียงกัน และเป้าหมายคือกลุ่มตลาดราคาย่อมเยา และใกล้เส้นทางขนส่งมวลชน

           นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการบริษัทคอลลิเออร์สฯ ประเทศไทย เชื่อว่า อนาคตของกรุงเทพฯ มีแววสดใสรุ่งโรจน์ แต่ก็มีข้อสังเกตว่าขนาดห้องซึ่งค่อนข้างเล็กและส่วนใหญ่เป็นห้องประเภทหนึ่งห้องนอนนั้น แสดงให้เห็นว่าแม้แต่โครงการระดับบนยังคำนึงถึงกำลังซื้อบริษัทผู้พัฒนาโครงการสำหรับลูกค้าทุกกลุ่มลดขนาดห้องชุดลงเพื่อดึงดูดอุปสงค์ของผู้ที่มีแนวโน้มว่าจะซื้อเพิ่มขึ้น

           แม้ว่าคอลลิเออร์สฯ ประเทศไทย ยังคงเชื่อมั่นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องแต่ก็ส่งสัญญาณเตือนว่า เนื่องจากยังมีอีกหลายโครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง และอัตราค่าแรงขั้นต่ำที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอาจส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างในอนาคตเพิ่มขึ้น

           นอกจากนี้ยังมีแรงกดดันจากเงินเฟ้อที่เพิ่มมากขึ้นส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นไปอีก โดยคาดการณ์ว่าสิ้นปีนี้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 3.5% จากปัจจุบันอยู่ที่ 3.25% กล่าวคือ หากดอกเบี้ยสูงจะเป็นผลร้ายต่อผู้กู้ “ถ้าดอกเบี้ยสูงขึ้นถึงระดับหนึ่ง ผู้กู้จะชำระไม่ไหว และแม้ว่าวันนี้ยังไม่มีปัญหา แต่เศรษฐกิจที่ร้อนแรงเกินไปอาจกลายเป็นปัญหาเพราะการใช้จ่ายเกินตัว” 
 
           ทั้งนี้ จากโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวในไตรมาส 2 ของปี 2554 เพิ่มขึ้น 9.6% จากไตรมาส 1 ของปี 2554 ห้องชุดประมาณ 11,900 หน่วยจะออกสู่ตลาด ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดยังคงสดใสหลังจากครึ่งปีหลังของปี 2553 มีการเปิดตัวโครงการไปแล้วหลายโครงการ

           ส่วนราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2554 แบ่งตามพื้นที่ พบว่าเพิ่มขึ้นโดยราคาขายเฉลี่ยสำหรับบริเวณใจกลางเมืองแตะระดับสูงสุดที่กว่า 1.3 แสนบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ถึง 45% ราคาขายเฉลี่ยในบริเวณชานเมืองฝั่งตะวันออกสูงเป็นอันดับสอง เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งหนึ่งกำลังพัฒนาโครงการหนึ่งในย่านนี้ ซึ่งราคาขายสูงกว่า 1.2 แสนบาทต่อ ตร.ม.

           ผลการวิจัยของบริษัทคอลลิเออร์สฯ ประเทศไทย เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ยังร้อนแรง ครึ่งปีแรกเปิดตัวใหม่กว่า 200 โครงการ และในครึ่งปีหลังจ่อเปิดเพิ่มอีก คาดถึงสิ้นปีรวมประมาณ 1 แสนหน่วย และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงเปิดตัวมากสุด

           ด้าน น.ส.พรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า ช่วง 5 เดือนแรกที่ผ่านมามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เปิดตัวโครงการใหม่รวม 42,762 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 28,586 ล้านบาท ซึ่งช่วงสิ้นเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ผู้ประกอบการยังมีการประกาศเตรียมเปิดโครงการใหม่นับจากนี้อีก 240 โครงการ ซึ่งคาดว่าตลอดทั้งปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่น่าจะมีประมาณ 1 แสนหน่วย

           ความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาฯ นั้นมีการมองต่างมุมบ้าง บ้างก็ว่าส่งสัญญาณหากไม่ระวังจะซ้ำรอยโอเวอร์ซัพพลายปี 2540 บ้างก็ออกมาให้ความเห็นว่า ทุกคนมีประสบการณ์ไม่เกิดวิกฤติซ้ำแน่ รวมถึงฟากฝั่งหน่วยงานที่กำกับดูแลนโยบายอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ออกมาดูแลผ่านมาตรการการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (แอลทีวี) ซึ่งแอลทีวี ถือเป็นมาตรการที่ ธปท.นำมาใช้เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจนำไปสู่การเกิดภาวะฟองสบู่ ไม่ได้เป็นมาตรการในการแก้ปัญหา หรือกล่าวได้ว่า มาตรการนี้ ธปท.จำเป็นต้องนำมาใช้ในช่วงที่สถานการณ์ยังปกติอยู่ ไม่ใช่เกิดปัญหาแล้วค่อยมาออกมาตรการ

           ทั้งนี้ มาตรการแอลทีวี เริ่มใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ไปเมื่อต้นปีที่ผ่านมา พบว่ามีสัญญาณที่ดีขึ้น และแนวโน้มการเกิดฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าวเองก็ลดลง ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ฯลฯ นั้นจะเริ่มใช้ในต้นปี 2555

           การติดตามดูสถานการณ์เรื่องนี้อย่างใกล้ชิด โดยพิจารณาทั้งอุปสงค์ อุปทาน รวมถึงราคาขายในตลาด ส่วนในเรื่องภาวะอุปทานล้นตลาดที่ ธปท.มีความกังวลในช่วงก่อนหน้านี้ ขณะนี้ก็ยังติดตามดูสถานการณ์อยู่ และเห็นว่าหลังจากที่ ธปท.ได้ส่งสัญญาณออกไป สถานการณ์ดังกล่าวก็เริ่มดีขึ้น

           แน่นอนว่าเสียงสะท้อนที่เกิดขึ้นมาว่าจะเห็นพ้องหรือเห็นต่างมุม เชื่อว่าหลายฝ่ายคงรอโฉมหน้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) ใหม่ และผู้ที่จะมาบริหารกระทรวงเศรษฐกิจ รวมทั้งการดำเนินการตามแนวนโยบายด้านที่อยู่อาศัย ว่าจะสามารถสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้หรือไม่ เป็นประเด็นที่ต้องติดตาม