ใครมีสิทธิเหนือใคร? 'เจ้าบ้าน' และ 'เจ้าของบ้าน' มีหน้าที่อะไร

ไขข้อสงสัย?  "เจ้าบ้าน" และ "เจ้าของบ้าน" มีหน้าที่อะไร ใครมีกรรมสิทธิ์ในบ้านมากกว่ากัน หากต้องแจ้งเกิด แจ้งตาย แจ้งย้ายเข้า ย้ายออก "เจ้าบ้าน" หรือ "เจ้าของบ้าน" ใครต้องเป็นคนแจ้ง?

ตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ.2534

 "เจ้าบ้าน" หมายถึง ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม โดยมีหน้าที่แจ้งต่างๆ เกี่ยวกับกฎหมายทะเบียนราษฎร เช่น แจ้งเกิด ตาย ย้ายเข้า - ย้ายออก ปลูกบ้านใหม่ หรือรื้อบ้าน ฯ ซึ่งการเป็นเจ้าบ้านมิได้หมายความว่าจะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือตัวบ้านนั้น ผู้ที่ครอบครองบ้านอาจเป็นผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ดูแลบ้าน

"เจ้าของบ้าน" หมายถึง เจ้าของกรรมสิทธิ์ ในตัวบ้าน และที่ดิน หรืออาจเฉพาะตัวบ้าน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ ผู้ทรงกรรมสิทธิ์ หรือผู้มีอำนาจที่จะใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ได้ดอกผล กับทั้งติดตามและเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตน รวมถึงขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย พิจารณาจาก ผู้มีชื่อตามเอกสารสิทธิ์ต่างๆ เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย ฯลฯ

เมื่อพิจารณาให้ดีจะเห็นว่า ความหมายของ "เจ้าบ้าน" และ "เจ้าของบ้าน" ทั้งสองอย่างนั้นมีความเหมือนกันในเรื่องของความเป็นเจ้าของ หรือเป็นผู้มีอำนาจ ในการอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ผู้อื่นเข้ามามีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือเข้ามาอาศัยอยู่ในบ้านหลังที่ตนเป็นเจ้าของบ้านหลังนั้น ๆ

ความแตกต่างระหว่าง "เจ้าบ้าน" และ "เจ้าของบ้าน" ก็คือ อำนาจการครอบครอง ตามที่กฎหมายกำหนดไว้คนละฉบับ "เจ้าบ้าน" จะเป็นผู้ครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือมิใช่เจ้าของ "เจ้าของบ้าน" ก็ได้ มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทะเบียนราษฎรเท่านั้น และมิได้ทำให้เกิดสิทธิในการครอบครอง "บ้าน" ตามกฎหมายอื่น

ส่วน "เจ้าของบ้าน" เป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือ "เจ้าของบ้าน" ซึ่งกฎหมายการทะเบียนราษฎรไม่ได้บังคับว่าจะต้องเป็นเจ้าบ้าน และการที่ให้บุคคลอื่นทำหน้าที่เป็น "เจ้าบ้าน" ก็มิได้ทำให้สิทธิการครอบครองบ้านเสียไป ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่เป็น "เจ้าบ้าน" สามารถให้ผู้อื่นปฏิบัติหน้าที่เป็นเจ้าบ้านแทนตนเองได้

ปัจจุบัน พระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ.2534 และแก้ไขเพิ่มเติมถึง (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2562 มาตรา 34 วรรคสี่ ได้บัญญัติว่า "การกําหนดเลขประจําบ้านตามวรรคหนึ่ง และการจัดทําทะเบียนบ้านตามมาตรา 36 มีวัตถุประสงค์เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคุ้มครองสิทธิพื้นฐานของประชาชน ผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้านหรือการจัดทําทะเบียนบ้าน เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดิน หรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้"

ดังนั้น ผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้าน หรือการจัดทําทะเบียนบ้าน เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้ ซึ่ง "เจ้าบ้าน" ก็ได้ระบุไว้ใน ทะเบียนบ้าน เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ ในที่ดิน

เมื่อ "เจ้าของบ้าน" ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้ให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัย มาพักอาศัยในบ้านและย้ายทะเบียนบ้านมา ณ บ้านเลขที่นั้น โดยให้เป็น "เจ้าบ้าน" ท่านที่เป็น "เจ้าของบ้าน" อย่าตกใจว่า "เจ้าบ้าน" จะมีสิทธิเหนือท่าน ในกรรมสิทธิ์ของบ้าน เว้นแต่ "เจ้าบ้าน" จะแสดงออกมาว่าเจตนาจะยึดถือครอบครองบ้านเพื่อตน แล้วทำผิดสัญญาเช่า ให้รีบดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดี มิฉะนั้น "เจ้าบ้าน" ” อาจได้เป็น "เจ้าของบ้าน"  ที่มีสิทธิดีกว่าก็ได้

ข้อมูลอ้างอิงจาก : นายสมคิด ใหมคำ นิติกรชำนาญการ องค์การบริหารส่วนตำบลสร้างมิ่ง อำเภอเลิงนกทา จังหวัดยโสธร