สัมมนาอพาร์ตเมนต์ไม่บานแบบมาราธอน (2) | คมชัดลึก

ผมไม่แปลกใจหรอกครับที่ในปัจจุบัน หากใครมีที่ดินอยู่ในย่านทำเลดีๆ และมีเงินเก็บพอประมาณต่างก็สนใจที่จะลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจในภาพรวมมีความผันผวนไม่แน่นอนเป็นอย่างยิ่ง ไม่ว่าความไม่แน่นอนนั้น จะเป็นผลมาจาก ปัจจัยภายนอก คือ อยู่ในช่วงที่สภาพโดยรวมของเศรษฐกิจกำลังตกต่ำโลก  มิหนำซ้ำยังถูกซ้ำเติมจาก ปัจจัยภายใน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์การเมืองที่ไม่นิ่ง ทำให้สภาพเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมตกอยู่ในสภาพอึมครึมที่อะไรก็พร้อมจะเกิดขึ้นได้ ไม่มีความมั่นคง รัฐบาลก็ได้แต่ประคองตัวให้รอดไปวันๆ หนึ่ง

 นี่ยังไม่นับรวมถึงความไม่รู้รักสามัคคีของคนไทยด้วยกันเอง ที่แบ่งแยกออกเป็นสีต่างๆ ไม่ว่าจะสีเหลือง สีแดง สีเขียว สีน้ำเงิน นับไปนับมาเผลอๆ จะครบ 7 สีเอาครับ ถ้าเป็นแบบนี้ก็ทำให้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจ สังคมและการเมืองอยู่เหนือความคาดเดา มิหนำซ้ำโครงการ “ไทยเข้มแข็ง” ของรัฐบาลก็ไม่ได้เข้มแข็งดังที่วาดฝันเอาไว้ การที่รัฐบาลขายพันธบัตรให้ประชาชนซื้อไปหลายแสนล้าน หมายถึง คนถอนเงินฝากจากธนาคารไปซื้อพันธบัตรไปหลายแสนล้านล้านเช่นกัน  ทำให้เกิดสภาวะเงินฝืด เป็นกระบวนการ “หยิกเล็บเจ็บเนื้อ”  เพราะสภาพคล่องของปริมาณการไหลเวียนของเงินในธนาคารลดลง ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวม เกิดการฝืดเคืองหนักยิ่งขึ้นไปอีก  ก็คงจะเหลือกิจการให้ลงทุนก็มีไม่กี่อย่างหรอกครับที่ยังดูว่ามีความเสี่ยงต่ำในสภาวะเช่นนี้   

 การลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ไม่บาน ดูเหมือนว่าจะเป็นหนึ่งในการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เพราะเป็นการลงทุนที่เกี่ยวกับปัจจัย 4 ทำให้มีโอกาสผิดพลาดได้ยาก หากได้ผ่านกระบวนการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ ซึ่งในสัปดาห์ที่แล้วผมได้พูดถึง ทฤษฎีเก้าอี้ 4 ขา ซึ่งผมมักจะใช้ในการตรวจสอบการลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ไม่บานของผมทุกครั้ง เก้าอี้ขาที่ 1 ได้แก่ การมองอย่างนักลงทุนที่ต้องทำการศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน (Feasibility Study)  ซึ่งจะต้องเตรียมการที่จะรับมือกับความไม่แน่นอนที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และ เก้าอี้ขาที่ 2 คือ การมองอย่างนักออกแบบ อันประกอบไปด้วยสถาปนิก, วิศวกร ฯลฯ

 สำหรับในสัปดาห์นี้  มาต่อกันกับ เก้าอี้ขาที่ 3 และ เก้าอี้ขาที่ 4 กันครับ โดยเก้าอี้ขาที่ 3 หมายถึง ผู้ดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้าง ได้แก่ ผู้รับเหมา และผู้ควบคุมงาน รวมถึงผู้บริหารงานก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด และจะต้องไม่ให้งบประมาณบานปลาย ซึ่งเก้าอี้ขาที่ 3 นี้ก็มีความสำคัญมิใช่น้อยครับ เพราะหมายถึง ความมั่นคง แข็งแรง สวยงามทั้งทางสถาปัตยกรรมและทางวิศวกรรม และข้อสำคัญจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด เพราะหากเปิดกิจการให้คนเข้ามาพักล่าช้าออกไปเนิ่นนานเท่าไรก็หมายถึง รายรับที่ควรจะได้ก็ต้องสูญเสียไปและอาจจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้มากขึ้นเท่านั้น  

 ส่วนเก้าอี้ขาที่ 4 ซึ่งเป็นขาสุดท้ายที่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าเก้าอี้ 3 ขาที่ได้กล่าวไปแล้ว คือ การบริหารจัดการหลังการก่อสร้าง นั่นหมายถึงการวางแผนการตลาด การหาลูกค้า การบริการที่จะต้องสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้ที่มาพัก รวมไปถึง การบริหารจัดการอาคาร ดูแลความสะอาดเรียบร้อย ตลอดจนการวางแผนระบบภาษี บัญชี ฯลฯ ดังนั้น จะเห็นได้ว่าข้อคิด ทฤษฎีเก้าอี้ 4 ขา ของผมนั้นมีความสำคัญมิใช่น้อย  ผมจึงย้ำเสมอครับว่า หากขาดขาใดขาหนึ่ง หรือขาใดขาหนึ่งไม่มีความมั่นคงแข็งแรงก็อย่าคิดทำการใหญ่ ต้องเร่งหาผู้รู้ในขาต่างๆ ของเก้าอี้มาเสริมให้ครบถ้วน แล้วจึงค่อยคิดการใหญ่ครับ     

 นอกจากนั้นในการสัมมนาแบบมาราธอนครั้งนี้ ผมได้ฝากคาถากันความผิดพลาดเอาไว้ ซึ่งผมขอเรียกว่าแนวคิดแบบ  “Worst  Case  Scenario”  ซึ่งหมายถึง เมื่อสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดที่อยู่เหนือการคาดเดาได้มาถึง ท่านจะต้องสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่คับขันนั้นได้ อีกทั้งยังสามารถประคับประคองตัวให้อยู่รอดปลอดภัย  เพราะการเล็งผลเลิศปล่อยให้ความฝันล่องลอยเตลิดไปไกลเกินกว่าความรู้ความสามารถที่ท่านมีอยู่นั้นเป็นเรื่องง่ายใครๆ ก็สามารถนั่งวาดฝันตอนกลางวันได้ครับ  แต่ถ้าหากทุกอย่างไม่เป็นไปตามที่วาดฝันไว้หรือไม่เป็นไปตามแผนการที่ท่านวางไว้  ท่านจะเตรียมการที่จะรับมือกับสถานการณ์นั้นอย่างไร  ถ้าท่านประเมินว่าสามารถรับมือกับสถานการณ์เลวร้ายที่สุดที่อาจจะมาถึงนั้นได้  ก็สามารถตัดสินใจลงทุนทำ อพาร์ตเมนต์ไม่บาน ได้เลยครับ

 ในการบรรยายแบบมาราธอน 4 วันเต็มนี้  ก็มีทีเด็ดคือการที่ผมพาไปดูงานนอกสถานที่ ไปดูอาคารที่ผมออกแบบและเป็นที่ปรึกษา  ไปดูว่าทำอย่างไรไม่ให้ขาดทุนในสภาวะเศรษฐกิจขาลงเช่นนี้  อีกทั้งยังสามารถคืนทุนได้เร็วกว่าที่ท่านคาดการณ์เอาไว้   เพื่อท่าน “รู้เขารู้เรา” แล้วจะได้นำเอาความรู้ไปประยุกต์ใช้  เพื่อจะได้  “รบร้อยครั้งชนะร้อย (หนึ่ง) ครั้ง” ครับ
 สำหรับผู้ที่พลาดโอกาสเข้าร่วมฟังการสัมมนาก็สามารถหาซื้อ วีซีดี ในชุดอพาร์ตเมนต์ไม่บานกับอาจารย์ ดร.เชี่ยว  ชอบช่วย ได้ที่ซีเอ็ดบุ๊คทุกสาขา หรือ  เข้าไปดูรายละเอียดต่างๆ ในเว็บไซต์ยอดฮิตของคนรักบ้าน  www.homeloverthai.com และ www.apartmentlover.com แต่ถ้าเข้าไปศึกษารายละเอียดแล้วยังมีปัญหาค้างคาใจหรือมีข้อสงสัยแต่ประการใด ในประเด็นต่างๆ เกี่ยวกับการลงทุน ทำอพาร์ตเมนต์ไม่บานในรูปแบบต่างๆ ท่านก็สามารถติดต่อสอบถามได้ที่  โทร.08-1421-8323 ครับ สัปดาห์นี้คงมีสาระน่ารู้กันเพียงแค่นี้ แล้วพบกับสาระน่ารู้ของคนรักบ้านกับอาจารย์ ดร.เชี่ยว ชอบช่วย ได้ใหม่ในสัปดาห์หน้าครับ