มีปัญหาแน่นอน | คมชัดลึก

จึงอยากทราบว่า การทำสัญญาซื้อขายเพื่อให้มีผลในการบังคับคดี จะทำกันเองที่บ้านได้หรือไม่ หรือจะต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน เจ้าของที่ดินอายุมากแล้ว ในอนาคตจะมีปัญหากับทายาทของเขาหรือไม่อย่างไร  
 พงษ์ศักดิ์
 ตอบ
 ศูนย์ปรึกษากฎหมายชุมชน อาจารย์ปราชญา อ่อนนาค คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต แนะนำว่า การทำสัญญาซื้อขายนั้น สิ่งที่จะมีผลทางกฎหมายในทันทีคือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งการทำหนังสือแบบนี้จะมีผลในการซื้อขายกันในทันที ในกรณีนี้ไม่ต้องกลัวว่าจะมีปัญหาภายหลัง
 จากข้อมูลที่คุณให้มาเป็นการโอนภายหลัง ซึ่งจะมีสองอย่างด้วยกัน คือ เป็นการทำหนังสือจะซื้อจะขาย กับการทำสัญญาขายผ่อนส่ง ถ้าเป็นกรณีแบบนี้ไม่ต้องไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน จะทำกันทีไหนก็ได้ แต่มีเงื่อนไขว่าจะต้องมีการระบุวันเวลาที่จะโอนกันว่าจะเป็นวันไหน เมื่อไหร่ ซึ่งในกรณีนี้ ปัญหาอยู่ตรงที่ว่า ณ วันที่ทำสัญญาซื้อขาย สิทธิในการได้เป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายนั้นยังไม่เกิด แต่คุณสามารถเข้าไปทำกินในที่ดิน หรือปลูกสร้างได้ แต่ยังไม่สิทธิในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินผืนนั้น
 ดังนั้นถ้าเจ้าของที่ดินเสียชีวิตก่อนที่จะมีการโอน ปัญหาคือ ที่ดินตรงนี้จะกลายเป็นมรดกที่ต้องตกทอดสู่ทายาท แต่ถ้าเป็นกรณีนี้คุณก็สามารถไปบังคับเอากับทายาทได้ว่า ที่ดินตรงนี้เป็นของคุณเนื่องจากได้ทำสัญญาซื้อขายกันมานาน และได้มีการผ่อนชำระมาอย่างต่อเนื่อง แต่จะบังคับได้ ก็เมื่อถึงเวลาที่กำหนด และโอน ก็คือ จ่ายเงินครบแล้วนั่นเอง
 แต่ถ้าหลังจากพ่อ หรือแม่ที่ทำสัญญากับคุณ เสียชีวิตแล้วคุณสามารถคุยต่อกับทายาทได้ว่า จะส่งต่อเงินกันอย่างไร หรือตกลงกันได้ เรื่องก็ไม่น่าจะต้องบานปลายถึงขนาดที่ต้องมีการบังคับเอาจากทายาท เพราะก็ยึดตามสัญญาที่ได้ทำไว้กับผู้ขายรุ่นแรก หรือจะเป็นใหม่เป็นการทำสัญญากับลูก แต่ใจความหรือระยะเวลายังเหมือนเดิม ซึ่งตรงนี้ก็ต้องอยู่ที่ว่าหลังจากผู้ขายรุ่นแรกเสียชีวิตแล้ว จะเป็นอย่างไร พูดจากับรุ่นลูกได้ไหม
 ลุงแจ่ม