ขู่ปรับราคาบ้านรับรัฐบาลใหม่ | คมชัดลึก

แต่ที่แน่ๆ สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือที่เรียกกันทั่วไปว่า "บ้าน" นับจากนี้เป็นต้นไปขอบอกว่าคงต้องเผชิญภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มทั้งจากราคาขายที่เจ้าของโครงการปรับขึ้นเฉลี่ยต่อปีอย่างน้อย 3% ยังคงต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มจากค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพราะต้องยอมรับว่ากว่าจะได้บ้านอยู่อาศัยมาแต่ละหลังนั้น หากไม่ได้คาบช้อนเงินช้อนทองมาเกิดต้องขอบอกว่าคงต้องทำงานเก็บเงินนานพอควรกว่าจะได้เงินสักก้อนที่จะผ่อนดาวน์บ้านอยู่อาศัย

 นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลจะพยายามที่จะสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ยังพบว่ากว่า 50% ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่วนใหญ่มีเหตุจากข้อจำกัดด้านเศรษฐกิจและฐานะทางการเงินของครอบครัว เพราะนอกจากเงินผ่อนดาวน์แล้ว ยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมาอีก อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง 2.ค่าจดจำนอง 1% เกือบ 95% ซื้อบ้านต้องกู้ธนาคาร เท่ากับซื้อบ้าน 1 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1 หมื่นบาท ถือว่าไม่น้อย 3.ซื้อบ้านและคอนโด ต้องจ่ายเงินกองทุน เรียกเก็บล่วงหน้า 2- 3 ปี

 4.ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องถูกจัดเก็บล่วงหน้าปีต่อปี 5.ทุกครั้งที่ขอสินเชื่อ ธนาคารจะบังคับให้ทำประกันอัคคีภัย และ 6.ธนาคารบางครั้งก็กำหนดให้ผู้บริโภคต้องทำประกันชีวิต และบังคับให้จ่ายค่าประกันงวดเดียวไปเลย ถือว่าเป็นวงเงินสูง กรณีไม่มีเงินก็ใช้วิธีบวกเข้าไปในวงเงินสินเชื่อซื้อบ้าน กลายเป็นภาระหนี้สินเพิ่ม

 "กรณีที่แบงก์ออกแคมเปญดอกเบี้ยแล้วผูกเงื่อนไขให้ลูกค้าต้องซื้อประกันชีวิตนั้น ผมว่าบีบผู้บริโภคแบบนี้มันโหดไปหรือเปล่า" นายธำรงค์กล่าวพร้อมกับขยายความเพื่อยกตัวอย่างให้เห็นภาพว่า ภาระค่าใช้จ่ายที่ผู้บริโภคแบกรับอยู่ในกรณีที่บ้านหลังนั้นราคา 1 ล้านบาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์ต้องจ่ายไม่ต่ำกว่า 6  หมื่นบาท ถ้าซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ก็ไม่ต่ำกว่า 1.2-1.4 แสนบาท โดยเฉพาะเรื่องกำหนดให้ทำประกันชีวิต แม้แต่ธนาคารในสังกัดภาครัฐก็ยังมีนโยบายนี้ออกมา ผลของการออกแคมเปญดอกเบี้ยแบบมีเงื่อนไขนั้นสะท้อนได้จากผลประกอบการหรือกำไรของแบงก์รวมกันที่เห็นอยู่ประมาณ 3 หมื่นล้านบาท ในไตรมาสแรกของปี

 นอกจากนี้ตั้งแต่ต้นปี 2555 ที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ก็จะต้องเข้าสู่ภาคบังคับใช้มาตรการควบคุมเงินดาวน์ (มาตรการ LTV)

 "ผมเห็นด้วยกับทุกพรรคการเมืองด้านนโยบายเกี่ยวกับอสังหาฯ แต่ก็มีหลายเรื่องเกี่ยวกับภาษีต้องคิดใหม่ตามความเหมาะสม "นายธำรงค์ กล่าวพร้อมกับมีข้อเสนอแนะว่า ในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน 2% ควรยกเว้นแก้ปัญหาการจัดเก็บซ้ำซ้อน เพราะต่อไปหากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ เนื่องจากต้องเสียภาษีทุกปีอยู่แล้ว

 ส่วนค่าจดจำนอง 1% ส่วนตัวเห็นว่าสมควรที่จะได้รับยกเว้นเช่นกัน เพราะในกรณีที่ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านแล้วมาขอสินเชื่อหรือมากู้แบงก์นั่นหมายความว่า ไม่มีเงินถึงมาขอกู้แบงก์ ในขณะเดียวกันก็ต้องมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับธรรมเนียมต่างๆ ขณะที่การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% ก็ควรยกเลิกหรือไม่ควรลดหย่อนการจัดเก็บให้ลดลง

 "จริงๆ แล้วคนทำธุรกิจ ค่าใช้จ่ายทุกๆ สิ่งทุกๆ อย่างสุดท้ายก็ไปบวกเป็นต้นทุนที่ราคาขายบ้าน" นายธำรงค์กล่าวย้ำ
ขู่ซื้อบ้านช้าภาระเพิ่มแน่ๆ

 นอกจากกลไกตลาดที่ช่วยดึงหรือฉุดไม่ให้ราคาบ้านถีบตัวมากจนเกินแตะได้แล้ว ยังไม่เห็นผู้ประกอบการรายใดออกมาประกาศเลยว่า จะไม่ปรับราคาขายขึ้น ตรงกันข้ามกลับเห็นแทบทุกรายประสานเสียงกันว่า ปีนี้เห็นแน่ๆ ราคาบ้านอย่างน้อยปรับขึ้น 5-7% กล่าวคือ ไม่ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการใดมาสนับสนุนราคาบ้านก็ยังปรับขึ้นอยู่ดี จะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับซัพพลาย-ดีมานด์ และการแข่งขันของตลาด ในขณะเดียวกันการที่รัฐบาลออกมาตรการมานั้นสะท้อนภาพได้ชัดว่าผลประกอบการกำไรของผู้ประกอบการดีขึ้น ในทางตรงกันข้ามเมื่อหมดอายุมาตรการผลกำไรนั้นลดลงเห็นได้จากผลประกอบการงวด 1/2554 ฐานกำไรของ 14 บริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลดลง 49% เทียบไตรมาสต่อไตรมา ขณะที่ยอดจองหรือยอดขาย(Presale) เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสก็ลดลง 28%

 การปรับขึ้นราคานั้นเป็นอีกเหตุผลในการรักษาสมดุลรายได้ให้แก่ธุรกิจ และจากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลในครึ่งหลัง พบว่ามีแนวโน้มสูงขึ้นแต่ยังไม่สูงเท่ากับราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้นถึงร้อยละ 7 โดยราคาบ้านเดี่ยวจะสูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 1.8 และราคาทาวน์เฮ้าส์เฉลี่ยจะสูงขึ้นร้อยละ 3.55-3.6 เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมันสูงขึ้น ส่วนในครึ่งปีแรกราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 103.82 ปรับสูงขึ้นร้อยละ 1.03 และในช่วงปีหลังของปีนี้ราคาบ้านเดี่ยวจะสูงเฉลี่ยขึ้นอีก 1.8% ส่วนราคาทาวน์เฮ้าส์ในช่วงครึ่งปีแรก มีค่าดัชนีเท่ากับ 106.90 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.98

 ผลสะท้อนดังกล่าวเป็นตัวอย่างชัดว่าราคาบ้านปรับขึ้นทุนปี เช่นเดียวกับฟากฝั่งนายแบงก์ก็ออกมาบอกในทำนองเดียวกันว่า ปีนี้เป็นปีทองของผู้ซื้อบ้าน ขืนซื้อช้าภาระเพิ่มอีก 10-15% และแบงก์เองถึงแม้จะมีการจัดแคมเปญดอกเบี้ยมาให้แลดูว่าต้องแข่งขันกันแหลก แต่ก็ทำให้ระดับหนึ่งและมีเงื่อนไขอื่นๆ มาเป็นตัวช่วยเพิ่มรายได้ว่าว่าจะรูปแบบใดก็ตาม

 นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า แม้ที่ผ่านมารัฐบาลจะมีมาตรการโครงการบ้านหลังแรกดอกเบี้ย 0% คงที่ 2 ปีผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 2.5 หมื่นล้านบาท ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เนื่องจากลูกค้าของธนาคารส่วนใหญ่จะขอกู้ในวงเงินตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กลุ่มลูกค้าในโครงการบ้านหลังแรกวงเงินสินเชื่อเฉลี่ยไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

 "ธนาคารจะไม่ลงไปแข่งขันปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยถูก หรือ 0% เนื่องจากขาดทุน และเชื่อว่าธนาคารพาณิชย์แห่งอื่นจะไม่ลงไปแข่งขันเช่นกัน" นายชาติชายกล่าวให้ความเห็น พร้อมกับย้ำชัดว่าธนาคารคงไม่ลงไปแข่งทำดอกเบี้ยถูกเพื่อดึงลูกค้าเพราะจะทำให้ขาดทุน แต่จะรอให้วงเงินของสินเชื่อโครงการดังกล่าวหมด ก็จะมีประชาชนมาขอกู้ปกติ และแม้ว่ารัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาจะมีนโยบาย 0% เข้ามาอีกก็จะไม่แข่งขันเช่นกัน เพราะกว่าที่รัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาจะเริ่มทำงานได้คงสิ้นปี

อย่างไรก็ดี หากผู้บริโภครายใดที่คิดจะซื้อบ้านอยู่แล้วก็ไม่ควรลังเล แนะนำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านให้รีบซื้อเพราะแนวโน้มราคาบ้านจะปรับขึ้นอีกแน่ ที่เห็นชัดๆ คือ ดอกเบี้ยปัจจุบันปรับขึ้นมาจากปีที่แล้วประมาณ 1.25% โดยดอกเบี้ยอ้างอิง (R/P) อยู่ที่ 3% ซึ่งช่วงที่เหลือของปีคาดว่าจะปรับขึ้นอีกประมาณ 0.5% ทำให้จนถึงสิ้นปีคาดว่าดอกเบี้ยจะปรับขึ้นจากปีที่แล้วประมาณ 1.50% การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนั้นจะส่งผลให้ผู้กู้มีภาระค่างวดเพิ่มขึ้นโดยทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะทำให้ภาระค่างวดของผู้กู้เพิ่มขึ้นประมาณ 7% ดังนั้น อย่างน้อยผู้กู้จะมีภาระผ่อนชำระค่างวดเพิ่มขึ้นประมาณ 10.5%
 นอกจากนี้ยังมีปัญหาค่าก่อสร้างที่คาดว่าทั้งปีจะปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 5% ดังนั้นหากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในช่วงสิ้นปีหรือปีหน้าซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 15% เมื่อเทียบกับการซื้อบ้านในปีนี้ 

 เมื่อขีดความสามารถในการชำระค่างวดของผู้บริโภคลดลง ผู้ประกอบการได้ปรับตัวหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยหลังเล็กลงเพื่อให้สามารถขายได้ในราคาเดิม นอกจากนี้ผู้ประกอบการแทบทุกรายยังเพิ่มเซ็กเมนท์ของบ้าน คอนโดราคาถูกเพื่อขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้น และการเพิ่มเป็นทางเลือกให้แก่ผู้บริโภค