'ภาษีที่ดิน' ซื้อขาย ที่ดิน เรื่องที่ต้องรู้ ก่อน โอนกรรมสิทธิ์ ใครต้องจ่าย

จากปมปัญหา เรื่องการซื้อขายที่ดิน “แสนสิริ” ที่ถูกระบุว่า เข้าข่ายเลี่ยงการเสียภาษี ทำให้การซื้อขายที่ดิน เป็นเรื่องที่อยู่ในความสนใจ โดยเฉพาะกฎหมายการซื้อขายที่ดิน ที่ต้องมีการศึกษาอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะมีการซื้อ-ขาย ที่ดิน ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย เนื่องจากกระบวนการมีความซับซ้อน และ มีขั้นตอนหลายอย่าง รวมการเสีย “ภาษีที่ดิน” ด้วย

 

 

 

 

ดังนั้น ในบทความนี้ จะพามาทำความเข้าใจ ขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน รวมถึงข้อกฎหมายการซื้อขายที่ดิน และ การเสีย “ภาษีที่ดิน” มีเงื่อนไขอย่างไร

 

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน

 

 

 

การเตรียมเอกสารหลักฐาน ในวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมทุกฉบับ โดยหากเอกสารฉบับใดฉบับหนึ่งไม่ครบ จะไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ซึ่งจะต้องทำการนัดหมายกันใหม่เท่านั้น ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายที่ดิน ต้องเสียประโยชน์กันทั้งสองฝ่าย

 

 

 

เอกสารที่ผู้ขายจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ 

 

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ซื้อไว้
• บัตรประชาชน
• ใบแสดงความยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส
• รูปถ่าย
• แผนที่ที่ดินที่จะทำการขาย

 

 

เอกสารสำหรับผู้ซื้อจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ 

 

• ค่าใช้จ่าย
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำสัญญากับผู้ซื้อไว้
• บัตรประชาชน

 

สำหรับการซื้อขายที่ดิน ก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่มเติมจากการซื้อขายที่ดิน ในวันที่มีการนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ไม่ว่าจะเป็น ค่าภาษี ค่าอากรแสตมป์ ค่าโอนกรรมสิทธิ์  เป็นต้น โดยแต่ละค่าใช้จ่ายมีรายละเอียด ดังนี้

 

 

• ค่าภาษีเงินได้ในการซื้อขายที่ดิน การขายที่ดิน ก็เป็นรายได้ในรูปแบบหนึ่ง ดังนั้น ผู้ที่ขายที่ดินก็จำเป็นจะต้องเสียภาษีเงินได้ด้วยเช่นกัน โดยเกณฑ์ในการเสียภาษีเงินได้ ต้องชำระตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนดไว้
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในการซื้อขายที่ดิน สำหรับในกรณีที่ผู้ที่ทำการขายที่ดิน มีการถือครองที่ดินในระยะเวลาที่ยังไม่ถึง 5 ปี แต่มีเหตุจำเป็นให้ต้องขายก่อนที่จะถือครองครบ 5 ปี ผู้ขายก็จำเป็นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีอัตราภาษีอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินธรรมดาสิ้นปี (ภงด.90) ตามอัตราก้าวหน้าสูงสุดร้อยละ 35
• ค่าธรรมเนียมการโอนในการซื้อขายที่ดิน ส่วนใหญ่แล้วการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดิน มักจะเป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะเป็นฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตรงนี้ หรือจะเป็นการชำระคนละครึ่งก็ได้ โดยค่าธรรมเนียมการโอนในการซื้อขายที่ดิน นั้นมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยให้ยึดราคาที่มีราคาสูงกว่า
• ค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์ในการซื้อขายที่ดิน อีกหนึ่งกรณีที่ผู้ขายที่ดินไม่ใช่บุคคลธรรมดา แต่เป็นนิติบุคคล ในการซื้อขายที่ดิน จะต้องมีการชำระค่าอากรแสตมป์ด้วย โดยสำหรับค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 0.5% ของราคาซื้อขายที่ดิน แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน โดยให้เลือกชำระระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

 

 

กฎหมายการซื้อขายที่ดิน เอกสารสิทธิ์

 

 

สำหรับเอกสารกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินมีด้วยกันหลายประเภท และไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ทุกประเภท ที่จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง หรือซื้อขายให้แก่กันได้ เพราะฉะนั้นก่อนที่จะทำการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้ขายนำมาตรวจสอบ โดยพิจารณาดูว่า เอกสารสิทธิ์นั้นมีชื่อเรียกว่าอะไร 

 

• เอกสารสิทธิหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน จะมีชื่อเอกสารสิทธิ์กำกับว่า น.ส.3 ก., น.ส.3 ข และ น.ส.3
• เอกสารสิทธิที่แสดงใบจอง จะมีชื่อเอกสารสิทธิกำกับว่า น.ส. 2, น.ส. 2 ก.
• เอกสารสิทธิที่แสดงความยินยอมให้เข้าครอบครองที่ดินแบบชั่วคราว จะมีชื่อเอกสารสิทธิกำกับว่า ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 และหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน สำหรับเอกสารสิทธิที่มีชื่อเอกสารสิทธิแบบอื่นกำกับ จะต้องระวังไว้ว่า เป็นเอกสารสิทธิที่ไม่สามารถจดจำนอง โอนกรรมสิทธิ หรือซื้อขายได้ เช่น ที่ดิน สปก. เป็นต้น

 

 

ภาษีที่ดิน คืออะไร

         

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีรายปีที่เก็บ และคิดจากมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่เราครอบครอง โดยมีองค์กรท้องถิ่น เช่น เทศบาล, อบต. เป็นผู้จัดเก็บ โดยผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินต้องมีเงื่อนไข ดังนี้

 

 

 

1. เจ้าของกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (ดูตามโฉนด ไม่ใช่ทะเบียนบ้าน)
2. ผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

 

 

ซึ่งกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 เป็นกฎหมายที่มาแทนที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับ ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งซ้ำซ้อนกัน ประเภทของภาษีที่ดิน 2566 แบ่งประเภทที่ดินที่ต้องเสียภาษีไว้ 4 รายการ

 

1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

• สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา หากมีที่ดินทำการเกษตร มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนที่ดินที่มูลค่าเกิน 50 ล้าน จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก แต่ส่วนเกิน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษีตามอัตราปกติ สำหรับเจ้าของที่เป็นนิติบุคคล ก็เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ

 

2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.30%

• สำหรับบ้านหลังหลัก ที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นบุคคลธรรมดา และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้ามีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ สำหรับเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (คอนโดมิเนียม หรือสร้างบ้านอยู่บนที่ดินเช่า) จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ แต่สำหรับคนมีบ้านหลายหลัง ไม่ว่าจะมีชื่อหรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ที่ดินหรือบ้านหลังที่ 2 จะต้องเสียภาษีทั้งหมด ไม่ได้รับการยกเว้น     

 

3. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เพดานภาษีสูงสุด 1.20%

• หมายถึงที่ดินอื่นๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น โรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน บ้านเช่ารายวัน โดยต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ

 

4. ที่รกร้างว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

• ถ้ามีที่ดินเปล่าแต่ปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ใดใด จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสียภาษีแพงที่สุด และถ้าปล่อยรกร้างไว้นานติดต่อกัน 3 ปี เมื่อไปเสียภาษีในปีที่ 4 จะถูกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุกๆ 3 ปี ที่ปล่อยที่ดินรกร้าง แต่โดยรวมทั้งหมดแล้วจะเก็บภาษีได้ไม่เกิน 3%

 

ข้อยกเว้น : หากเป็นทรัพย์สินที่ได้รับมรดกมาจะได้ลดภาษีอีก 50%

 

ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา ได้รับมรดกเป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย หากจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2562 จะได้ลดภาษีที่ดิน 50% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

 

 

แนววินิจฉัยกรมสรรพากรกรณีแสนสิริ

 

ส่วนกรณีของ แสนสิริ ที่ถูกระบุว่า เข้าข่ายนิติกรรมอำพราง ด้วยการซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง มีชื่อผู้เป็นเจ้าของทั้งหมด 12 คนในโฉนดเดียวกัน และกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้ ใช้วิธีการโอนแบ่งเป็น 12 วัน จากผู้ขายทั้งหมด 12 คน หรือโอนวันละ 1 คนจนครบ ทำให้เสียภาษีให้กับกรมที่ดินเพียง 59 ล้านบาทเท่านั้น

 

 

ทั้งนี้ หากผู้ขายทั้ง 12 คน โอนที่ดินให้กับผู้ซื้อในวันเดียวกัน จะทำให้เข้าเงื่อนไข เป็นคณะบุคคล หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ไม่ต้องจดทะเบียน ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีให้กรมที่ดิน 59 ล้านบาท และกรมสรรพากรในอัตราก้าวหน้า 35% อีก 521 ล้านบาท รวมภาษีทั้งหมดที่ต้องจ่าย 580 ล้านบาท

 

แนววินิจฉัยกรมสรรพากร

 

แม้จะได้มีการบรรยายส่วนการถือกรรมสิทธิ์ไว้ แต่หากไม่ได้จดทะเบียนบรรยายถึงว่า ของใครอยู่ส่วนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าใดชัดแจ้งแล้ว กรณีนี้ถือได้ว่า บุคคลเหล่านั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ตามมาตรา 1356 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 

 

ประกอบกับเมื่อตามข้อเท็จจริง บุคคลทั้งหมดได้ที่ดินดังกล่าวมาพร้อมกันและได้ขายให้กับผู้ซื้อ ซึ่งเป็นบริษัทเดียวกันในเวลาพร้อมกัน มิใช่แต่ละคนแบ่งแยกขายเฉพาะส่วนของตน กรณีนี้ถือได้ว่าบุคคลเหล่านั้นมีเจตนาร่วมลงทุน ในการขายที่ดินแปลงดังกล่าว จึงต้องเสียภาษีในนามห้างหุ้นส่วนสามัญ ไม่จดทะเบียน หรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละคนจะแยกยื่นเสียภาษีในนามของตนเองไม่ได้

 

1. ได้ที่ดินมาพร้อมกัน
2. ไม่ได้จดทะเบียนบรรยายว่าของใครอยู่ส่วนไหนเนื้อที่เท่าใดชัดแจ้ง
3. ขายให้กับผู้ซื้อซึ่งเป็นบริษัทเดียวกัน
4. ขายในเวลาพร้อมกัน
5. มีเจตนาร่วมลงทุนในการขายที่ดิน

 

ดังนั้น ต้องนำส่วนแบ่งกำไรไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคล